| 来源： |
华泰联合 |
发布时间： |
2010年01月21日 06:29 |
作者： |
鱼晋华 |
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⊙华泰联合证券研究所 鱼晋华
国家统计局公布了2009年全国房地产市场运行数据。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%；2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%，办公楼销售面积增长30.8%，商业营业用房销售面积增长24.2%；2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
2009年12月份单月新开工面积继11月份后再创历史新高，排除年底统计因素影响，亦反映了房地产开发企业在2009年良好销售刺激下普遍加快开工的行为表现。不过值得关注的是，尽管新开工同步指数依然保持增长势头，但联合证券新开工领先指数已开始趋平，显示未来新开工面积增速将放缓。
2009年全年商品房销售面积年度同比涨幅42.1%，是1999年以来排名第二的涨幅，但12月月度累计增幅相比11月份则出现较大幅度下降，下降10.9个百分点。我们认为主要有两个方面的原因：1、统计原因，42.1%的同比涨幅是用2009年的初步统计数与经过调整的2008年数据进行比较的，如果同样都用初步统计数据，同比涨幅为50.93%，下降2.08个百分比，降幅并没有如此明显；2、2009年成交量是一个非常态，持续保持如此高的增幅是不现实的。我们判断随着国家各项调控措施的落实，尤其是银行信贷政策的收紧，全国来看，2010年销售量相对2009年会有所下降，而一线城市销售量将有20%到30%的下降。我们预计接下来销售面积累计同比涨幅将依然呈现下降趋势。
2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。分地区来看，珠三角、长三角房价涨幅居首，深圳、金华、温州、杭州和南京新建住宅和二手住宅价格涨幅排名均进入前十，判断这些城市房价2010年将面临一定的调整压力。
2009年资金链为历年最好。2009年房地产资金来源合计为57128亿元，同比增长49.8%，房地产投资占资金来源的比例降至63.4%，为历年来最低。2009年房地产开发企业资金来源增长较快的是国内贷款和个人按揭贷款。但如按市场普遍预期的2010年新增信贷投放总额将下降至7.5万亿元测算，2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000-8500亿元左右，较2009年下降25%左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响，判断2010年房地产开发投资资金源将明显收紧。（编辑 姚炯）
（原载于上海证券报）
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