| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年10月23日 08:00 |
作者： |
唐文祺 |
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唐文祺
10月21日，上海浦东唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块推介会上出现惊人一幕。纷至沓来的各家房企让主办方难以应付，不得不宣布分为三批轮流进入会议室进行推介说明。“我们等了很长时间。才晚了一会儿，就不得不排在后面了。”前往现场的一家开发商发着牢骚。
除了耳熟能详的多家房地产大鳄，如保利地产、和记黄埔、新鸿基地产、中海地产、新加坡仁恒置地之外，会场中还出现了众多中小房企的身影。有人向CBN记者如此形容：“签名密密麻麻的，签到纸都用了好几张。”
就在此前一天，广受关注的上海杨浦区新江湾城C6地块推介会现场同样人满为患。耐人寻味的是，现场介绍方自始至终以非常谨慎的态度对外发布信息，既没有发放材料也没有针对地块作出新的补充说明。对此，介绍方以“免得误导大家”作为理由，甚至当有些企业在会后试图另行沟通时，介绍人还公开表示了“不做个别交流”的说明，显得颇为强势。
上述召开推介会的两幅地块，都是上海市规划和国土资源局在9月份最后一天一次性集中推出的40幅住宅用地预公告中的待出让地块。9月，楼市成交热潮开始辐射至土地市场，全国土地市场全面爆发“抢地”大战。此次预公告的地块体量几乎接近上海上半年的用地供应总量。可是，仅从土地供应环节入手，真的能够缓解开发商们求地若渴的症状吗？
土地供应加量如杯水车薪
“现在的土地市场就是卖方市场，纯粹是‘皇帝女儿不愁嫁’的心态。”新江湾城C6地块推介会现场一位民营房企的负责人说道。中原集团地产研究中心提供的资料显示，在上海、广州、深圳、杭州等地，截至8月份，居住用地出让流标率为0。受监控的全国12个大中城市数据表明，1~8月间，居住用地的共计出让388幅，成交342幅，流标率仅为12%。
“如果你在现场的话，受到那种气氛渲染，很容易头脑发热。”CRIC南京机构高级分析师王鹏表示。与上海加大土地供应的做法相似，10月20日，南京一次性出让10幅用地，其中居住用地占到七成。在长达近3个小时的竞拍过程中，接连创下了今年以来总价最高、楼面地价最高以及溢价幅度最高的新纪录。其中还包括产生了河西、仙林及江北等各个区域内“地王”，从而被称为一场“南京史上诞生最多‘地王’的土地拍卖会”。
早在此次土地拍卖会开始前，CBN记者曾询问过业内人士，这种较大规模的土地出让是否能够有效缓解开发商的购地需求。然而，从现场结果来看，回答无疑是否定的。房企们争先恐后的抢地热情，甚至让业内人士都感到困惑。“总觉得这种不计后果的拿地是要出问题的。”一家本地民企负责人坦率地说道。
房企拿地看重后市升值
而上海此次计划推出的40幅出让地块涉及普陀、宝山、闸北、嘉定、浦东新区等12个区域，其中不但包含了真如副中心、新江湾城等热门区域的地块，临港新城与嘉定新城还均以大手笔一次推出多幅土地。
数据显示，今年上半年间，上海市供应住宅用地60幅、401公顷，而商品房地块仅占四成，总计约188公顷。然而，随着今年上半年住宅成交量的迅速攀升，加上开发商资金压力的明显缓解，土地市场供不应求的态势开始显现。上海市政府也曾在公开场合表示过，将在下半年加大土地供应力度。此次集中上市的335公顷居住用地，远远超过了今年上半年的供应总量。
上海一家本地房企对于土地争战已经“观望”了许久，这一次的土地集中上市对他们来说颇具吸引力。“与前一阵子比起来，条件好的地块多了不少。”该负责人称。在解释为何拖延至今才出手的原因时，他的口气颇为无奈，“如果单纯比拼资金实力，我们的资金来源就是靠卖房子得到的，怎么可能与那些上市企业或央企相比？所以只能等待机会。”
在回顾上海土地推介会的盛况时，对于房企拿地初衷的解释说法不一。有人认为，上海是企业发展策略中意义重大的市场，在当地占有一席之地很有必要性；有人认为，企业手上资金充裕了，但土地储备却嫌少，这种时刻便是大力扩张的时机。
“政府对于推地供应也有一定计划性。经历过去年楼市变冷的情形之后，并不会贸然推出好的地块，在等待观察市场一段时间之后再作调整。”一位业内专家如此分析说。
此外，住宅市场的持续热销，使得开发商对于后市信心更加膨胀。世联地产提供的数据显示，9月份上海商品房新增批售面积208.2万平方米，成交面积214.6万平方米，环比上升7.5%，成交均价19000元/平方米，上升2.9%。
中原地产研究咨询部高级经理马冀认为，虽然在此次大规模推地活动中，上海采取了推介方式以避免恶性竞争，但是未来不排除依然出现“地王”的可能性。
从区域分布看，此次土地供应集中在外郊环线附近，虽然保障性住房已开始分批上市，但仅仅只能惠及部分符合条件的购房者。另一方面，2008年市场低迷导致许多出让土地流标，但上半年的楼市消化速度却很快，使得市场中的存量房供需失衡。“虽然这40幅住宅地块的供应量已达到今年上半年的总和，但建成也要在2年之后，短期内并不能缓解目前的供求格局。”
王鹏认为，以南京为例，近期地王的频繁诞生，不仅仅是对近期高涨的房价及未来预期的看好，同时也是以前成功地王的案例带来的信心。“但2007年的地王仍然有尚未解套的，也就是说，这预示着地王的成功几率基本只有一半而已。”而未来房价的发展趋势，则更大程度会取决于中国宏观经济的发展速度及城市化进程提升速率。数据显示，9月南京商品住宅成交量6432套，环比减少12.7%。“就看谁接到了最后一棒。”
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