引言：虽然投资商业地产有赚钱机会，但是对个人投资者来说，入场机会却不多。

导语：个人进入商业地产投资，面临几个难处：贷款门槛偏高，金融优惠太少；商铺写字楼面积大，总价高；租金收益偏低，日常维护成本偏高；面向个人的REITS短期内推出有困难

“国十条”和“北京楼市新政”的陆续出台，沉重打击了住宅市场的投机炒作之风。眼下，住宅已经不再是投资者的首选，出于保值增值的需要，这些炒房资金开始流向商业地产，导致商铺和写字楼成交量的大增。

不过，个人投资者要想进入商业地产，并非易事，大致来看有四难：

贷款门槛偏高，金融优惠太少。目前，投资客在申请商业地产贷款时，首付高达五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，最长还款期为10年。这样高的贷款门槛，限制了不少中小投资客投资商业地产的热情。

大户型的商铺写字楼偏多，小面积的商业地产太少。据统计，目前CBD区域在售的写字楼面积动则几百，甚则上千，小面积的很少，商铺方面也同样如此。虽然目前商业地产的均价偏低，但是大面积高总价，实际上把大批中小投资客挡在了商业地产投资的大门之外。

租金收益偏低，日常维护成本偏高。目前整个实体经济仍然处于恢复期，大量的商铺写字楼处于待租状态；已出租的商铺写字楼的租金收益率明显偏低；商业地产的物业管理费、水电等费用大大高于住宅。这无疑使投资商业地产之后的维护成本相当高。这也降低了不少投资客投资商业地产的热情。

面向个人的REITS短期内推出有困难。目前的房地产信托投资基金（REITS）只面向资金雄厚的大企业和机构，而面向个人的REITS因与《证券法》有冲突，所以正处于相关法律法规的论证修改阶段，这就使得大量的、分散的民间资本无法通过REITS集中起来投资商业地产。

伟业我爱我家市场研究中心认为，政府要想真正的平抑房价，就应该为在住宅投资市场上受到限制的大量投资资金寻找、开辟新的投资渠道，要想把大量的民间投资资本顺畅的从住宅投资导流向商业地产，就应该为商业地产投资提供更加优惠的金融信贷政策，加紧面向个人的REITS的相关政策的出台，并多推出一些中小户型的商业地产，为大量分散的民间资本投资商业地产打开方便之门。

链接：空置率与租金

以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响。即使经济高速增长，但空置率较高的地区，商业地产售价与租金也可能长期下跌。此外，商业地产的租金收益率受税收影响也较大。主要税负有分别相当于租金收入5.5%和12%的营业税（包括城建税与教育费附加）和房产税、25%的企业所得税。实际租金收益率＝（0.825×名义收益率）×（1-25%）×（1-空置率）。

Tips：据传下半年中国的第一个房地产信托投资基金（REITs)将推出，上海或将成为第一个获批城市。上报给国务院的债权性REITs方案，具体由浦东金桥、陆家嘴、张江和外高桥四大公司联合发起。此次申报的REITs方案主要针对商业地产，且将只允许机构投资者购买。