| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2010年01月18日 10:21 |
作者： |
|
| |
上海凯弈投资咨询公司副总经理赵炜预计，1月份个人按揭贷款签约额可能不到去年12月的1/3
从2009年12月到2010年1月，有关房地产调控的政策频频出台。1月10日国务院办公厅出台“国11条”规定，申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
与此同时，央行收紧银根的信号进一步确定。1月12日，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，这是央行自2008年底以来首次调整准备金率。
如此密集的政策，加上大大提前的时间发布期，市场再次出现了房价拐点说法。另一方面，购房者关心的是，现在申请二套房贷，享受什么政策？
理财周报记者对京沪穗三地数十家银行的调查显示，首付4成板上钉钉，但利率区别很大，从7折到1.1倍都有。
房贷政策直接影响成交量
2009年最热的关键词绝对是房价。自去年5月之后，全国房价如脱了缰的野马，一路狂奔，交易量在年末更是达到高峰，新地王接二连三诞生。如此疯狂，你我怎会不问，房价还会涨吗？
直至2009年12月，政府出台房价调控政策。到2010年1月，政策继续频繁出台，比以往在“两会”3月份出台的时间大大提前。而且，1月向来是银行信贷冲动的时间段，央行又在此时收紧银根，令市场人士认为此次调控是双管齐下。
房价是不是要跌了？
向来将各种泡沫论挂嘴上的独立经济学家谢国忠这次说到“马上就要破了”。摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶则表示，目前中国房地产市场的交易量拐点已经出现。如果近期交易量上不去，中国房地产市场的价格将会出现下行，其中北京、上海的高档商品房的价格将首先回落，幅度为10%-15%。
汉宇地产市场研展部主任邵明浩接受本报记者采访时表示，如果地方政策跟进以及后续调控政策出台的话，2010年房价存在回调的可能，在一段时间内出现2008年的走势。他表示，1月份是个政策窗口期，等一季度数据出台后，极有可能5月份是个“窗口期”，需要密切关注可能出台的政策影响。
记者注意到，每次出台的房市调控政策中，房贷政策对房市的影响不容忽视。2007年9月之前，央行7次提高准备金率、5次加息，房价并没有应声回落。随后，二套房收紧政策出台对房价产生了影响。
从统计数据来看，上海2007年10月二手房成交量相对于前一个月萎缩了20%。但邵明浩表示，2009年的房价上涨更多来自于货币政策，而不是房贷政策。最近一系列的调控政策和货币政策，好比“棒子从上面打，又从下面抽”。
记者从几家贷款公司了解到，1月份之后，二手房交易量持续低迷。来自上海凯弈投资咨询公司的市场数据显示，1月第一周，该公司的贷款签约额环比上月同期下降了近50%。
该公司副总经理赵炜预计，1月份的贷款签约额不到去年12月的1/3。12月份签约额放大，很大原因是购买者担心二套房优惠政策在2010年取消，以及赶在年末税收优惠政策结束前交易掉。
二套房打折利率说法不一
“国11条”规定，申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。目前，各家银行究竟执行如何呢？
采访中，记者发现了“官方与民间”两个版本：银行总行表示，“国11条”的规定更多是一次重申，关于二套房贷的首付成数、认定标准等问题，与央行、银监会2007年359、452号文基本一致；同时表示，会严格执行二套房的政策。
另一方面，记者从三地50多家支行调查显示，首付四成基本严格执行，但各家银行甚至同一家银行不同支行给出的利率不同，低至7折优惠，高至上浮10%。
“首付4成，贷款利率7折。”交行上海交银大厦支行负责房贷业务的工作人员直接向记者表示道，而该行上海徐汇支行则表示，二套房首付4成，贷款利率执行基准利率的1.1倍。
从暗访来看，现在给出7折或是7.1折、7.5折优惠利率的银行不在少数。
记者从工商银行（601398）北京一支行了解到，工行的规定则是二套房首付是40%，利率优惠不可能下浮30%，但可以优惠20%左右。
华夏银行（600015）个贷部一位人士对记者说：“二套房利率应该是上浮的，但是银行基本没有这么做，而是‘平息’也就是按照基准贷款利率来做的。”
三地相比，广州给出的二套房优惠力度不如北京、上海。招行广州东山支行一工作人员表示，“对于二套房的认定，我们会以个人为单位来判定其是否拥有第二套房为标准。经过银行查证后为二套房的，将按照首付需给四成，利率为基准利率的标准执行。”记者在走访民生、交行、中信、兴业、深发展广州网点所得的调查结果基本上同出一辙。
在采访中，许多负责房贷业务的工作人员均表示，现在办理赶紧，很难说下一步有更紧的政策出台。
有市场人士表示，上半年银行一向集中放贷，但不排除下半年有些银行在利率方面打擦边球，出现竞争。
二套房认定大同小异
虽然利率打折存在差异，但在二套房认定上，目前大多数银行策略相同，“以家庭为单位”。
从国11条来看，政府经过几年的宏观调控，对自住型、改善型等不同需求的差异化定义更加明晰。但是目前对改善型住房并没有给出明确定义，这也给市场留下操作空间。
比如对已经在异地购房的客户，大多数银行按照二套房标准执行，但民生银行上海市南支行表示，可按照一套房执行，享受7折利率，但首付仍旧4成。
一些中介机构则向记者表示，比如一个家庭，丈夫名下有一套房子，则可以用妻子的名义来买，当然中介需要在其中“做些手脚”，首付比例还是可以按照一套的30%来执行。
目前，只有上海在近期明确了“改善型住房”的标准。上海市公积金管理中心的新规定，市民第二次贷款购房时，只有家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米，才认定为购买改善型住房，才能享受最低首付20%和最高60万贷款额度的二套房公积金贷款。
以前二套房无论是否是改善型住房，若要申请公积金，无需拉人均面积，只需看主贷人的月缴额及余额情况即可，最高可贷到30万元。此通知一出，不符合改善型住房的二套房购买者最多只能贷到20万元。
目前，针对国11条的地方细化政策还没密集出台，值得密切关注。
上海18个网点调查：二套房标准乱码，利率最低7折
同是一个案例，民生银行认定为一套房，工行认定为二套房，恒生银行、建设银行（601939）则表示为第三套房
马先生在河南老家有套房，按揭贷款15年，现在尚未还清。他的妻子现在上海也有一套50平米的房子，仍在还款中。马氏夫妇想再次按揭贷款，在浦东买一套八九十平米的房子。
理财周报记者跟随马先生走访了上海地区20多家大大小小的银行网点。结果，将马先生认定为一套房、二套房、三套房的银行均有之。唯一共同点是：必须首付4成，利率则大有商量余地，低至基准利率下浮30%，高至基准利率上浮10%。
民生银行认定为一套房
对于马先生的情况，如果按家庭认定，马先生购买的是家庭第三套房子。但在具体认定上，有将此认定为二套房，甚至个别银行将此认定为一套房。
“此个案仍可按照一套房按揭贷款来算，首付4成，利率可以享受7折优惠。”民生银行上海分行市南支行的相关负责人表示道。
“你可以去浦东房产中心查一下人均面积，只要人均面积不超过32.2平米，就可以要求现住房所在地的居委会开具名下无房的证明，按首套购房来做享受优惠。但是加上你们之前的贷款，总额不能超过家庭收入总和的30%”。
显然，民生银行工作人员将马先生按照“改善型”住房来执行。
确实，国11条中，规定了二套房首付必须4成以上，但对于具体利率、改善型住房标准并没有给出明确说法。
比如利率，国11条指出，贷款利率严格按照风险定价。而目前改善型住房标准，各个地方有所区别。
上海市公积金管理中心的新规定是，市民第二次贷款购房时，只有家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米，才可认定为改善型住房。而民生银行给出的“32.2平米”的标准仍然是以前的说法。
正因为目前对改善型住房尚没有一个统一明确的说法，市场人士认为给银行留下了操作空间。
工行、平安、招行则将马先生认定为二套房，也有几家“糊涂虫”银行如农行、南京银行（601009）、宁波银行（002142）表示“说不清楚这是几套房”。
“不过，管你是二套房还是三套房，我们一套房利率是7折，二套房、三套房以上是7.1折。”
恒生银行、建行和交行明确表示，此类个案属第三套房贷款，交通银行（601328）徐汇支行要求首付4.1成，利率在7.5折到8折之间浮动，建设银行肇嘉浜路支行要求首付4成，利率下浮24%，而恒生银行肇嘉浜路支行则表示，首付5成左右，利率仍可享有7折的优惠政策。
在调查中，多家银行给出了个人住房按揭贷款普通住房标准：面积140平米以下，内环价格低于245万元；内环和外环之间140万元以下；外环线以外98万元以下。如果申请人为非上海市内工作或居住的外地户籍人士，贷款成数最高不超过60%，申请人贷款或信用卡有逾期还款记录的，结合实际情况接受贷款申请，贷款成数不超过50%。
也有银行对房屋年龄、贷款总额有一定“要求”，比如50平米以下的，50万元贷款额以下的和1990年前的房子均不接受贷款。
贷款利率低至7折
银行不仅在认定上存在分歧，在给予的利率政策上也有较大区别。
如交行、上海银行、江苏银行、北京银行（601169）等都按照基准利率上浮10%的标准执行。不过同一家银行不同支行之间执行的标准也不同，有支行给出7折，有的则是7.1折。
“按照你的情况，算三套房，利率是按照上浮10%计算。但我建议你赶紧把河南那套房子剩下的贷款还掉，那么新房子按照二套房认定，利率下浮24%”，建行徐汇路支行工作人员向马先生“支招”。
“我们这边一套房利率享受7折优惠、二套房享受7.1折，三套房享受7.2折”，汇丰银行上海分行告诉记者。
“现在能给到7.5折优惠，如果要更多的优惠利率，我们需要申请，根据你的收入证明、征信状况、房龄等综合考虑”，华夏银行和浦发银行（600000）则向记者这样表示道。
“如果现在给你7折优惠了，即便加息，7折优惠政策不会变，只是基准利率提高而已”，浦发银行上海分行营业部工作人员向记者表示。
银行审核更加严格
“我们有办法给你做成二套房，甚至一套房”。这是中介的“豪言”，至于如何做“手脚”，中介含糊其词，甚至表示要收取一定服务费。
记者了解到，确实有银行在审批过程中并不非常严厉，使得中介作弊手段可以“暗渡陈仓”。
不过，眼下银行对资料提供与审核不敢放松。像马先生这样的情况，工行上海建国西路支行的相关人士表示，“申请二套房贷款要提供的基本资料是：除了上海市交易中心出具的人均面积证明，河南借款合同复印件、上家贷款银行的买卖合同，首付款证明的复印件，还要提供流水明细的收入证明和公司开的财务收入证明，如果有学历证书审批会快些，无学历的商人会打折扣。
恒生银行则表示，一定要提交夫妻双方身份证、户口本、结婚证、已有住房和即将贷款用房的房产证、敲了银行印章的6个月的工资流水账和公司开出的收入证明等银行所需的其它文件。
不过，手续费、评估费、律师费、截止到2013年底的保险费都会由恒生银行支付，客户无需另外缴纳。
上海城益房地产公司的负责人提醒购房者：每家银行审核的标准大相径庭，中资行注重贷款者工作的稳定性，公务员和教师等一般都比较容易审批；外资行比较注重个人的现金流量和学历，由于去年遗留的案件还在堆积，如果找与房产开发商有合作关系的银行，快则一个星期，多则一个月就可以申办成功，而且利率还可以轻微地浮动。
穗21银行调查：建行推荐“末班车”，农行暂停二套房贷
交行、中信、兴业、华夏等广州网点表示，“建议客户有确切需要应早点办理，以便享受目前比较优惠的政策”
2010年第一周刚过，房地产政策和货币政策收紧的靴子，就陆续落下。
理财周报记者走访了广州21家银行网点，探访银行在巨大政策转换压力下，如何处理二套房贷申请。
中行执行严格，农行暂停二套房贷申请，工行、建行推荐“末班车”
“国务院关于二套房相关政策《通知》下来后的第二天，我们中行就紧急召开会议。支行在对客户第二套房的审核与放款时，首付一定要达到4成，贷款利率在基准利率或上浮10%之间浮动。”记者走访的三家中行广州支行工作人员都如是说。
“银行都想抓紧在年前放贷，不要把任务留在年底。国家最近的政策，让大家都感觉到政府的决心。所以我们现在都不敢行使所谓阳奉阴违的一套，毕竟中行是国有大行，这里面涉及到中行对国家政策贯彻力的问题。”中行广州一支行行长表示。
农行广州珠江游泳场一支行个贷主任表示，“目前国家政策层面上的规定已经是下来了，但我们行这边还没有具体的执行政策措施，所以先暂不接受客户二套房贷款申请；估计待行内政策下来后，就会重新接受申请，不过应该是要严格执行国家的政策措施。”
同时，该个贷主任表示，“年前本应是银行拉客、抢房贷的好时节，但考虑到国家政策、金融环境等影响的变化，银行现在越来越注重个贷要慢工出细活，不急需一时去完成贷款任务。因为各家支行在不违背总原则的基础上对于个贷业务有很大的自主权，支行行长出于各种考虑也有可能出现暂停客户二套房贷的申请。”
建行广州五羊新城支行工作人员则表示，“目前行里的正式文件还没下发，要想做优惠的二套房贷政策要赶紧，我们会加紧速度办理，以求能够让有需求的顾客享受到末班车优惠。”
从该工作人员口中得知，如客户申请二套房贷款还可享受首付三成，利率最高下调20%的优惠，条件是拥有建行四种金融产品：如信用卡、网上银行、基金、保险等建行产品或在其办理的产品。
工行广州海珠支行的个贷经理则向记者坦承，“如果顾客购买的二套房是一手房的话，必须要按照国家政策执行；若是二手房，首付现只给三成就可以了，利率为基准利率。”
股份制银行建议客户趁早办理优惠贷款，招行免手续费
国有银行对于贷款指标能否完成一点都不担心，他们的个贷生意基本上不成问题。那么对于拉贷款业务压力相对较大的股份制银行收到“政策风”后的反应又是如何？
招行广州东山支行一工作人员表示，“对于二套房的认定，我们会以个人为单位来判定其是否拥有第二套房为标准。经过银行查证后为二套房的，将按照首付需给四成，利率为基准利率的标准执行。”据了解，招行目前为了更好地发展个贷业务，从现在起到3月份，到招行办理个人贷款业务的顾客将为其免掉一切手续费用。
“国家的政策需要严格遵守，我们通过其他优惠，如省免手续费去吸引顾客。”该工作人员表示。
无独有偶，记者在走访民生银行、交通银行、中信银行（601998）、兴业银行（601166）、深发展时所得的调查结果基本上同出一辙。“我们支行一直以来在二套房贷款政策上都是采用首付四成，利率上浮10%。今次国务院这个规定是一次新的重申，并不是新政策的出台，这应该更进一步引起银行与客户的重视。”民生银行广州广卫路附近一支行工作人员表示。
受访的交行、中信、兴业、华夏等支行则表示，“由于目前国家关于楼市的贷款政策波动还是比较大，许多客户都采取一种观望态度。二套房政策也引起客户对一套房贷款政策的注意，建议客户有确切需要应该早点办理，以便享受目前还是比较优惠的房贷政策。”
外资行认定标准不一，在评估价上做文章，花旗利率可下浮
外资行在个贷方面似乎有点被“边缘化”，那么它们又有什么妙招呢？恒生银行的一位工作人员表示，“现在二套房首付最低也得四成，而利率方面按基准利率，不上浮就算是优惠。”但是在二套房的认定上，该工作人员表示，“不管是贷款买房还是一次性付清买房，只要房管局有你的住房产权记录就算二套房，如果我们没有查到就算一套房。”
而在认定标准上花旗与东亚相同，都按照央行的征信系统是否有贷款购房记录来认定。花旗银行的一位房贷负责人表示，“如果在银行的征信系统里有贷款购房记录，就属于二套房，如果查不到，不管你是否拥有第一套房都算是首次置业。”
在贷款购房者最关心的首付和利率上，花旗和东亚也有不同。在首付方面，两家银行都坚持最低4成，而利率方面，东亚银行则表示，一般是要上浮10％，最低也要按照基准利率。花旗银行的工作人员表示基准利率可以下浮30％，即使政策出来的话也这样。
之前的二套房规定，留下了很多回旋的余地。即使此次二套房的“新规”再次重申，银行仍有打擦边球的空间。
花旗银行、恒生银行和东亚银行都都表示如果想多贷一点款项，可在评估的时候适当提高一点，这样能为投资者解决资金不够的烦恼。花旗银行的上述工作人员举例，如果交易价是100万，一般评估价要比这个低很多，但是我们可以评估高一点，90多万的样子，这样就可以多贷一点款。
汇丰天河城网点的一位经理针对记者二套房的贷款要求则表示，“现在政策出来了，我们是严格按照规定办，不存在降低首付与利率的优惠政策。”
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
