| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2009年09月07日 11:05 |
作者： |
邢力 |
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在房价高买房难的今天，在房地产市场上的每一次风吹草动，都会出现蝴蝶效应，都会牵动着众多老百姓那敏感的神经。北京市按套内面积计算房价的政策一出，在百姓中间立刻引起了轰动效应！但这一政策到底对购房者意味着什么呢？
合理性体现在"三利"首先我们应该承认，北京市住建委推出这一政策的初衷是良好的，而且也有它的合理性。
长期以来，商品房习惯于以总体建筑面积计价，套内套外混在一起。一般的购房者对于一个小区到底有多少公共面积、自己又应该分摊多少很难搞清，结果商品房定价处于模糊状态，开发商可以很方便地利用套外面积跟购房者玩捉迷藏游戏。
因此公摊面积就成为了开发商与业主发生纠纷较多的集中点。据时代九合律师事务所的王建文律师介绍，造成这一现象的根本原因在于建筑形式本身比较复杂，虽然同是为小区服务的，有的建在地下室就可以公摊；有的建在室外就不能公摊；另外，是否是为这个楼的业主独立服务也很难说，因此纠纷也比较多。他强调，正是因为公摊面积问题复杂，把按建筑面积计价改为以套内面积计价才显得那么重要而紧迫。只有将商品房定价严格限定于按套内面积计算，购房者付出的购房资金与他看得见的房屋实有面积直接挂起钩来，才能真正杜绝模糊定价所导致的种种购房陷阱。这样做虽然会提升单位面积的价格，但也起到了给购房者一个"明白账"的效果，从这一点来说，按套内面积计价确实有利于保障购房者的权益。
其二，放眼海外，以套内面积计价也是国际上通行的做法。从这个角度来看，也算顺应了国际潮流。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，对公有共用面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，一般购房者很难对此有透彻的了解。因此大多数市场成熟的国家在房产交易中都以套内面积计价。这是大势所趋，我国迟早也将采取这种计价方式，重庆和北京只是先行一步，接下去很有可能将会在全国推广。
记者在网上搜索发现，贵州、海南、四川等省份及广州、柳州等城市，都曾经进行过按套内面积计价的试点。
其三，这一计价方式有利于土地集约利用。因为按套内面积计算房价，将使公摊成本没有办法直接计入销售价格，进而会迫使开发商努力提高住房的得房率，控制公摊面积。这样一来，就能在客观上提高土地的使用效率，符合城市土地集约节约化利用的国策。
模糊定价漏洞没解决俗话说：巧买哄不了拙卖的。不管楼房的单位面积价格怎样计算，开发商都不会做赔本生意。羊毛出在羊身上，无论是按建筑面积计价还是按套内面积计价，开发商都会将公摊面积的成本和其预期利润加到房价里，分摊到房子的单位面积上。就算是按套内面积计算，购房者也得承担公摊部分的钱。可是不管是算建筑面积还是套内面积，购房者都一样搞不清楚公摊面积到底有多大，因此，以套内面积计价并没有从根本上解决模糊定价的问题。
更重要的是，该政策的配套措施仍踪影全无，即如何规范公摊面积的计算与定价并无下文，这也是眼下质疑声此起彼伏的重要原因。如果政府仅仅要求开发商以按套内面积计价而没有其他的监管措施跟上的话，这种对购房者的所谓保障将是很有限，甚至可以为开发商玩另一种捉迷藏游戏提供方便。毕竟卖家和买家之间永远都在进行信息不对称的博弈，买家永远都是处于弱势地位的。如果开发商在转型期间借老百姓还没完全弄明白新政策的空档期，让计价方式的调整成了变相涨价的借口，成为了减少公用面积的借口，那政府不就好心办坏事了吗？
因此在许多人眼里，这样简单的规则改动只不过是换汤不换药的换一种说法，并没有解决市场不规范不透明的积习，购房者的权利依然无法获得保障。
可能引发负面连锁反应更令人们担心的是，游戏规则的突然改动，会不会引发出各种各样的负面连锁反应？
首先，双重计价标准将会导致统计上的混乱。从时间上看，此次新规只适用于新建商品房，但对于存量商品房则继续适用按建筑面积计价的规则，这样一来，同一城市里的住房价格统计就会出现混乱，上文所说的鸡同鸭讲的笑话就可能在现实中出现。从空间上看，此次新规只适用于北京，就算将来逐渐推广到全国，也是一个一个城市推广，这样的话，国家统计局每月推出的全国70个大中城市的房价将如何进行纵向比较呢？从房屋性质上看，此次新规不适用于经济适用房和两限房，但包括上海在内的许多城市在统计住房均价时也包括经适房和限价房，结果统计出来的均价就会失真。从销售面积上看，如果有的城市算建筑面积，有的城市算套内面积，统计口径失之毫厘，全国住房销量的统计结果将谬以千里。
其次，新规出台后，包括政府有关部门、开发商和房产中介在内的许多相关方面的电脑程序都必须要重新修改，所有的开发商的章程也都要修改。这其中的巨大成本又该由谁买单呢？
第三，如果按套内面积计价，那在维修基金的使用上公摊部位该如何计算？物业管理费又该按照什么标准缴纳呢？目前在产权交易时很多税费都按建筑面积缴纳，物业管理费也是按照建筑面积缴纳的，新的计价方式是否也应该修改呢？如果不修改的话，那不是制造更大的混乱吗？如果要修改的话，那为什么到现在还迟迟不见动静呢？
第四，如果按套内面积计算，公摊面积的所有权还算不算是业主的呢？过去因为业主购买的是包括公用面积在内的建筑面积，所以每个业主都享有一部分公摊面积的所有权，新规却让人感觉公摊面积将不属于业主了。这样一来，业主在公摊面积上的权利和责任将反而更加模糊，不利于公共区域的管理和维护。
"诱导"公摊面积缩水恒大地产集团重庆有限公司董事长廖嘉宁告诉记者，在重庆，因为公摊面积对价格没有任何意义，形同鸡肋，所以重庆楼盘土地利用率普遍较高，但因为楼道、大堂等公摊面积有限，楼盘整体格局都比较局促，舒适性会受到一些影响。经过了几年的实践，如今重庆市场正在积极呼吁将出售方式从套内面积改回建筑面积。因此他认为此次北京市的做法并不明智。
显然，过去开发商可以利用说不清楚的"公摊面积"来为自己谋取利益，还有很大的积极性来建筑公共部分，现在则可以采用只扩大套内面积的手段，大幅缩小公共建筑的建设规模了，结果将造成小区的公共建筑减少，降低整个小区的居住质量。
毕竟重庆的经验表明，如果房价按套内面积计算的话，几乎所有新建商品房的公摊面积都会"自动"缩水30%左右，虽然土地利用率是提高了，但因公摊面积缩水而引起的商品房预售纠纷也日益增多。因为开发商可以通过缩小电梯间、楼梯间面积，做成一梯多户等许多方式轻松减少公共区域面积，但这样一来，很容易影响到居民正常的生活，难以想象省之又省的电梯间挤了三五个人之后，是否还有立锥之地？而过窄的楼道导致许多大件家具无法运入室内时又该怎么办？
销售面积透明化是根本由此可见，单单把计价方式从建筑面积变成套内面积，将会引发利弊互现的复杂情况。如何才能从根本上解决这个问题呢？
由于重庆的实践中引发了许多新问题，因此2008年8月，重庆市要求商品房销售者在出售房屋时，要向购房者同时公布房屋建筑面积的价格和套内建筑面积的价格。
重庆市要求房地产开发企业与购房者签订合同时，买卖双方要对商品房的建筑面积、套内建筑面积、建筑面积单价、套内建筑面积单价在合同中进行明确约定，并约定按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积误差的处理依据，保护广大购房者的合法权益。
一方面，只有实行商品房销售建筑面积标价与套内建筑面积标价并行的办法，才能让购房者真正全面掌握市场真实商品房价格信息。由于购房者同时获悉了自己到底花了多少钱买了多大的套内面积和公摊面积，所以开发商就无法继续利用套外面积来"捣浆糊"，这样购房者的权利就得到了根本的维护。
另一方面，仅仅在合约中约定明确价格，并不会引起统计、税收等方面的巨大连锁反应，避免了引入双重指标可能产生的各种纠纷，方便了同一城市的新老商品房之间进行价格比较，也不会影响到全国各大城市商品房价格进行比较。
同时，把套内套外价格明细化，也有利于提高业主的权利意识。目前，开发商随意侵占小区公共面积的情况比较普遍，但是由于业主在购房时所付费用是捆绑在一起的，套外公共面积虽然从理论上说属于业主，但对于大多数业主来说，由于未能清晰定价，其产权意识比较模糊，一些权利意识比较强的业主在与开发商为公共面积权利而展开的博弈中很难得到普遍支持，导致这种维权困难重重。如果能把套外面积明确独立计价，每一个业主就能清晰地知道自己在小区公共面积中所占的份额和所付出的经济代价，明确其对小区的责任和权利，他们会像保护套内建筑一样保护自己在公共面积中的权利，从而有效地扼制开发商对小区公共面积的肆意侵犯，减少这方面的社会矛盾。
看似把建筑面积计价转为套内面积计价十分简单，却由于房地产问题的复杂性，结果将牵一发而动全身，引出许多新的问题，所以更科学有效成本更低的办法就是在不改变现有计价方式的前提下，同时在合约中标明套内面积和公摊面积各有多少。
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