| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年03月02日 09:30 |
作者： |
杨凡 |
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2月24日，天誉置业(控股)有限公司（天誉置业，0059.HK）首次公布了为拯救天河北地块避免因闲置被政府回收的解决方案——广西广利贸易有限公司（下称“广西广利”）作为合作方，将负责与政府部门斡旋该地块。
此外，广西广利将为天誉置业负责该地块的项目公司广州寰城置业提供0.5亿元贷款，令其注册资本达到4.2亿元。天誉置业付出的代价则是，若天河北地块免于被收回，广西广利将在开发该地块时享有50%税后溢利或亏损。
蹊跷的合作背后疑窦丛生，广西广利何以廉价获得该项目50%的权益？
“割肉”条款“天河北地块危机”因1月29日天誉置业主动披露而公开——上述土地因超过两年未动工，被记入广州闲置土地调查官方记录，并有可能被政府回收。
仅5天后，一个新的合作伙伴——广西广利便出现在天誉置业解救危机的方案中。2月4日，双方达成解决天河北地块问题的首份协议，并明确广西广利将在开发该地块时享有50%税后溢利或亏损。
2月21日，双方又签订了条款更详尽的第二份协议，广西广利同意与政府有关部门就天河北地块闲置问题进行磋商，延长其使用权。
为了扫清延长土地使用权的障碍，广西广利将为广州寰城置业提供0.5亿元贷款，天誉置业方面也将同时注资1.5亿元，使广州寰城的注册资本增至4.2亿元。
值得注意的是，协议再次强调，若天河北地块免于被收回，广西广利“将同样享有均等的税后溢利或亏损”。
“天誉置业付出的代价很高，很难认为这是一个对价交易，可以看做是割肉求存。”广州地产专家韩世同认为。
天河北地块被广州地产界人士公认为优质项目。该地块的位置颇为优越，位于广州市地标中信大厦旁边，属广州CBD中心区域。
“这个地段目前折合楼面地价都已经过万元了。”广州地产界一位高管表示。
上述协议中还有一条苛刻的“对赌条款”。若天誉置业未及时完成注资，则广西广利将有权以上限1.61亿元的代价收购天河北土地的使用权。记者粗略估算，一旦条款生效，广西广利极有可能以每平方米约1400元的低廉价格获得该黄金地块。
神秘合作方天誉置业称，此前广州寰城置业已经在天河北地块投入约4.36亿元资金成本，若土地使用权被收回，则该土地的价值将“迅速消失”。分析人士表示：“这对于陷于债务危机，并且优质资产所剩不多的天誉置业将是沉重打击。”而此时被天誉置业以优厚条款引为合作伙伴，并且委以“斡旋”重任的广西广利，究竟是什么背景？
公告显示，广西广利为国有企业，主要从事开发、买卖及提供咨询服务与金属及电子用具及材料、建筑材料、机械以及工程产品、金属及其他。
广西工商部门信息显示，广西广利是1992年成立的国有独资企业，公司法人代表为江定龙。其注册资本仅为325万元，且经营范围中并未包括房地产开发。
对此，上述广西地产界高管表达了自己的疑惑：“天河北地块有不少投行都很关注，只要拿出一个合适的方案，会有很多人愿意和天誉置业合作，现在选择这样的合作方，令人看不清楚其内部运作。”风波地块过去几年来，围绕处于问题中心的天河北地块及天誉置业一直风波不断。
2006年和2007年两年，天誉置业大举收购广州洲咀头住宅地王、广州威斯汀酒店及附属办公楼、天河北地块等资产。其主席余斌为此不惜举债融资，先是发行2亿美元可转债券，随后又为了天河北项目向雷曼兄弟借贷2.2亿元。
目前，天誉置业项目中，除威斯汀酒店运转良好、贵阳项目首期9万平方米开始预售外，洲咀头地块始终未能取得土地使用证，而天河北地块的开工期限也一拖再拖，直至目前面临被收回的危险。
雪上加霜的是，全球金融危机中雷曼兄弟突然倒下，其临时清盘人向天誉置业发出追债公告。过去一年天誉置业陷入债务危机不能自拔，甚至不得不“卖肉求赎”。
去年5月，天河北项目80%股权差点被卖给中国奥园以及第三方企业。但由于交易作价仅3.68亿元，而天誉置业为取得项目全部权益投入已约7亿元，交易遭小股东投票否决。
面对危机，去年11月天誉置业以“折让价”将威斯汀酒店和天誉大厦出手抵债，债务由41.84亿港元减少至16.8亿港元。可是喘息未定，公司就遭债权人发难，被提出清盘申请。
现在，天誉置业将如何支付1.5亿元的预期注资？尽管公司称将由广州寰城置业营运资金来支付，但广州寰城置业始终未见收益，其母公司天誉置业也负债累累，至2009年中期还亏损3.92亿港元。
韩世同分析，上述资金的来源很可能是天誉置业1月13日收到的威斯汀项目的首期受让款6.61亿元。
可被引用的是，上述款项需按照与票据持有人的协定托管以用于偿债。但天誉置业随后表示，正与票据持有人商讨“将出售事项之若干所得款项用于开发天河北地块，从而尽可能保护该土地使用权免被政府收回”。
“即使解决了‘保地’的问题，天河北地块的持续开发仍前景难测。估计项目进入开发阶段至少需要超过10亿元资金，天誉置业及其合作伙伴能否支付仍有疑问。
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