| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年08月24日 11:09 |
作者： |
郭轩 |
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华北城究竟是什么？这是一次针对传统专业市场运营模式的空前变革，一次事关中国房地产业价值链整合的空前变革，甚至是一次新城市运营模式的空前变革。而变革能否成功的关键，自然在于对各类资源进行优化整合的运营模式，以期最终实现资源的合理配置和高效利用。
由此，深入思辨的第一步，由产业链的上游——开发商开始。
站在供应链的上游，看似风光无限，可坐收建材部品商纷争渔利，坐享天下信息上门其成，然而，在背后，却是已延续数年的难医之痛。信息不对称，产品的良莠不齐，让开发商难以得到真正的最优性价比组合；部品商仍显散、小、弱、差的整体格局，广域的地区分布，让开发商浪费了大量的时间和人力成本；行业组合度和集中度的欠缺，让开发商在系统集成上费尽心思，仍难以避免诸多接口端那太多的不确定性……
从万科、招商地产这些先行者的强烈呼吁声中，我们不难看清一个开发商们理想中的“采购基地”应具备如下轮廓：营销中心的聚合体，让上下游直接见面，降低沟通成本同时规避信息的不对称，并提供更丰富的“菜单”；行业权威信息发布中心的评价中心，将劣币驱逐良币的悲剧屏蔽于基地之外，以透明、公开的游戏规则和具备时代意义的考量门槛来保障全行业的利益；集成研发的“总部基地”，减少部品匹配环节中的诸多壁垒，在规避技术集成整合风险的同时提供更优性价比的选择……
面对如此炽热的需求，将使命付诸实施，没有任何可拒绝的借口。再造价值链华北城描绘房企采购新图景 ■本报记者郭轩天津报道
初秋的天津武清，地处华北腹地的这座小城正孕育着蓬勃的生机。一场事关中国房地产业价值链的变革，正在此悄然萌动。
8月11日～13日，以万科、招商地产、金地集团等国内领先房地产开发企业为首的考察团莅临正在建设中的华北城，进行了为期3天的实地调研和讨论，核心议题就是房地产集团采购的困惑与解决之道。
“现代企业的竞争不只是某个环节的竞争，而是整个价值链的竞争，价值链的综合竞争力决定企业的竞争力。”这是风靡全球的美国哈佛大学商学研究院教授迈克尔·波特价值链理论的核心，也成为目前中国房地产公司进行差异化竞争的现实之选。
规模化愈发成为众多房地产公司的首要追求，但受制于土地成本的不断攀升，外延式扩张存在着诸多的不确定性。向内部管控要效益，已成为房地产公司的共识，而集团采购则首当其冲。
“集团采购不仅关系着地产开发的进度和规模，更是塑造产品品质和企业品牌的重要环节，这是近年来房地产公司竞相成立集团采购平台的重要原因。”招商地产绿色建筑研发中心主任林武生说。
“依靠单一企业的努力实现产业化太慢而且很难，建立一站式部品采购平台已成为行业的共同呼声。”万科集团采购部高级专业经理宋建立说。
矢志于“全球绿色建筑科技港”，“中国房地产集团采购基地”、“中国之家全球选型采购基地”、“建筑节能低碳减排基地”的华北城应运而生。“华北城集建筑部品研发、展示、信息汇集和集团交易于一体，目的就是从标准遴定、信息服务、交易保障和产业集成、示范等基础方面做起，凝聚产、学、官、研等各方力量，在实现自身价值的同时，进而推进住宅产业化和绿色建筑的进程。”华北城投资有限公司总经理毕国生说。
信息集散平台困扰众多房地产专业采购人员的最大难题，就是部品采购信息的收集和甄别，而这与中国建材行业投资门槛较低、投资规模和技术含量不高密不可分。
据中国建筑材料企业管理协会秘书长张玉祥介绍，我国建材行业企业数以百万计，除卫生陶瓷、建筑陶瓷集中在广东省，花岗岩、大理石等石材集中在福建省外，其余均散布于全国各地，各建材企业的规模均不大。
据统计，入围2008年我国建材行业500强的营业收入门槛仅为1亿元，这与年产值达上万亿元的市场规模形成了鲜明对照。
“造成这种状况的主要原因是改革开放初期，建材行业的产业政策是‘全民办建材、社会办建材’，这种政策在一定程度上解决了当时建材紧缺的问题，但也造成目前行业低层次竞争、产品良莠不齐的局面。”张玉祥表示。
而建材部品体积过大，不便于携带等特点，使众多房地产工程采购人员面对的信息仅是产品宣传手册上的图片和介绍，缺乏直观的体验和鉴别，对同一类型的产品也无法进行有效的横向比较，进而在成本与质量之间很难两者兼顾。
“更为重要的是，在初步遴选之后，我们的采购人员还要到每个厂家实地考察生产线和工艺流程，这些厂家又分散在全国各地，几乎在工程最忙的时候，我们都是在火车、飞机、汽车的转换中度过的，十分疲惫和辛苦。”山东人文置业有限公司材料采购部经理郑纲颇显无奈地说。
“我们已和一些部品供应商达成了初步协议，他们将把北方营销中心落户华北城，该营销中心将集产品展示和新品研发于一体，有助于汇聚行业最新产品信息和成熟的技术信息，进而提高产品透明度和质量保障。”华北城投资有限公司执行董事、副总经理钟学伟说。
虽然现在诸如万科、招商地产等行业龙头企业，已建立了自身的采购战略合作体系，但他们却正在面临另外一种困扰。
“对于招商地产而言，不是产品信息不足的问题，恰恰相反，是信息过于繁杂的噪音。”林武生说。他介绍，通过集团采购平台和部品供应商上门推销，他们会接收到众多的产品说明书，但在众多的产品中挑选出符合项目要求和普适的产品又很难，经常需要针对各地的项目逐一实验产品的适用性，费时又费力。
“产品的种类繁杂和缺乏统一的行业标准，一直是建材采购的难题，通过联盟成员资源共享的信息平台解决这个问题，是行业的一大幸事，也是一个有效的办法。”中国房地产研究会人居环境委员会副主任委员、专家组组长开彦说。
更为关键的是，在现在的房地产集团采购体系下，各房地产公司缺乏对产品有效的评价体系，虽然每个房地产公司所拥有的庞大数据库，都把行业口碑列为重要的评价标准，但在横向交流不畅的情况下，众多的信息渠道也只是来自于对各房地产公司样板间的观摩。
“通过部品供应商最新产品和技术信息的汇集，和房地产采购商信息的横向交流，以及与第三方认证机构的合作，华北城将成为全方位的信息展示、收集和发布平台，进而促成行业采购标准的形成和完善。”钟学伟说。
集成采购平台信息的收集和发布对于华北城而言，只是完成了其众多功能中的一项，而通过信息平台推动住宅产业化和节能环保，则是其更大的目标。
“住宅产业化和绿色建筑作为我国建设可持续发展型和环境友好节约型社会的重中之重，目前最大的障碍并不是缺乏技术标准和产品支持，而是成本过高，阻碍了房地产公司去实现。”开彦说。
这种观点也得到了房地产开发企业的一致认可。宋建立介绍说，成本过高的一大原因并不是单个产品的采购成本过高，而是绿色建筑作为一个整体，缺乏集成供应商，对于每个产品都需要开发企业单独选择，最终还需要承包商完成整合，在最终效果上还不能保证达到节能标准。
他以浴室为例，在万科的装修项目中，需要采购龙头、照明、马桶等大大小小几十种产品，而每个产品一般都会选择15～20家供应商进行招标，最终还需要承包商进行组装整合。“如果有针对浴室整体的产品供应商直接提供，这中间的成本将会极大地降低。”“绿色建筑是一套完整的系统，单个产品的节能高效并不能代表整体的能耗标准达标，只有系统集成才能保证最终的质量。”当代节能置业总工程师陈音表示，“系统集成产品的出现，只有众多部品企业集中积聚才有可能实现。”华北城规划中的产品研发中心也将目标聚焦在这一点。据了解，华北城不仅与中国之家项目课题组达成了永久落地的协议，并将进行实际运营数据的检测，并通过公开实测数据，在奠定华北城全球绿色建筑科技港权威性的同时，还会公布绿色建筑适宜技术的建筑标准。
而华北城自身在建设过程中，包括资源生态系统、能源系统、交通系统、水系统、垃圾处理系统，这些系统都将是低碳排放，成为一个绿色建筑的示范基地。
而众多国外建材企业也会将华北城作为进军中国市场的一个桥头堡，其先进的研发中心，甚至生产基地都有可能落户华北城，这将进一步提升国内绿色建筑系统集成技术实现飞跃，也有助于系统采购成本的降低。
在集成采购平台过程中，华北城的另一大优势就是集团之间点对点、甚至点对面的采购模式。在目前国内房地产公司的集团采购模式中，除全国布局的少数房企凭借市场地位与供应商总部进行点对点采购外，大部分的房地产开发公司还是和生产厂商的代理商洽谈，这无疑加大了供应链条，也加大了交易成本。而借助华北城的信息平台，中小房地产公司与供应商总部的直接对接将成为现实。
“对于入驻华北城的建筑部品营销中心，我们都会设定入场标准，并且尽可能实现部品供应商总部直接管理，而不是其代理机构。”钟学伟说。
而更大的优势则是有可能形成开发商的联合采购。由于各开发商的项目进度不同，出现临时补充采购某种部品的状况时有发生，而在时间的压力下，其议价能力较正常采购都会下降不少。通过汇聚各开发商采购信息的实效和标准，积少成多，完成面对点的采购也会成为最优方案。
信用交易平台在整个房地产工程采购环节中，不仅包括搜寻成本、交易成本、议价成本、决策成本，更包含了监督交易成本和违约成本，而后者很有可能导致整个采购过程的成败。
“很无奈，一家供货商晚上9点送货不仅没有半点歉意，还明确表示不给货款将不卸货，没办法最后只好照办。”业内某知名开发商一位采购经理向本报记者诉说了他此前的一次采购经历。
这看似在建筑部品采购买方市场不可能出现的一幕却真实出现了，原因是“赶开发进度”。而供货商和开发企业有时因为产品质量问题的相互扯皮，从而影响项目施工进度和品质的事实，更成为众多采购经理的难言之隐。
种种状况的出现，不仅反映出开发商对供应链动态管理机制的薄弱，更说明整个工程采购市场信用保障体系的不健全。
“华北城在运营中将引入信用捆绑机制，从而降低交易成本。”毕国生说。他介绍，华北城的信用捆绑机制将包括两方面，首先，对入驻华北城的建筑部品供应商将根据资质、规模、过往合作伙伴等指标，严格评级，在准入门槛上坚持高标准、严要求，从源头进行把控，进而根据后期运营过程中的评价完善行业信用征信系统；其次，对于采购过程中出现的因产品质量等原因造成的损失，华北城将引入先行赔付机制，根据损失评估报告，先期赔付采购方，后对入场供应商追惩。
其实，对于整个采购市场一定程度上的无序竞争和不守信行为，建筑部品商也在尝试建立联盟、互保授信的方式推动行业规范化发展。
近日，深圳卓宝科技公司联合7家部品供应商，共同出资成立了一家供应商联盟——易昌装饰建材有限公司，其中8家公司各占10%的股份，剩余股份交由2个职业经理人管理。
“成立这个联盟的初衷就是行业互保的形式，共享各自的客户资源，进而扩大市场份额。”深圳卓宝科技公司总经理助理易绪坤介绍。
据了解，深圳卓宝科技公司是一家以防水材料为主的供应商，也是恒大地产78家战略合作伙伴中的一员，而另外7家部品供应商也均为相关领域的实力企业，都有固定的房地产开发客户，但在目前房地产公司的采购管理体系“用熟不用生”的原则和缺乏统一行业征信体系的情况下，市场开拓很困难，而采取联盟的方式，实现了供应商和开发商的双赢。
“建立建材行业统一的信用管理办法是很好的一个办法，但仅依靠有限的几个公司也是不现实的。”易绪坤说。
“客户的评价是最大的信用，借助开发商的横向交流平台和系统交易信息，华北城有望初步完成整套的产品评价体系和信用记录体系，实现促进交易的功能。”毕国生说。
“华北城无论从硬件条件，还是软件构想方面，都具备了作为绿色建材行业的领头人、标杆的资格，将成为引领产业发展的集群基地。”开彦如是评价。
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