引 子

　　日前，由中国城市竞争力研究会、中华地产商会主办，中国城市竞争力研究会地产委员会、香港地产学会、《中国城市》杂志社共同协助承办的“２０１０中国城市地产展望暨２００９中国城市地产百榜发布、《中国城市地产年鉴》首发”新闻发布会在香港举行，发布了２０１０中国城市地产形势展望报告、２００９中国城市地产百榜及２００９中国地产大事记、２００９中国地产发展十大热点、２０１０中国地产发展十大展望等最新的研究成果报告。

　　报告中指出，２００９年中国房地产业在金融海啸大背景下逆势飘红，走势强劲，创造了多项奇迹。房价创新高，全国７０个大中城市房价环比连续上涨，全国商品房均价４６９５元／平方米，比２００８年贵了近１０００元／平方米，同比涨了近２５％，为１９９８年房改以来的最大涨幅。

　　国房景气指数一路回升，市场迅速回暖，楼市量价齐涨，地王频现；仅前１１个月的商品房及住宅销售额就已经远超２００７年和２００８年的全年水平，销售面积超越２００８年全年，并接近２００７年峰值时的全年水平。四季度市场持续火爆，地价、房价连创新高。上海、杭州卖地收入过千亿，房产消费占整个国民消费半壁河山达６万亿，作为国民经济的支柱产业和重要引擎，房地产业对保增长的贡献亦十分显着。据估算，２００９年，全国新房和二手房的成交额达６万亿元，相当于同期ＧＤＰ的五分之一强；房地产开发投资额达３．６万亿元，占固定资产投资的比重接近１９％；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。从年初的低迷，到此后的止跌反转，迅速上扬，房地产可谓是在去年金融危机背景下表现最抢眼的一个行业。

　　中国城市竞争力研究会会长、中华地产商会创会会长桂强芳博士表示，２００９年对中国地产业而言是不同寻常的一年，在金融海啸的大背景下，中国地产市场从最初的低迷走势到逆势而上、市场走势强劲、房价屡创新高，中国地产市场的风云变幻在２００９年尽览无遗。而随着政府陆续出台政策调控地产市场的过快发展，２０１０年中国地产市场发展的前景也变得扑朔迷离。面对这样多变的地产局势，来调研评价上一年中国城市地产发展成果，并分析预测其今年走势，则显得尤为重要。同时，城市地产竞争力是城市综合竞争力的重要支撑因子，也是城市发展和竞争力提升研究领域的题中之义。

　　而在虎年的楼市刚刚到来之际，通过这份“２０１０年中国城市地产形势展望研究报告”，我们不妨对过去做更进一步的深入剖析与整理，从而更好地判断未来楼市的可能走向。这场由２００９年延续到２０１０年的楼市悲喜大片，还远未落幕。

　　起

　　楼市企稳开启阳春

　　时间段：２００９年１月－３月

　　《２０１０中国城市地产形势展望研究报告》中认为，２００９年的楼市腾飞缘于２００８年底的一系列“救市”措施。２００８年底，财政部和央行要求“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％”。由于对“改善型普通自住房”界定未明，由此打开了松绑“二套房贷”的闸门。除此之外，各地也纷纷响应中央救市的“集合号”，如上海出台１４条相关优惠政策，鼓励居民消费住房，令２００９年初的楼市呈现缓慢复苏迹象，刚性需求开始释放。

　　包括二套房政策的重新放松和四万亿经济刺激计划在内的一系列措施，被业内普遍认为救市政策迈出实质性一步，为全年楼市的升温埋下伏笔。２００８年底，中央、地方政府均出台相关措施促进房地产业的发展，救市措施的效果已露端倪。

　　２００９年３月举行的上海房展，则是中国楼市在压抑许久后刚性需求初步释放的一个缩影。一方面，在这届展会上，房产商的元气尚未恢复，参展开发商数量从２００８年的１３０家减至百余家，并延续打折策略。有不少开发商用“买房子送钻石”、“买独栋别墅送宝马”、“送百万豪宅”等促销“噱头”吸引看房人。另一方面，共计有１３万人次涌入“上海之春”展会捧场，其中大部分是具有刚性购房需求的人群，这已经显露出全国楼市开始逐渐走出阴霾的端倪。而在全国不少城市，２００９年前三月累计成交规模已赶上前一年水平，持币观望气氛已经消散。

　　承

　　市场火爆地王楼王频现

　　时间段：２００９年二、三季度

　　２００９年以来，政府所实行的宽松的货币政策及庞大的经济刺激方案缓解开发商资金压力。年后全国房地产市场的持续活跃，增强了开发商的投资信心，２００９年二季度以来各地开发商们纷纷加快施工进度，加大投资力度。

　　２００９年１－１１月，全国商品房成交面积为７．５亿平方米，成交面积创历史新高，同比２００８年增长５３％，同比２００７年增长２５％。

　　从月度商品房成交面积来看，２００９年并非节节攀升，可以分为三个阶段，即：１－６月，从“小阳春”到“盛夏”，成交面积持续放大；７－９月，价格反超２００７年，加上库存减少，市场重现观望，成交连续３个月下降；１０月后，由于“政策末班车”效应，成交再爆发。

　　虽然成交面积有所起伏，但成交价格却是持续攀升，一直处于上升通道中。从环比价格指数来看，随着２００９年７－９月成交面积下降，环比价格指数曾经出现下降，之后由于“政策末班车”效应再次拉起。

　　而在楼市的火爆期，市场的持续活跃使得房企回款巨增，增加了投资及开发主动性；各地政府出台措施支持房企购地，其扶持措施诸如分期及延期支付地价款、项目资本金比例下调等，促成开发商积极行动，增加土地储备。２００９年３月以来部分实力较强的房企主动出击进入土地市场，而各地土地市场走出年初“流拍”困局，迅速升温，出现溢价成交情况。

　　就一线城市土地成交竞价情况看，“抢地”风潮集中在２００９年二、三季度，因市场活络，开发商有资金加强土地储备；分地域来看，一线城市“抢地”火爆过二三线城市，主因是一线城市土地资源有限，“物以稀为贵”，同时其土地也倍受实力开发商青睐。“地王”频现、房企囤地等成为争议焦点，房企、地方政府、银行在土地市场上居于支配地位。土地出让金直反应了这一现象。杭州、上海、北京等７０个城市土地出让金同比大幅增加。“地王”频现、价格上涨使土地出让金大幅增加。因此，打击囤地、规范土地出让金缴纳方式当成为２０１０年土地调控主旋律，预计２０１０年土地出让金收入将稳中有降。

　　２００９年，中国７０个大中城市土地出让金共计１０８３６亿元，同比２００８年增加１４０％，比号称“疯狂”的２００７年增加４９％。其中，杭州（包括余杭、萧山）土地出让金高达１０５４亿元，居全国第一，杭州和上海成为土地出让金过千亿的两个城市。而广州因２５５亿“地王”影响导致土地出让金同比大幅上涨，位居第五。深圳受土地供应偏紧影响，土地出让金相对较低，仅有１３６亿，位居２３位。二线城市中，宁波、武汉等经济相对活跃的城市土地出让金居前列。

　　２００９年中国土地市场“地王”频现，例如广州亚运城地块成交总价２５５亿元，超过去年其它地块成交总价之和。２００９年成交总价排名前１０的地块成交总金额达到７５８亿。中国土地市场出现“爆发式”回暖。一季度之后，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远超２００７年。２００９年成交总价排名前１０的住宅用地平均成交金额为７５．７６亿，而２００７年为５１．９３亿；２００９年楼面地价排名前１０的住宅用地平均楼面地价为２６３６５元／平方米，而２００７年为１６２３４元／平方米。

　　可以看出，土地市场成交的全面活跃，一方面是由于市场活跃，量价齐升。发展商资金回款迅速，资金充裕；另一方面是政府推地积极，整体实际出让价格０９年高于近几年，土地楼面价格与２００７年相比有较大提升。而且值得注意的是，２００９年央企成了房地产市场上的主力军，他们一边巨额融资，一边高价大规模拿地，成了资本市场上的大赢家和房地产市场上当之无愧的“大买主”。 央企在２００９年的土地市场上均表现“抢眼”。

　　２００９中国城市十大楼王排行榜

　　排名 楼王 所属城市 上榜理由

　　１ 天汇大厦 香港 约７６．８万港元／平方米

　　２ 天玺 香港 约７５．３万港元／平方米

　　３ 名铸 香港 约３２．３万港元／平方米

　　４ 盘古大观 北京 约７．８万元／平方米

　　５ 华润幸福里 深圳 ５套顶层复式约２０万元／平方米、每套总价１亿

　　６ 白金湾 上海 ４套绝版江景房，单价约１６万元／平方米

　　７ 中粮海景１号 上海 约１１０１９８元／平方米

　　８ 文华苑 台北 约４５万元新台币／平方米

　　９ 钓鱼台七号院 北京 约７．２万元／平方米

　　１０ 尚海湾豪庭 上海 ４－８万元／平方米

　　转

　　调控政策密集出台

　　时间段：２００９年１０月－至今

　　进入２００９年第四季度，楼市再次步入上升通道，住房价格大幅上涨，在高位上继续攀升，创出房价历史新高。这是２００９年楼市再度冲高。然而有关二套房贷首付从严的风声再起，使得市场情绪有所收敛。

　　楼市调控措施在２００９年１２月鱼贯出台。１２月９日，国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年，其它住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。１２月１４日，国务院常务会议指出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，并提出增加普通商品房有效供给、抑制投机性购房、加强市场监管、继续大规模推进保障性安居工程建设等四项措施。

　　《中国地产形势展望研究报告》指出，房价上涨快的地区，投机成分较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，这样一来就缓和供求关系，有助于平抑房价。对于“国四条”、营业税、房贷等新政出台，表明中央对后续房地产政策取向，由过去的扶持转为调控。而营业税新政策和保障房政策的推出，都是为了平抑目前的高房价而做的努力。随着２０１０年保障房建设力度的加大，其区域房价势必会企稳，房价快速上涨得到抑制也将是必然的。

　　虽然由于政策“末班车”的效应，去年年底楼市成交量依然维持高量，但新年伊始，大多数城市的交易量开始大幅萎缩，部分二三线城市出现了退房潮的现象。据了解，杭州、温州、南京、丽水等二三线城市近期的新房撤销量远高于去年同期。在杭州、丽水等城市，甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。而在上海等一线城市，新房合同撤销量比去年１２月同期大幅减少，形成了强烈反差。

　　交易量锐减，使消费者沉浸在新一轮的观望情绪中。调查显示，全国各地新房市场都出现较为明显的观望，原本着急买房的实际上已经自动将自己放入“观望”一族。１月以来，许多城市成交量明显下降，很多打算年初买房的人都表示再等等看，自从“２改５”政策出台后，５年内有税的房子销售速度明显放缓。

　　而对于开发商而言，虽然政策风向开始扭转，政府进一步打击囤地捂盘现象，按理说开发商应该趁着去年市场大势的惯性，增加供应，加紧卖盘，但调查发现，当前希望加快速度售房的项目仅是少数，大部分开发商通过谨慎推盘的实行，观望市场。分析人士认为，目前开发商延期开盘倒不是为了捂盘惜售，等待涨价，主要是因为近期政策较多，对市场形势看不清楚，需要一段时间消化，等看清楚局势后，才会决定销售策略，正式推盘。

　　２００９中国城市十大地王排行榜

　　排 总价地王 单价地王

　　名

　　地块名称 总价 地块名称 单价

　　（亿元） （元／平方米）

　　１ 广州亚运城项目地块 ２５５ 香港新界大埔白石角发展区Ｄ２地盘 ７８４０４

　　２ 上海徐汇斜土街道１０７街坊龙华路１９６０号 ７２．４５ 香港新界大埔白石角发展区Ｄ１地盘 ７６９０８

　　３ 珠海十字门商务区马骝州及北山咀地块 ７０．２ 杭州杭政储出【２００９】４号 ４６２８４

　　４ 上海长风６Ｂ７Ｃ地块 ７０．０６ 上海黄浦江中心段Ｅ－１８单元１－１０地块 ３６４８１

　　５ 珠海珠国土储２００９－０８ ６６．１ 上海黄浦江中心段Ｅ－１８单元１－８地块 ３３８２６

　　６ 香港中路以南地块 ５０．９ 上海新江湾城Ｃ６地块 ３２４８４

　　７ 青岛天竺开发区２２号 ５０．５ 厦门思明区０３－１４片区云顶南路东侧２００９Ｇ２３地块 ３０９４０

　　８ 重庆弹子石组团Ｇ分区 ５０ 北京顺义区后沙峪镇地块 ２９８５９

　　９ 大连（２００９－５）号地 ４９．２ 苏州独墅湖北、高和路南 ２８０５７

　　１０ 北京亦庄新城ＩＩＩ－１街区 ４８．３ 上海静安区１５号街坊交通枢纽综合项目地块（东块） ２８０５１

　　合

　　楼市波动有望趋于平缓

　　时间段：２０１０年春节后

　　２０１０年楼市的调整主要在于成交量，而非体现在价格上。这是当前相当多市场人士观点。在最近的调查中，百位经济学家中，仅有２２％的经济学家认为２０１０年房价会出现微跌，仅两名经济学家认为２０１０年房价将会大幅下降。

　　不少经济学家持续看高２０１０年房价的原因，主要是认为２００９年末的房地产业调整与２００８年的房地产危机在三方面存在不同：其一，此次的政策调控在力求遏制房地产市场过度泡沫化的同时，明显支持房地产作为消费属性的需求，以保持房地产业对内需的拉动作用，所以，政策收紧的力度比上一轮调控要小。其二，虽然已经选择了差别化的税费和房贷措施来抑制投资投机，但今年的货币政策整体预计还将保持相对宽松。其三，土地恐怕也无法直接影响到商品房价。虽然面对去年下半年以来“地王”频现、“逢地必争”等土地市场出现的不理性倾向，中央出台了一系列土地政策，但主要是调整土地市场供应结构，如加大保障性住房用地供应力度。至于进一步打击囤地等，也只能减缓地价增速。并且，随着首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款５０％的新规则出现，联合拿地以及土地储备进一步向具备资金实力的品牌房企和国企聚集等成为土地市场发展趋势。

　　部分楼市的“谨慎悲观派”认为，２０１０年房价出现下跌，只能寄希望于政策的持续深化和新调控政策的持续推出。众所周知，作为信贷政策之一的二套房政策是楼市信贷中最主要的组成部分，二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，一直是楼市政策风向标。２００９年９月业界风传二套房贷政策紧缩，已经造成了房地产市场的暂时停滞，而此前近１０个月的楼市繁荣与二套房贷政策变化密切相关。如二套房贷首付比例提高至５０％，势必积压楼市泡沫，相当部分楼盘将不再具有投资价值。

　　《中国城市地产形势展望研究报告》对２０１０的楼市作了如下预测：

　　供应量方面，预计全年开工面积将大幅增加，供应呈惯性增长。２００９年１－１１月，全国商品房开工面积同比增幅高达１５．８％，在供不应求的背景下，１２月的新开工面积继续放大，全年新开工面积高达１１．５亿平方米，比２００９年全年商品房销售面积多３亿平米。２００９年的新开工面积将形成２０１０至２０１１年主要供应量，如果这些新工工程如期推向市场，那么将大大加大２０１０年的产品供应。

　　需求方面，则预计２０１０年将同比萎缩１０－２０％。正如２００７年透支了２００８年的正常需求一样，２００９年在“末班车效应”影响下，也透支了２０１０年的正常需求。２００８年成交面积比２００７年萎缩２０％，即预计２０１０年成交面积比２００９年萎缩１０－２０％。主要由于：２００９年属于政策力挺年，２０１０年属于政策调控年，投资、投机需求将大幅下滑。在正常需求提前透支，投资、投机需求被抑制的情况下，预计２０１０年总体需求下滑。

　　资金层面，预计２０１０年人民币信贷总额预计为７．５万亿，正常少流入房地产资金占销售额约１７％。房地产行业高度依赖货币供应量，故明年的货币政策直接影响到明年的房地产走势。在１２月份的中央经济工作会议之上，中央继续实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但预测２０１０年人民币信贷总量控制在７．５万亿元，如果这个预测属实，那么流入房地产行业的资金可能在１２７５０亿元左右，占销售总额约１１－１６％，也就是说开发企业要做好销售金额下降１０－２０％的打算，在２００８年销售金额同比下降２０％之时，房地产行业大幅降温（缘于开发企业“量入为出”的开发策略，即按今年的销售状况制定明年的开发计划）。

　　从上一轮房地产周期来看，僵持２个月后房价失去上涨动力，继续僵持３个月后房价失速下滑（金融危机和年底结算两重压力下），预计２０１０年１季度，房价高位调整，属于僵持向下微调阶段，２季度开始房价下滑幅度加大（一线城市房价调幅略大为１０－２０％，二、三线城市调幅略小为５－１０％）。２０１１年处于市场调整恢复期。而如果没有世界经济的“二次触底”，那么２０１０年４季度的市场调整不会大幅下滑，调整亦会较为温和，表现为量价齐跌。２０１１年的恢复也不会“恶性上涨”，总体来说，楼市波动将趋于平缓。

　　本版整理 深圳特区报记者 韩文嘉

去年市场数据中，楼价与成交量大幅攀升，这种情况今年可能难以为继。

　　今年开年置业者普遍陷入观望，不复去年楼市火爆行情。 深圳特区报记者 郑东升／摄