| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2009年08月18日 14:04 |
作者： |
苏慧 |
| |
今年上半年，房地产业成为最早复苏的行业，其回升速度远快于实体经济的复苏进度。有人认为，中国的房地产业已经开始了新一轮的“泡沫”，另外也有人认为房地产行业远没有达到泡沫化的程度。那到底是有还是没有呢？
“我说没有就没有”无泡沫论代表人物：北京师范大学房地产研究中心主任董藩华远地产股份有限公司董事长任志强董藩关于“房地产泡沫，我说没有就没有”的言论，雷得人们张大了嘴巴。之所以出此言，是因为他认为房地产业在国民经济中绝对占有“主导、支柱和先导作用，直接、间接拉动了1/4的GDP增长”。并且，在其他产业都相对过剩的情况下，房地产依然是最保值的投资产品，所以说房地产正在拯救中国。
但关键是，具有支柱、先导属性且最保值的房地产业就一定没有泡沫？也许在他的定义中，不过剩的产业就不算有泡沫。
和董藩的雷相比，另一些专家的解释显然更有技术含量。比如，由于中国住房抵押贷款没有证券化，无“零首付”，因此“中国版”的次贷危机不会发生。再比如，最近国内房价的快速飙升也只在几个特大城市中出现，因此房地产过热只是局部效应。
核心问题是信贷无限扩张
信贷偏松论代表人物：
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容玫瑰石顾问公司董事谢国忠对此，易宪容认为，上世纪80年代，日本、美国、中国台湾和香港等地发生的金融危机都与房地产泡沫有关。这些地方，既不存在按揭贷款证券化，也不存在个人按揭贷款的“零首付”。因此，按揭贷款证券化及“零首付”只是导致房地产泡沫产生的一种诱因，不是根本所在。
推动这一轮房价上涨的主动力是货币。房地产业的复苏，让很多流动资金看到了利润来源。加上对“滞涨”的恐惧，短期内大股资金进入房地产市场，导致房地产泡沫的核心正是信贷的无限扩张。
而谢国忠认为，中国股市和房地产市场价值被高估了50%，甚至100%。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。
需求或致楼市瞬间逆转供需不平衡论代表人物：
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌国务院发展研究中心金融研究所证券研究室主任范建军信贷宽松除了造成大批资金流入房市之外，也提升了大批投资性需求。这些需求正是通过银行杠杆作用扩大的。再加上以北京为代表的一线城市建筑用地供应量明显不足，大量的需求面对有限的供给，无疑将哄抬房价，市场环境过热在所难免。
与供应的相对刚性不同的是，需求的弹性十分大。目前，购房者队列正从“刚性-改善-投资”转向“投资—改善—刚性”，因为，上半年房地产刚性需求的释放使得这类客户正在“消失”，而投资需求最容易受到“名正言顺”的打压。需求的高度敏感性和脆弱性，有可能导致楼市瞬间逆转。如果总体需求逆转，结果就是重演2008年行情。
因此，顾云昌认为，对北京市场进行调控，最好的办法就是增加供应量，从供不应求转变为供过于求，这样房价自然就会降下来，市场情况也会更加冷静。
土地市场已成投机温床土地政策论代表人物：北京天则经济研究所所长茅于轼万达集团董事长王健林也许，增加土地供应不失为一个好办法，但在这之前，要首先理顺地方政府财政收入的脉络。
土地销售收入以及物业销售带来的税收，占了地方政府财政收入很大比例，因此，地方政府有很强的动力刺激房地产市场发展。但是，执着于土地投资拉动经济增长的模式，对城市、区域乃至国家的经济发展将会带来伤害，很可能使土地市场成为投机的温床，最终偏离城市经济健康发展的本意。
而王健林的建议是，实行限制房价的土地出让方式，即先规定出让土地建成后的房屋销售均价，再将土地公开“招”“拍”“挂”。限了房价的土地是一定不会出现“地王”的，因为没有一个企业愿意做赔本的买卖。
软泡沫变硬皮球反弹硬泡沫论代表人物：世邦魏理仕中国区董事总经理祝惇若 全国工商联房地产商会会长聂梅生8月份的中央工作会议已经定调，继续当前适度宽松的货币政策。“维稳”已是日后中国楼市的基调。中央当然知道房地产有泡沫，但是根据目前地产政策推断，政府似乎很有把握在适当的时候适度挤出楼市泡沫，令其不至于破灭。
而事实也是如此。纵观近几年的政府动作，只要政府狠抓房地产，采取诸多措施，地产就会死水微澜；一旦放开，就会迅速上升，火爆异常。
因此，诸多业内人士的看法是：政府只有在实体经济彻底复苏之后，才会再一次关注民生，“打压“房价。近期，政府会通过二套房袋等政策微调房地产，减缓房地产泡沫扩大化。
目前谈论房地产是否有泡沫，或者泡沫何时破灭，完全没有必要。因为，相信政府有太多的手段对付楼市、调控楼市。
（《投资者报》记者苏慧整理）
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
