――关于房价的猜想与反驳（下）
　　
　　橡子
　　
　　家住上海浦东花木社区的薛小姐是2004年10月从外地迁居上海时置业的，当时她买的这套大唐盛世花园的房子已经是第三手，单价每平方米1.2万元。8月中旬，薛小姐看到，附近中介的挂牌价已经到了每平方米2.5万元上下。
　　薛小姐问她在《第一财经日报》工作的先生：“你能不能讲讲道理，这房子住一年，就会旧一年，原来的墙和地按理说只能贬值，一年比一年贬值，怎么会越来越贵呢？这里面不就是泡沫吗？”
　　这是昨天下午2点，当预测北京、上海的房价未来5年翻一倍的“超级预测者”、金融学家金岩石赶到《第一财经日报》大会议室时，面对的第一个问题。

　　向左，还是向右？
　　金岩石回答：“请大家脑海里想象两个圈，一个是商品市场，或者叫实体经济；一个是资产市场，或者叫虚拟经济。每个人都站在两个圈圈的交汇处。向左，还是向右？
　　“我的答案是，在全球化、工业化、城市化的发展阶段，在货币作为现代经济核心的情况下，财富的原码已经从不能流动的土地那里，转移到拥有产权、可以流动的资产那里，而资产的价格和三个因素有关，就是预期、交易和流动性。
　　“所以，西湖边的一块土地，如果没产证，就没有价值。而你拥有产权的一个房子，因为有预期、流动性的支持，进入了交易，就能获得交易性溢价。这种溢价，你可以叫它资产泡沫，或者叫资产性的通货膨胀。
　　“资产泡沫，需要一个支点，就是原始的房子本身，但是泡沫的大小和房子的使用价值本身已经没有联系，而是和整个城市、社会的金融化程度有关。由于金融化，由于使用杠杆和交易的流动，会放大初始资产的价值……”
　　CBN记者还来不及消化金岩石的这套“新金融理论”，他已经把记者们准备提的好几个问题的答案都提前给出了――
　　“你想知道把现在这套房子卖了该干什么吗，你可以去买新的房子，更好的房子。”
　　“你会说我的钱根本不够买资产，所以你要敢于负债。富人就是负债的人，因为负债永远是跟着资产走的。”
　　“你会说债务是要还的，对，未来还现在的债，父债子还。前一段（时间），我父亲给我看他现在所有资产的清单，有30万左右的现金，我想他要是把这些钱都花了该多好，他可以过更好的生活，最好他还能负债，因为他的债我现在很轻易就还了。你们每个人想想，越早负债买资产，是不是越好？当时你觉得债务很重，现在是不是觉得债务变轻了？所以我经常说，不投资，步行；投资，开车；举债投资，坐飞机。投资就是主动经营风险，现代人的生活方式就是富贵险中求。”
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　　反驳之声
　　从回答第一个问题到全面阐述自己的金融观，金岩石滔滔不绝地讲了一个多小时。而CBN记者们在会上会后的反驳之声也不绝于耳。
　　“你谈的都是豪宅富人，是整个房地产市场的顶部，而大部分人是中间夹心阶层，还有不少底层的人。他们劳动收入的增长赶不上房价的上涨，该怎么办？”
　　“房价的顶，很难测，也不可能由政府封顶，封其实也封不住，但是，如何保底，如何筑底，保障基本民生所需呢？顶和底是可以相互转换的，如果不好好筑底，只是听任顶部抬高，那么底价也会不断攀升；而如果能很好筑底，底部坚实了，顶部也不会抬得那么高。”
　　“你说上海房价有理由高过东京，我们的人均收入和东京差那么多，房价却高过它，真的正常吗？上海的面积是东京的3倍大，也就是说人口密度远远没有东京高，房价却更高，这也很正常吗？”
　　“我们不是怕负债，关键是在现在的房子总价太高，万一工作不保，现金流中断，怎么还债呢？”
　　“现在在超级城市工作，面对超级房价，不少年轻上班族都是父母把积蓄拿来付首期。你说房价高是大城市金融化程度高的必然结果，但这是不是也是一种通过高房价实现的‘大城市掠夺’呢？如果城市的门槛越来越高，究竟是促进城市化还是限制别人进来呢？”
　　证大集团董事长戴志康在与CBN记者交流时说：“我一直是自由市场经济的信徒，但是最近这几年我开始怀疑自己。我从农村考上大学出来时，对乡亲们说我将来有出息了一定把你们都带出来，可是现在我做不到。他们买不起房、落不了户。他们其实还是被大城市排斥。我觉得我们不能只讲市场经济而忘了前面的四个字，就是社会主义。”
　　戴志康说，北京、上海这样的超级城市远远没有到“人满为患，无地可容”的地步，“其实土地并不缺，你看看地图，多少空白啊，真的推地的话，高地价就下来了。当然，土地开发指标地方政府没有权利决定，那么，能不能呼吁一下，把土地指标和户籍对应起来，如果北京、上海一年让更多的外地人落户的话，他们可以把原户籍地的土地开发指标带到北京、上海，以提高其供地量？”
　　刚刚在上海完成了一笔商业地产投资的潘石屹则认为，房价这么涨的原因，一是钱太多利率非常低，二是市场上房子的供应量相对比较少，比如前三年北京商品房供地计划到目前还没有完成。
　　戴志康说他很怀念好几年前在浦东开发证大家园的年代，“4000多块钱一平方，城市门槛没那么高，外来人才很容易进来。”
　　本报从创刊起的忠实读者、深圳深远顾问公司董事长杜健君致电CBN记者说：“我们是咨询行业，出卖的是自己的智力和体力，这几年我发现我每年都一样努力工作，可是相对地是在贬值。比起房价的上涨，我们的劳动价格是在贬值。我不知道如果实实在在劳动的人觉得自己是在相对贫困化的话，这种经济是不是正常。”

　　什么样的城市化
　　2008年3月，麦肯锡咨询公司发布的《迎接中国十亿城市大军》的报告预测说，中国的城市人口将从2005年的5.72亿增加到2025年的9.26亿，到2030年将有10亿人居住在城市。中国城市将在20年内涌入3.5亿人口，超过当前美国总人口数量。城市化作为中国经济的未来主题，是一种大趋势。
　　麦肯锡报告还指出，在超大城市、中心辐射、分布式增长、小城镇主导这四种城市化发展模式中，前两种更加集中化的城市化发展战略，将比后两种分散式发展模式多实现20%的人均GDP增长，公共支出占GDP的比例也将降低；集中式增长尽管将消耗更多能源，但能源使用效率将比其他选择高出近20%。
　　考虑到中国虽然国土面积大，但平原面积只占十分之一，“如果不采取类似日本都市圈发展模式而循美国城市分散式增长模式，那么中国城市化的道路是走不下去的”，宏观经济学家王建去年曾这样断言。
　　如果上述预测成真的话，超级城市在中国的形成也将是一种趋势。
　　可是，如果超级城市带来的是超级房价和超级泡沫的话，那么等待我们的，又会是什么？
　　向左？向右？向上？向下？我们如何向前？
　　1962年春天，哲学家波普尔在他的《猜想与反驳》一书的序言开头，引用了两句格言，一句是“经验是人们给他们所犯的错误取的名字”，一句是“我们所要做的一切是尽可能快地犯错误”。
　　我们，是从别人所犯的错误中变得明智，不再重蹈历史上那些超级泡沫的覆辙，还是只能尽可能快地重复那些错误呢？