| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2009年09月25日 15:19 |
作者： |
陈小丽 |
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国企无限制、不计代价把土地价格炒得非常高，在建设产品的时候也会不计成本，民企没有能力去竞争。
作为笃信房地产市场法则的企业家，中坤投资集团董事长黄怒波说："对于企业而言，要保持理性，有序发展。"所谓"保持理性"就是不要昏了头，看到"回暖"就拼命提价；"有序发展"就是意识到房地产行业长期处于上下波动的阶段，要在这个行业当中做长远战略准备。
观点地产新媒体：您如何看待08-09年中国房地产行业所经历的巨大转折？
黄怒波：这个转折对于房地产界而言是个福音，在去年的调控下房地产业喘不过气来，同时被妖魔化，今年的转折反映了经济措施显效，说明房地产业在中国经济中始终扮演着重要角色，不是轻而易举的调控和打压就不存在需求了，不科学的调控只能像这次房价回潮一样，导致报复性上涨。同时，房价回潮反映新的情况，国家的四万亿被国企全部拿走，国企花钱是不计代价的，导致现在地王频频诞生，实际上"面粉贵过面包"的情况超过07年，这会带来灾难性后果。这跟目前的"国进民退"机制有关系，国企有的是钱，不惜代价拿地，但是房地产行业不是那么简单，买得进来就卖得出去，新情况出现给房地产发展带来不确定因素，甚至是一个灾难的开始，这个新情况需要观察。
中国处于经济复苏前期，产品过剩，投到哪里都没有效益，就把钱砸到房地产以及股市上来，目前是发烧阶段，这个时候不能去碰。同时，国企在土地市场的横冲直撞对民企打击很大，国企无限制、不计代价把土地价格炒得非常高，在建设产品的时候也会不计成本，民企没有能力去竞争，可以说，国企是现在房地产市场的"野蛮人"，是家门口的野蛮人。
地价是面粉，房价是面包，中国的房地产一大半以上利润都是由地价以及各种费用拿走的，政府应该意识到地价暴涨是把双刃剑，目前民企处于新的阶段，这么大规模玩不起，是时候寻找适合民企生存的准则了。
观点地产新媒体：此次转折过程当中，您感受最深刻的是什么？
黄怒波：是坚信中国房地产业在后三十年还是个朝阳产业，无论怎么打压，怎样调控，最后大家都能够挺过来，没有出现想象中的那么多倒闭现象。一方面，市场稍微宽松一些，市场需求还是很强，另一方面，房地产业是个比较复杂的行业，这是去年一年的感受。另外感受最大的是，房地产极易被政治化、被情绪化、被社会化，因此在做住宅的话要小心些，在选择的时候小心避开热点地区，比如未必要去一线城市，二线城市，可以选择在三线城市。
观点地产新媒体：您认为2009年的土地市场又转向何方？
黄怒波：现在情况还不明朗，但是在这种情况下再次调控是不可避免的，希望不是简单的政府行为，要和市场结合起来。比如说你可以控制资金，也可以控制土地，但是社会的刚性需求--居住需求和投资需求--存在，下一步会有矛盾出来。通货膨胀，房价会继续上涨，房价上涨就导致很多人买不起房。与此同时，另一个问题出现，投资需求还存在，在通货膨胀的时候，资金最安全的不是存在银行，而是买不动产，而这两个作用是相互的，下半年就会开始，到明年，中国的经济真正复苏还是不确定的。
中国经济复苏靠投资拉动，因此带来很多不确定性，明年还是不确定的一年，房地产商在今年能卖的房子就赶快卖了，赚到钱先放在兜里安全，为明年的小冬天做准备。
目前出现的新情况是个灾难，就是国企手里拿到大把的钱，不惜代价拿地，这给市场一个很坏的信号：房价不是按市场行为带上去，而是一种完全人为带上去的，这对社会放了一个信号，是灾难。我认为会有些调控出来，真正的复苏还没有到来。
房价一定会上涨，中国是个城市化集约型越来越强的国家，一采取行政措施就是大起大落，这肯定不能比市场化解决产品供给稳定。在这个背景下，十年内房价上升的趋势是不会变的，从房地产业的长期发展看，房价是不会下降的。
观点地产新媒体：目前房价上涨趋势是否会出现风险？
黄怒波：现在回头看市场的风险其实没什么了不起的，任何市场都有风险。总体来看，适度地控制土地资源对房地产还是稳妥的，但前提是，市场需求刚性存在，土地资源还是比较奇缺，这与土地管理政策方面都有关系。实际上，我认为房价在10%-30%范围内波动，这是非常正常的。仔细想想，房价跌一些，升一些不要太奇怪，稳中有升最好。出现暴涨暴跌是比较麻烦的，市场会出现混乱。
观点地产新媒体：作为企业本身，您认为应该用怎样的策略去应对市场的调整？
黄怒波：现在还是要坚定不移地、积极地获取该获取的发展资源，比如说土地还是要有的，但是目前的做法还是避开住宅市场为好，住宅市场比较混乱。因为国企很多的钱都投在住宅市场上，会出现一个一两年内比较混乱的局面，所以还是不介入为主。现在将关注目光投到旅游地产、商业地产，才是聪明的决策。
旅游地产是地产行业里面比较有战略前景的产业，必须跟景区、文化、度假村情况结合起来，这个适合民营企业来做，不适合国企和上市企业做。住宅市场现在的竞争比较激烈，市场很大，但是现在看那么多国企都进来了，不计代价，可能今年、明年是他们在改变游戏规则。
而商业地产在中国的地产业也是很有前景，尤其今年如果完成保八以后，民营经济复苏，尤其是4万个亿把基础设施改善提高很多，所以商业地产的前景也是无限的，总体来看都是不错的。这三个方面在十年内都是比较好的。
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