沉寂2个月后，房地产板块有再度活跃迹象。但从今年房地产成交来看，要真正实现“金九银十”是很难的。对投资者而言，那些业绩有保障、增长确定的房地产股，仍是现阶段比较好的投资品种。　　

　　沈爱卿 花长劲

　　历史上的“金九银十”是根据全国1999年至2008年商品住宅销售面积最大的月份次数统计的一个总结，9月的成交量排在前三强的概率为23%，9月和10月的概率为40%，属于全年销售比较好的月份。但是，冠军被11月份拿去，其在月销售前三强出现的概率达30%。因此，9月和10月是一年中销售比较好的季节，但是不一定是销售最好的月份。

　　从上周市场表现来看，上周房地产出现再度活跃迹象。在此前接近2月的调整后，房地产股价泡沫被大大释放，而由于房价持续高位及市场对“金九银十”充满期待，因此上周房地产板块大放异彩，并带动A股止跌回升。

　　今年会出现“金9银10”吗?

　　我们对北京、上海、深圳等全国6大城市9月和10月的成交量进行分析预测。如果我们假定今年9月和10月的月均成交量超过今年最高月度成交量(很显然，不管从历史还是现实的角度来看，这都是一个高标准)，是超过预期的，是“金九银十”。那么，这种情况是很难实现的。但是如果我们降低预期至“今年9月和10月的月均成交量超过今年1-7月平均成交量”，那么这种情况实现的可能性非常大。

　　政策导向决定短期调整

　　高房价是我们无法回避的话题，但是我们倾向认为高房价将是中国房地产快速发展过程中一直存在的问题，这是由“因经济发展、城市化、工业化、人口红利等等因素引致的巨大潜在需求”与“相对短缺的供给”所造成的“城市人多地少”所决定的。这种状态在经济增长、城市化进程没有大幅放缓之前将长期存在。但是与之伴随的一个问题是，房价短期涨得过快过高也势必使得大量潜在需求无法转化为有效需求，当这个时刻来临，房地产也将面临短期调整。纵观我国房地产市场的历年的大小调整和复苏，大多都是有“政府对房地产的调控政策”为先导，我们认为这种情况在未来将持续上演。政策导向决定了中国房地产市场在发展过程中的短期调整的时间。值得我们欣慰的是，中央政府对房地产市场的调控手法日趋成熟，从目前政府“增加有效供给和打击投资投机需求”等政策中可见一斑，这不仅有利于降低政策试错成本，更是有利于房地产市场长期的健康发展。前途是光明的，道路是曲折的。中国房地产市场将在跌跌撞撞中、在正向和反向调控中快速发展。

　　房地产仍是下半年投资热点

　　自二套房政策紧缩之后，房地产股已经调整近两月，一线房地产公司的跌幅均在20%以上，行业09年的动态市盈率已由今年7月初最高的近30倍回落至22倍附近，回落幅度超过25%。我们认为，现在房地产政策没有出现根本性的转变，政策微调的主要目的是为了保量，而非抑价。从成交量来看，尽管7月的成交量较6月有所下滑，但是今年7月成交量依旧是历史上成交量最好的7月。对于许多一二线的大城市来说，不是房子卖不出去，而是可售房源太少，这与08年的情形不可同日而语，而且根据我们对6大城市9月和10月成交量的预测，今年9月和10月的成交量超过今年1-7月平均成交量的可能性很大，这说明成交量不会大幅下降，而且还在一个比较好的水平。从大环境来看，货币政策依旧是适当宽松，流动性依旧充裕、通胀预期也依旧强烈。因此，对于业绩有保障、增长确定的房地产股来说，它是现阶段比较好的投资品种。我们维持对行业的“买入”评级。具体来讲，投资者可以关注保利地产、金地集团、亿城股份、滨江集团、中天城投等个股。

(证券导刊)