引言：据我爱我家在CBD地区各家门店的反馈信息，从4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。在住宅投资遭到打压后，投资者将目光转向商业地产。
　　导语：无论是投资者还是业内人士，大家普遍认为商业地产价格较低，但对于具体投资时机和类型则有不同看法。

　　自楼市新政后，越来越多的投资者开始关注商业地产。根据伟业我爱我家市场研究中心的统计数据，从4月中旬“国十条”出台至今，北京二手房市场的成交量跌幅在50%左右。与此同时，据我爱我家在CBD地区各家门店的反馈信息，从4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。
　　商业地产，是否值得投资者下注押宝？在采访中，记者发现无论是投资者还是业内人士，大家普遍认为商业地产价格较低，但对具体投资时机和区域有不同看法。

　　时机选择

    锐创伟业营销中心总监陆建伟认为，作为持有型物业，商业地产有长期的收益和长期稳定的现金流，现在是介入的较好时机。他说：“现在对于房地产市场出台一系列政策，基本上都是针对商品住宅，对于商业地产和写字楼还没有硬性或非常清晰的限制规定，在政策领域出现了缝隙，没有相关套数的规定，可以投资一套、两套或是多套商业地产。”同时，现在商用物业和住宅地产相比，价格倒挂，两者价格不成比例。“正常来说，同一个项目的住宅和商业的价格一般差两到三倍，比如，一个项目住宅卖两万，若是商业地产的话，最低要卖到四万或是六万。但是现在来看，很多商业地产却和住宅差不多甚至更低，前者有上升的空间。现在正好是一个投资契机，住宅遭到打压后，很多投资者会将目光转向商业地产。”对于商业地产的单位售价，全国房地产经理人联盟常务副主席、秘书长杨乐渝也认为确实较低。但是对于某些开发商和专家所说的“与目前住宅普遍低于3%的租金回报相比，商业地产有5%-7%的平均投资回报率”，他认为这会误导投资者：“商业地产是收益性物业，价值取决于整个物业的运营水平，也就是谁来管理，每年租金能收多少，收益水平每年能增长多少，整体物业能出租多少等，这样才能计算出每年的投资回报是否合适。”投资者尤其需注意，“对商业地产来说，不同的物业管理水平，不同的产权方式，比如整售、分层售，或是返售，将导致租金收入差异非常大。”对于机构投资者来说，如果能实现统一管理，统一运营，依据管理水平的差异，可能会实现7%—12%的收益。但是对于个人投资者来说，要想获得7%的收益太难了。“从去年数据看，商业地产的投资回报率仍然很低，平均在百分之二三之间，我指的不是自有资金，是针对全部投资而言。”杨乐渝认为，要想迎来商业地产的春天，首先要松绑相关的金融管制，比如，土地增值税、契税等税收政策，首付比例、贷款利率等信贷政策。
　　“我不认为现在是投资商业地产的好机会。当然，商业地产价格毕竟是偏低的。对个人投资者来说，可以关注管理和运营非常好的成熟二手商业地产。在未来一两年里，国家会对商业地产的政策放松，整个商业地产会有缓慢增长的机会，为投资者提供了一个良好的发展机遇。但是这需要一个过程。”

　　切入定位

    戴德梁行刘玉刚认为，投资商业地产时，应从宏观层面关注三个指标，即城市化率、人均GDP和人口规模，从而选择投资与当地经济相配的商业地产类型。
　　第一类城市，步入城市化的尾声阶段，如北京和上海等一线大城市：城市化率早已超过75%，人均GDP已经超过1万美元，人口总量超过1500万。根据日韩等国家零售业的发展经验，超级大都市中，百货店、大卖场将处于最佳发展时期，而且部分高收入人群热衷于奢侈品消费。当人均GDP超过2万美元时，与之对应的是逆城市化进程，居民大规模向郊区的迁移和社区性商业的发展，便利店、专业店和折扣店将获得快速的发展。
　　第二类城市，处于城市化的后期阶段，如部分东部和中部的省会大城市：城市化率接近60%-70%，人均GDP超过5000美元，人口总量超过600万。此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性消费正逐渐占据主导。百货公司、超市和连锁店成为零售业的重要载体。
　　第三类城市，处于城市化的加速阶段，如部分较富裕的二三线城市：城市化率超过50%，人均GDP超过3000美元，人口总量超过200万。此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升，消费升级趋势趋于明显；百货大楼成为重要的销售渠道。
　　不同区域的城市化进程、零售业格局、人口规模和收入水平等指标各不相同，投资者需要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式，过于超前和落后都是不适宜的。
　　从微观层面考察商业地产时，作为多个商业地产项目的操盘手，陆建伟对商业地产有着更深的认识。他认为，现在大体上有两类值得关注：热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体和社区商铺。
　　陆建伟说，投资热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体时，应该注意所在的城市区域,关注项目规模、知名度、销售状态、入住率、开发商的实力，周围的人流车流密集度，以及周边区域的商业氛围等。投资社区商铺时，也需要注意开发公司的品牌、社区的成熟度，比如入住率、入住人群的素质、交通是否便捷、相关商业的配套设施等。
　　陆建伟提醒投资者在投资商业地产时，对收益率不要期望太高，“年收益率不低于7%的话就可以做了，8%—8.5%就不错了，10%的话就太理想了”。

　　链接：商铺投资经

    1、地段就是人流量，只有观察到公休日和晚上都有流量的地段才是好地段，非公休日流量再大也没有用。
　　2、马路越宽越没有生意，人行道越宽越好。
　　3、附近必须有两条以上呈十字交叉的公交线路，仅仅门口有一条线路肯定不行,离站点不要超过70米；附近有一个大卖场最理想。
　　4、如果在东西向马路上，选择北端；如果在南北向马路上，选择西端。
　　5、尽量不要选择楼层高较高的，不要选择有台阶的铺面，不要购买单面街商铺，即一侧为商铺，另一侧为绿化带、河道、围墙等。
　　6、不要购买高架桥两侧和立交桥引桥两侧的商铺，这种地方的商铺相当于单面街商铺。
　　7、商铺不要紧邻大卖场、酒楼，应该与之相隔若干铺位。大卖场、酒楼前面人流过密且停满自行车、汽车，顾客会产生烦杂心理，急于离开而无暇旁顾。
　　8、小区内的商业街通常好于小区外围四边的商铺。
　　9、小区内的商业街运行一段时间后，通常会形成一端的铺面越来越大，相对高档，另一端的铺面越来越小(大铺面分隔形成的)的格局，应该选择铺面越来越大的一端，主要是为了转手更方便。
　　10、新造小区因为有大量空关房，实际住户人数可以根据发廊数目推测。主城区因为有大量退休人员和儿童，需要250-300户人家，1000人左右可以维持一个2—4座位的发廊日常运营。非主城区因为没有大量退休人员和儿童，大约300户人家，600人左右可维持发廊日常运营。