| 来源： |
中国经济周刊 |
发布时间： |
2010年01月26日 11:02 |
作者： |
刘戈 |
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2009年是中国房价上涨最快的一年。楼市已经到了发高烧的程度。近一个月来政府的调控措施算是给高烧的市场进行了一次物理降温，温度暂时降下来了，但离正常的温度显然还有一段距离。房价还没有真的降下来，甚至依然在小幅上涨。然而，就像在高速公路上行驶的一辆车，虽然跑的速度依然很快，但司机的脚已经踩在刹车而不是油门上，这才是问题的关键。
抑制投资和投机型购房是这次调控楼市组合拳中的关键词。我注意到两个小细节：一是江浙出现“退房现象”。杭州、温州、南京、丽水等城市近期的新房撤销量远高于2009年同期，甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况；二是北京又开始炒“楼花”。因为2009年市场一直涨，投资客不急着出手。目前在二手房市场上，这种还是期房的“楼花”则以比现行销售价低10%甚至更多的折扣出售。
江浙退房重现和北京炒“楼花”复燃给出的信号是：投机者的信心发生动摇，纷纷开始决定“离场”。这种现象在一年之前似曾相识。在2007年与2008年的调控政策影响下，2008年和2009年年初，房地产市场曾经陷入低谷，一些开发商陷入了资金困境，房价下跌。所以我们自然会联想，这次会不会又是一个轮回？
要回答这个问题，必须先来看决定房地产市场景气指数的关键条件变化了没有。
首先我们看到，房地产在中国经济中的重要性没有变。中金公司的分析称，如果中国房地产销量下降20%，房地产开发投资增长回落到5%，则会造成2010年对GDP的贡献下降2.9个百分点；相关消费对GDP贡献下降0.9个百分点，这无疑是政府难以接受的。
其次，房地产开发商资金充裕的环境没有变，地方政府对土地财政的依赖也没有变。
那么，变的是什么呢？投资、投机者的购房心态发生大的变化。2009年房价疯涨，投资、投机性购房是主力。这部分购买力犹豫观望之后总需求会大大降低。
对于本轮调控，最本质的变化，是政府对房地产市场定位的根本性变化。过去我们把房地产的发展和居民的居住问题看作一回事。现在新的政策要加强保障性住房，意味着政府不再把解决住房问题完全推给市场。
最近，新加坡国立大学教授郑永年在《联合早报》发表文章认为：“中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来，而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的‘空间权’)就被忽视。”
我非常同意郑教授的看法。在这样的指导思想下，城市中所有的好地块都被开发成低容积率的高档商品房。最近我被邀请参观过北二环边的一个独栋豪宅，每户500平米，一层三户，20层60户，容纳的居住人口只有200多人。如果在同样的地方盖小户型、高容积率的房子，假设盖两栋20层的楼，每户100平米，就可以容纳2000人，是现有豪宅的十倍。
当地方政府从经济发展型政府向服务型政府转变，当居住问题被当作民生目标而不仅仅是经济目标，当城市主要功能区的地块改造为高容积率、高密度的普通住宅，而不是统统被开发成高档商品房的时候，房地产健康稳定发展才真正有望。(刘戈)
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