当前我国房地产市场的价格居高不下，在许多工薪阶层看来，京沪等一线城市的房价已是高不可攀。的确，当前的房价实在是太高了，进入8月份后市场重新陷入观望就是最好的证明。但高处不胜寒的房价会深度回调吗？笔者对此难持乐观态度。

　　谈到房价，房地产业内人士最爱引用的莫过于房价收入比和租售比这两个指标。早在1998年房地产市场启动之初，笔者所认识的跑房地产口的记者就总爱将这两个专业指标挂在嘴边。但众所周知，10年来，尽管房价收入比是不断地变大，租售比是不断地变小，但商品房的价格却始终没有按照两个专业指标所显示的结果因为偏高而掉头下调。

　　为什么在国际市场常用的指标到了中国就不灵了呢？难道指标也水土不服吗？虽然指标用了多年，但日前笔者才从一位学者那里找到了答案。这位学者告诉我，所谓的房价收入比这个指标实际上被广泛地误用并误导了公众，因为与国外相比，我们的指标分子和分母的核算口径不一样。国外的房价是全社会的平均房价，包括了新建商品房、社会上的存量住房，并且国外的存量住房一般要占到80%左右，平均下来，自然会低于新建商品房的房价；而我们所说的平均房价指的都是新建商品房，不含存量住房的平均价格，北京市存量住房的平均价格前两年大概低于新建住房5000~6000元，现在大概是差了2000~3000元。除了房价不可比，收入也不可比，因为我们现在所说的人均可支配收入都是扣除税险后人们最后拿到手的收入；而国外则是税前收入，扣完税后实际拿到手的只有税前的1/2到2/3。既然统计的口径不同，自然难以完全参照国外的标准。当然，单独就我国的房价收入比从纵向上看，还是有一定参考价值的。

　　至于租售比，虽然能够真实地反映市场价格，帮助人们通过看住房价值和价格的背离程度审视价格是否合理。但租售比这一指标一般反映的是已经进入平稳发展期的房地产市场。而中国房地产业从无到有，现在处于一个快速的上升通道，可能再过10年，房价才会比较合理，因此现在房价上升的空间还比较大。

　　以上就是为何专业指标在中国失灵的原因。我们经常说，价格是由商品供需决定的，我们暂且不谈房地产市场的供应，单独说说需的问题。

　　人们常常惊讶于为何房地产市场的购买力如此之强。坦率地说，由于我国的收入诚信系统尚未完备，收入在公开透明上存在一定问题；同时，就消费习惯而言，中国也与外国不同，许多人买房子是倾全家之力凑钱购买的，所以不能完全以某个人的收入水平来衡量他的购买力。笔者常说：“北京的房价高，不是北京人的收入高，而是来自全国各地的钱堆起来的！”

　　此外，从京沪等一线城市的租售比看，房产已经没有投资的价值。但事实上，鉴于我国民间投资的渠道狭窄，许多投资者没有其他更好的选择，而且在许多投资者看来，他们购买房产并非着眼于短期的赢利，而是立足于长远的投资保值。正是基于中国城市化发展未来对房地产市场所将产生的重大利好，许多人才会置所谓的租售比于不顾而投身房市。

　　最后，除了上述原因外，为什么京沪等大城市的商品房价格会与价值出现如此巨大的背离呢？根本原因在于这些城市集中了全国主要的经济、政治、文化等社会资源，甚至也集中了生活中最主要的机会。有学者这样说：“如果说今天中国的房地产有问题，那不仅仅在于房地产业本身，而在于它背后的社会现状。”有消息说，今年上半年在京购房的外地人比例达到了60%以上，其原因不言自明。

　　总之，看待中国房价的高低，必须跳出单纯的房地产市场，而要从更大的视角来看待这一问题。

　　资料

　　住房改革三部曲

　　从“公”到“私”的烙印――房改房

　　房改房，简而言之就是将以前属于公家单位所有的住房出售给职工，使之成为职工拥有全部产权，可自住和继承，按规定还可以出售的私有住房。

　　90年代流行语――集资房

　　上个世纪八九十年代参加工作的不少人，都有过通过参与单位集资建房住上新房而且个人拥有完全产权的经历。

　　1994年7月18日，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），首次提出鼓励集资合作建房。

　　与房改房很多是旧房不同，集资房都是新房。因为这一做法符合当年国家住房制度改革的基本原则：住房建设资金由国家、集体、个人共同负担，加快住房建设，因而成为90年代除房改房外，比较通行的福利住房分配模式。在住房建设资金中，个人只承担了一部分，算是单位给予职工福利的一部分。

　　现代住房模式风向标――商品房

　　房改房浪潮的转瞬退潮，福利性集资房制度的逐渐终结，让今天的年轻人在经济条件无法与廉租住房、经济适用住房搭上边儿的时候，要住新房就只有一条路――买商品房。