| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年09月02日 07:10 |
作者： |
徐畅 |
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9月1日，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行。最高人民法院民一庭负责人表示，司法解释的目的是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
《解释》将适用范围确定为城镇（城市规划区、镇规划区范围）房屋租赁合同纠纷案件，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。法律另有规定的，适用其规定。
承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本《解释》。
《解释》在合同效力的认定上，限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。
《解释》在保护承租人优先购买权的基础上，也规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：房屋共有人行使优先购买权的，出租人将房屋出卖给近亲属的，出租人履行告知义务后、承租人在15日内未明确表示愿意购买的，购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。（徐畅）
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