| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2010年02月08日 11:17 |
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1月6日，在“中国地产新视角高峰论坛”上，金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控，坦言地产商眼下“不差钱”。然而，《每日经济新闻》记者发现，此前一些宣称“不差钱”到处买“地王”的开发商，突然间又开始了借“高息贷”“过活”的日子。
今年1月，仅恒大地产、绿地中国和金地集团3家开发商，通过优先票据、信托等高息方式融资的金额就已接近百亿元，如果追朔至去年末雅居乐和碧桂园的优先票据发放，开发商获取的融资总额已经超过150亿元。
1月高息融资近100亿
从1月1日开始，各家地产开发企业纷纷通过各种渠道贷款融资。
1月11日恒大地产公告称，拟进行国际发售一次性还款的担保优先票据。1月22日，恒大地产正式宣布成功发行上述优先票据，总金额7.5亿美元，年利率13%，期限为5年。1月28日，恒大地产又宣布控股股东以1.8%股份的抵押获得工商银行4000万美元贷款。在一周时间内，恒大地产总共完成了接近8亿美元的融资。
无独有偶，1月4日，绿城中国宣布以2亿元人民币将其于浙江报业绿城房地产开发的50%股权出售予平安信托，并通过若干银行向浙江报业绿城房地产开发提供13亿元人民币委托贷款，并向平安信托转让该委托贷款。
1月27日，绿城中国发布公告称，公司与中泰信托签订框架协议，以9680万元的价格向中泰信托授予上海绿城森林高尔夫别墅开发49%股权，绿城通过其他金融机构向上述项目公司提供股东贷款，并将股东贷款转让给中泰信托，这笔贷款最高及最低额应分别为15.5亿元和7.8亿元。
上述两项信托计划一共为绿城带来了近30亿元的资金。
另外，1月份平安信托发行了和金地集团合作的“安鑫一号”产品，投资于上海佘山顶级别墅项目，发行规模为16.17亿元。
按此计算，1月份仅上述3家地产公司获取的高息贷款金额就已经接近100亿元。
如果追朔至去年末雅居乐和碧桂园的优先票据发放，内地开发商的高息总融资额超过150亿元。在恒大地产之前，雅居乐于去年11月发行了一笔金额为3亿美元，利率在10%左右的优先票据，又与两家国际银行商议各1.5亿美元的银行贷款；另一地产巨头碧桂园在2009年底共发行3.74亿美元的优先票据，年利率11.75%。
地方新政造成压力
开发商的这一轮高息借款风潮，始于今年1月份。
1月份以来存款准备金率的上调以及多家银行的停贷，让开发商感受到了阵阵寒意，而地方监管部门的一系列新政，更令它们胆战心惊。
先是1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。这一举措使开发商借用预售款完成房地产开发的融资模式受到冲击，延长了全行业的资金周转期。
1月27日，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》，要求房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。
瑞银亚洲地产及休闲产业主管王震宇表示，货币政策在下半年可能会出现变化，而去年底连续出台的宏观调控政策，又对房地产市场销售有所抑制。为了应付这些变化，开发商可能会在今年上半年就大量融资，以确保下半年有足够的“粮草”。
碧桂园投资部门的一位人士也表示，广州民营地产商目前大多在筹备资金，以应付下半年可能的变化。
然而，既然知道下半年可能会缺钱，为什么不趁现在密集推出新项目，进而快速“回笼”资金，以迎接下半年的变化呢？尽管可以通过高息贷款获取资金，但通过市场快速清货，仍然是开发商获取资金的最主要方式。在上海市场成交量大幅下跌时，富力地产依然通过售出上海项目已推房源的近8成，获取了超过2亿元的销售额。
或为加快扩张步伐
来自地产业的解释是上述高息贷款，并不是开发商提前为“过冬”准备的“粮草”，而是为新一轮扩张所准备的武器。
克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天说，上述企业通过优先票据、信托融资等方式获得的高息融资，并非是为了应付银根收紧后的 “冬天”，而是为了能作进一步扩张。他认为为了在今年继续扩张，开发商一定会寻求更多借款方式，以扩大开发和销售面积。
恒大地产内部人士曾透露，由于今年土地市场会逐步降温，土地价格有望逐渐合理。而以合理价格拿地，符合恒大地产一直以来的习惯。据介绍，借款资金的一部分可能会用于增加土地储备。
中国指数研究院副院长陈晟也认为，开发商高息借款的主因是为了扩张。按照大部分企业的开发节奏，它们手上现有的项目至少需要到今年3月以后才能达到预售条件。这使得开发商并不能像一些金融机构预测的那样，在上半年就快速降价出货，以换取足够的资金。
民企仍然“钱紧”
虽然借高息贷款扩张的说法，得到了大部分业内人士的认同。但是，开发商未来“缺钱”却也是一种趋势。
上海房地产研究院的金融年报称，2010年，房地产开发企业的融资渠道依然不通畅。近期还有消息称监管层要控制房企通过借壳上市的方式进入资本市场。这对房地产开发企业而言显得相当不利。
而与国企相比，民营企业融资能力显得更弱。
截至目前，绝大部分通过信托、优先票据等高息方式借钱的，都是民营地产企业，国有或国有控股的企业极少涉足上述领域。
陈晟说，上述现象一方面与国有企业现有的财务制度暂时难以接受信托、优先票据等高息融资方式有关，但另一方面也说明，与国企相比，民营地产开发商的融资能力仍然偏弱，所以不得不运用相对较高的借款成本来融资。
【相关阅读】房企融资调查报告：4000亿寡头竞逐圈钱游戏
日前，某权威机构发布的《2009中国房企融资调查》报告显示，截至2009年11月6日，全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币，其中，银行授信额度约为2400亿元人民币。
的确，2009年可称得上是“房企融资年”，众多寡头在此赚得盆满钵满。然而，随着“严把房企融资审查关”和“加强房地产信贷风险管理”的警报拉响，房企的圈钱游戏也更显精彩。
寡头的较量
上述调查报告称，2009年中国房企融资前15名的融资总额就超过了3000亿，约占同期整个中国房企融资总额的80%。其中，万科实现银行授信500亿元、增发集资金112亿元，融资总额为612亿元人民币，居榜首。绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。
而实际上，融资能力差距悬殊显示房地产业已经成为寡头们的资本游戏，特别是在地王频现、地价蹿升的当下，房地产业正酝酿着新一轮洗牌的暴风骤雨。在“融资榜”排前15名的房企中，有9家具有国资背景，其中绿地集团、金地集团动辄融资超300亿元。可见，巨额融资仍是大的房企寡头间的较量。
2009年下半年以来，来自北京、上海、广州及福建等地的开发商，相继公布了上市计划或者实施挂牌的事宜。
而且这波融资潮还在延续。据不完全统计，目前正准备赴港上市的内地地产企业近40个。另有30家房企通过增发预案，正等待证监会核准，拟融资规模达700亿元，包括万科、世茂股份、外高桥等。 “而一些小房企会死在这轮洗牌里，因为玩不起。 ”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称。
银行的推手
不得不承认，银行成为了“2009房企融资年”的有力推手。中国指数研究院的统计显示，开发企业在2009年得到银行大量资金支持，其中2009年1－10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年以来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，去年1－10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。
此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。
多元的融资
每当银根收紧之时，信托便成为房地产企业的“救命稻草”。某研究机构统计，在2009年的第一个工作周 （1月4日－1月10日），就有10款信托产品投资于房地产领域，超过了当周发行信托计划的1/3。
与往年不同，今年在与信托公司合作发行信托计划的房地产企业中，不仅有民营的中小房地产企业，一些大型房地产企业也纷纷开始未雨绸缪，与信托公司商讨未来发行信托计划融资事宜。
去年以来，金地集团、绿地集团两家大型房企先后与平安信托签订合作协议，通过信托的第三方资产管理平台融资。
但由于信托公司的业务活动也受到监管部门的严格监控，去年以来，针对房地产信托业务，银监会也多次对信托公司警示，并出台了相关约束性规定。因此，目前信托公司对于开展房地产信托业务也显得非常谨慎。
“今年我们将会拓展信托、房地产股权基金等融资渠道。”某大型上市房地产企业一位高管坦言。
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