陈国强：出路在于改革现有土地和财税制度，完善保障性住房政策

　　【背景】中国已取代美国，成为全球最大的房地产投资市场。全球最大的房地产商业咨询公司——美国高纬物业3月2日的一份报告显示，2009年中国房地产投资规模增长了一倍，达到创纪录的1562亿美元，约占当年全球房地产投资总规模(3677亿美元)的42%。

　　对于中国房地产市场的惊人增长，有分析认为，这意味着中国的经济形势更好，市场复苏迹象更明显。但也有分析人士担心，这可能同时意味中国是“最大的房地产投机市场”。

　　据北京大学房地产研究所统计，2009年，北京、上海、深圳等一线城市房价均价涨幅在40%以上。

　　中国政府已开始频频出台政策为楼市降温。从2009年底开始，二手房营业税由2%改为5%，土地出让金首缴比例提高至50%、对购买普通住房不足五年就转让的，征收营业税。同时，出台了调控房地产市场的“国11条”，国土部门还在全国督办了18宗闲置房地产用地。

　　中国房地产是否存在严重的泡沫？房地产业如何才能健康发展？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，中国目前，房地产市场存在诸多问题。要使房地产业健康发展，亟待土地、财税、金融等多方面的配套改革。

　　通常测度房地产市场是否存在泡沫，指标包括房价上涨幅度、实体经济增长情况、居民收入增幅，以及房地产空置率等。但中国房地产市场有其特殊性，高端市场的境外需求占非常大的比例，因此难以用常规的手段来判断该市场是否存在泡沫。

　　陈国强认为，目前，中国的少数特大城市、大城市和部分区域出现确实存在房地产泡沫非理性购房需求比较明显，但在二、三线城市，房地产价格相对正常。

　　在陈国强看来，目前地方政府严重依赖土地财政，这是房地产市场难以健康发展的根源。

　　近年来，土地出让收益已成为地方政府最重要的收入来源。陈国强提供的数据显示，2009年70个大中城市的土地出让收益总额比2008年翻了一番，有的城市该增幅甚至达600%。

　　在现有的财税制度下，中央和地方实行分税制，地方政府的税收收入相对较少，但支出责任则相当繁重，这就迫使地方政府开辟新的收入来源。于是土地出让就成为地方政府获取高额非税收入的主要手段。

　　陈国强指出，中国房地产业要健康发展，除了完善房地产市场供求和监管，更需要完善现有的财税制度。对目前地方政府高度依赖土地出让等问题，要从改革现有土地制度、完善土地等不动产的税、费、价格体系入手，做出重大调整。

　　同时，还要完善现有住房保障制度。未来房地产市场至少应包括两大部分，一类是普通或高端的商品房，一类是政府为中低收入群体提供的保障性住房。事实上，目前政府房地产调控的目标并非打压房价，只是该行业不能过快、过早透支其潜力。

　　2010年中国楼市能否继续2009年的狂飙突进？陈国强预计，2010年中国房价的涨幅会趋缓，将回归常态。在经历了2009年的楼市井喷后，房地产成交量会有一定萎缩。而房地产投资和竣工面积等也会比较平稳。■