| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年09月18日 07:40 |
作者： |
张艳红 |
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开发商重回扩张“快车道”
张艳红
尽管并不算好的“金九银十”开端让房地产市场再次站在“十字路口”，但开发商对未来的判断已经明显比上半年更加自信。国家统计局公布的数据显示，8月份全国房屋新开工面积环比7月上涨14%。
随着开发商下半年购地面积的增加，有机构预测，全年开工面积有望扭转上半年的下降局势，出现正增长。
大集团开工补库存
作为房地产行业的重要指标，新开工面积的比率代表了房地产开发商对于行业未来走势的判断。从7、8月开始呈现的投资增长，则反映了开发商普遍提高施工面积的行业趋势。
国家统计局数据显示，1~8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%。1~8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。其中，商品住宅销售额增长74.6%。商品房销售回暖，存量商品房逐步消化，开发商纷纷调高了新开工面积。由于房地产新开工的滞后性特点，房地产开发投资额在四季度会有加速上升态势。
而万科A（000002.SZ）、中海（00688.HK）、金地（600383.SH）早在中报发布前，就已经相继提高开工面积，也折射出大发展商在今年前几月去存货速度过快之后，急于补充库存的心态。
日前，万科总裁郁亮在股东大会上表示，在经过了2008年业绩的短暂回调之后，公司目前已经重新回到快速增长的通道。按照万科一贯的“快速滚动”的思路，该公司未来的开工面积有望进一步提升。
事实上，按照中原地产最新的一份统计报告，万科目前已经开始出售的项目为99个，但在建的项目仅32个，而土地储备项目也不过44个，这意味着在建和储备的项目总数仅76个，较在售项目少23个，如果万科需要保证未来的发展及增长速度，在加大开工力度的同时，增加土地储备的工作亦刻不容缓。
多数开发商预计，未来几个月，全国各个城市的土地供应量将继续增加，以万科为代表的大集团目前都因为资金充裕而具备较强买地的动力。中原地产的研究也指出，10家标杆房企的购地热度明显增加，仅8月份，就新增土地19宗，购地资金184亿，环比7月增长16%。
日前，中海、万科相继再度于上海和宁波购买大宗土地。随着开发商项目储备量的大幅增加，新开工面积也将在未来几个月呈现大幅上涨的趋势。
开发投资呈上升趋势
国家统计局日前发布的数据显示，1~8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%。在新开工面积回升的带动下，房地产投资增速继续上升。1~8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%。其中，1~8月全国房屋新开工面积6.31亿平方米，虽然同比下降了5.9个百分点，但8月新开工面积环比上月增长了14%。
对此，联合证券分析表示，今年8月出现的增长，是一种反季节增长，是2000年以来，8月新开工面积唯一的一次环比增长。反映了房地产企业普遍积极回补库存、加大新开工的行业状态。
广东省统计局同期发布的数据显示，2009年1~8月，广东房地产开发完成投资1592.46亿元，虽然同比依然下降10.5%，但降幅已经比1~7月收窄3.4个百分点。
个别内地城市的房地产投资，已经在8月出现大幅增长。有数据显示，1~8月，重庆市住宅开发投资435亿元，增速为19%；商业营业用房投资为58亿元，增速为36.6%，占该市房地产开发投资四分之三强的住宅和商业营业用房投资快速增长，成为推动重庆开发投资持续增长的重要力量。
联合证券分析师鱼晋华在一份报告中预测，今年全年的新开工面积在10亿平方米左右，全年增速大致为5.7%。
不过，随着目前一线城市商品房市场再度出现的“滞销”，已有业内人士对快速增长的投资额表示担忧。花旗集团近期发布的报告亦认为，尽管今年8月房地产投资同比增长仍旧强劲，但这个行业的风险会很快显现。
花期集团的报告指出：今年1~8月，银行贷款和预付款为开发商贡献了40%的投资资金，同期按揭贷款同比增长了94.1%。但目前过高的价格会抑制市场需求，而货币政策也趋于收紧。尽管国内楼市销售增长的速度快于开发商开工建设的速度，在一定程度上缓解了目前市场需求出现下降的压力，但货币政策的变化将会对行业投资进一步抑制。
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