| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年12月03日 09:55 |
作者： |
唐文祺 |
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上海经适房申购准入标准和供应标准前天公布，经适房的定价成焦点。上海市住房保障和房屋管理局在新闻通气会上表示，3个小区的首批试点房源，除对工程结算价格进行审计外，还针对周边同类普通商品住房一段时期内的市场成交价进行了统计分析。
CBN记者掌握的数据显示，在这三个首批试点小区中，当前周边商品房成交均价已普遍涨至7000元~13000元/平方米。
如何定价
上海经适房试点将率先在闵行、徐汇两区启动。闵行区房源在沪闵路“翔泰苑”、浦江基地新汇路“博雅苑”，徐汇区则在松江泗泾基地新家园路“新凯家园”小区。
有媒体称，上海经适房价格将由三部分组成，即项目结算价格、销售基准价格和销售价格。其中，销售基准价格和销售价格需以周边房价等各项因素为参考制定标准。待试点房源的销售基准价格确定之后，再根据具体情况制定每套房源的具体价格，以实行“一房一价”的操作方式。据介绍，试点房源周边普通商品住房的测算平均成交价，起自今年1月1日至11月底的周期内。
试点房源周边普通商品住房的价格今年一路上扬。佑威房地产研究中心提供的数据显示，今年1~11月，闵行区浦江板块成交均价从10173元/平方米上升至13731元/平方米，泗泾板块成交均价在期内由6817元/平方米涨至11597元/平方米，颛桥板块成交均价在10个月中，从7375元/平方米升至10676元/平方米。
如以板块内临近轨道交通线的商品房公寓作比，可能更具凸显意义。如位于颛桥板块的银桥花园，该盘11月成交均价为8184元/平方米，泗泾板块内的金港花园，在11月成交均价已至7314元/平方米，浦江板块内供应较少的公寓产品，其售价更是表现惊人，如浦江一品漫城的成交均价在11月高达15695元/平方米。
不过，也有业内人士向CBN透露，早先在闵行区相关部门召开的内部会议上，曾针对经济房价格制定进行过专项讨论，当时的讨论焦点是集中于成本核算。专家称，根据相关规定经适房建设利润被限定在3%以下，加上相关土地出让环节无法为区域政府带来相应的财政收入，因此“经适房建设成本可能会成为定价的主要影响因素”。
分流需求
从当前其他城市经适房价格制定标准来看，北京大致在5000元/平方米，广州市约4000元/平方米。一家网媒统计结果显示，在经适房的定价上，3000~5000元/平方米这一区间的接受人群占比为46%，而“5000元/平方米以上”仅有6%的受访者认同。
据上海市房管局公布的准入申请条件，对申请者的户口所在地、人均居住面积，以及年均可支配收入和人均财产标准等各项因素进行了衡量。其中尤以“人均年可支配收入低于27600元、人均财产低于70000元”这一规定受到关注。“对于经济承受能力的指标界定空间大，加上经适房供应量有限，口子开大了难以满足市场需求，所以在最初的入市门槛上还是限定得很紧。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示。
上海财经大学房地产经济研究中心主任丁健认为，经适房属于半市场化的准商品房性质，其定价本身带有一定优惠性。问题是根据当前的准入标准来看，惠及人群仍有限。“保障性住房体系无法顾及到的‘夹心层’，是很值得关注的。只有廉租房惠及范围向上扩大，经适房准入门槛向下延伸，才有可能照顾到这个群体，就目前来看还不可能。”他进一步指出，“在价格制定的标准采纳方面，根据市场均价制定还是根据收入制定，还是一个值得研究的课题。”
上海市房管局方面表示，经适房具体销售价将允许在销售基准价格的基础上进行最多上下10%的浮动。且今后每供应一次经适房，均会重新进行价格测算及审核。“经适房的推出主要是为切割部分市场需求。”丁健表示，如果经适房定价无法达到合理水平，将很难对楼市起到分流作用。
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