| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年02月27日 08:17 |
作者： |
吴晓波 |
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2月25日，在广州以开发豪宅和商业地产著称的天誉置业（00059.HK）宣布，出售旗下的服务式公寓80％的股权，套现3.68亿元，出售部分净收益将用于偿还贷款。而在5天前，该公司则公告，其大债主雷曼清盘人批准其巨额贷款延长还款期1周，原因是让天誉有更多时间与买家洽谈出售土地条款。
作为内地首个由于金融海啸影响，被投行清盘人公开追债的开发商，天誉置业的资金链显然绷得很紧。
多年辛苦打水漂
根据2月25日的公告，天誉置业宣布计划以代价3.68亿元人民币，出售持广州天河项目之Yaubond 80%股权。倘若正式协议未能于3月底或之前落实，框架协议则须终止。
而早在今年的1月8日，天誉置业就已经公布，在2007年中曾为收购Yaubond 的股权，向雷曼兄弟借款2.2亿元。目前雷曼兄弟临时清盘人拒绝该公司延长借款期的请求，这笔贷款将于今年1月29日到期。该公司会为此出售旗下物业权益获得现金。记者从天誉置业公告中发现，这一涉及Yaubond的交易最早发生在2006年，而这一贷款本来早已到期，是延期至今年1月29日偿还的。
1月13日，天誉置业订立不具约束力意向书，计划向贵州誉浚股东协辉悉数转让55%持股希望获得偿债现金。但是最终没有下文。而该公司目前除了广州威斯汀大酒店持有出租外，并无任何物业在售，业界普遍认为在雷曼清盘人追债之后，其现金流已经陷入紧张状态。
以被天誉置业宣布出售的天河区物业为例，其是天誉置业花费相当长的时间通过资本市场的腾挪才最终到手。若用作偿债，相当于天誉置业多年的辛苦打了水漂。
2005年10月，天誉置业的前身人人控股以1.27亿港元，向保利香港（00119.HK）购入该集团旗下拥有广州天河项目的Yaubond 公司49％股权，人人控股为此配股筹资约1.42亿港元完成此次收购。2007年3月，更名后的天誉置业发行2亿美元债券，集资净额约为1.925亿美元（约15.04亿港元）。这其中有8070万美元用于向保利香港等公司收购Yaubond余下股权。
综上所述，其收购Yaubond公司股权合计花费了约7亿港元，而目前这一公司的80％股权出售价格只有3.68亿元人民币。
资金链潜藏风险
天誉置业在广州本地以开发高端住宅为主，曾在多个市中心地段开发豪宅及商用物业，并且与内地上市公司绿景地产（000502.SZ）有着关联关系，两者都是由同一大股东余斌控股。天誉置业虽然在内地名气不大，但是在华南地区，却是近几年来财技最为活跃的一个开发商。而金融海啸袭来，这类凭借财技运作高端商业项目的开发商，却逐渐暴露出资金链的巨大风险。
从2005年内地和港股市场兴旺开始，天誉置业多次利用境外的资本平台进行配股融资收购。除了上述收购Yaubond的举动之外，天誉置业的前身人人控股还曾在2006年6月，增发配股融资2.41亿港元，以不超过4亿港元的代价向独立人士罗东亮收购广州洲头咀项目51％股权。上述2007年3月天誉置业发行的2亿美元债券，其中有9250万美元用于支付洲头咀项目剩余股权的收购；1600万美元用作票据付息准备。
这批债券被六名机构投资者认购，其中雷曼旗下的Lehman Brothers Commercial Corporation Asia Limited认购了5000万美元，美林国际认购了2000万美元。
而在同一年的6月，天誉置业通过向大股东余斌购买资产置入上市公司的方式，配股集资约1.97亿港元。也就是说，从2005至2007两年时间内，尽管天誉置业至今只是成功完成了对拥有广州商业项目股权的Yaubond这一公司的股权收购，但是却利用境外融资平台配股套现了近21亿港元的现金。而在被雷曼兄弟临时清盘人追债后，天誉置业已经宣布放弃收购洲头咀项目余下的股权。
而在利用资本市场融资的高峰期，天誉置业的业绩却是起伏不定。2005年天誉置业亏损4700多万港元。2006年盈利4600多万港元。但到了2007年上半年，公司又盈转亏，亏损1.14亿港元。2008上半年却再度赢利4.26亿港元。
与顺驰当年由于过量扩张而导致资金链断裂不同，天誉置业通过资本融资，令其在开发和收购过程中不需动用公司的自有资金，就能获得一线城市的优质项目。但是在金融海啸袭来，曾经财大气粗的投行金主倒下之后，天誉的财技似乎也开始捉襟见肘，不得不公开宣布被投行追讨贷款及撤销收购。而2013年到期的2亿美元可换股债券则似乎成为悬在其头顶的达摩克利斯之剑。在目前环境下，这一凭借资本市场崛起又最终败于资本市场的个案似乎更具典型意义。
根据联交所资料，包括大股东Grand Cosmos抵押的9.64亿股，因股价变动而令可换股债券带来直接或间接持股3.44亿股，以及848.65万股流通股，曾经是天誉大金主的雷曼目前持有天誉89.01%股本，涉及13.15亿股。但是这一结果无论对于雷曼的临时清盘人，还是控股权被逐渐稀释而名下可套现物业又不多的天誉置业来说，都算得上是个尴尬局面。
而对于事件进一步的发展，天誉置业总经理及执行董事文小兵对《第一财经日报》表示一切都无可奉告，不方便接受采访。
值得关注的是，在发布被雷曼临时清盘人追债公告的同时，天誉置业方面还表示，落实收购洲头咀项目条款期间发现应付成本远超出发行票据所得的3000万美元(约合2.34亿港元)，因此决定停止向广州港集团收购洲头咀项目余下28％股权，票据持有人已批准撤除收购，这3000万美元将用作收购该公司和贵州协辉房地产的联营公司55％的股权，不知这是否是其新的财技指向。
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