| 来源： |
经济参考报 |
发布时间： |
2010年04月26日 08:15 |
作者： |
任志强 |
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房地产的问题不是出在监管上，而是出在制度上。
当中国内地引入香港的预售制度时，并不知道香港对预售有大量的制度监管。如香港没有预售证管理制度，但特区政府会根据市场的供求情况调整竣工日期；如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工。关住了预售之后的后门时间，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。这样一来开发商又怎么敢在开始销售时中途捂盘呢？又怎么敢囤积房源、哄抬房价呢？因为一旦开盘有个第一个买家就有了所有买家的竣工时间，当市场供给紧张时，政府也许就给几个月的竣工时间，而这几个月内不管是否已经销售完都要保证入住，同时没有销售就只能靠开发商的自有资金支撑全部的建设费用(或非个贷的银行开发贷款)，这无疑会增加开发商的成本与资金压力，也同时解决了捂盘的问题和公民监督的问题。
香港的预售制度同时还有对个贷的监管和质量进度的监管，这种监管不是政府的行为而是律师、银行与专业测量师的行为。银行的个贷必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位(建筑商)或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。这种由官监管转为由民监管远远比现行的整顿、清理的运动式力度要大得多了，自然也就不用花纳税人的钱，也就不会有腐败了。同样也就少了许多的违规违法行为，因为一旦出现违规违法不用政府去定性自然有民众或相应的机构去打官司了，违法违规都有法院裁定或处罚。当民可以告官时，又有哪个开发商敢去违法违规呢？一个官司下来一两年的时间，开发商赔得起时间、赔得起钱吗？
当我国内地引入香港的土地招拍挂出让方式时，却忽略了香港有两种土地在向市场提供供给。当政府出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，于是两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。但中国内地的土地是一个源头垄断的，因此才有了黑箱操作的空间。这不是监管的问题，而是制度本身存在的诟病。
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