| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年08月11日 08:39 |
作者： |
|
| |
郝倩
没什么比住宅用地更金贵的――昨日，上海又推出一幅地处长宁区新泾镇的黄金地块，但并未掀起波澜，主要是因这块出让面积约5万平方米地块为商用地，业界估计其成交总价溢价空间寥寥，可能难以撼动之前长风板块首幅住宅地块创下的地价纪录。本月初露面的上海55号推地公告中，长风板块首块住宅地块楼面价起价就达近万元/平方米，根据CBN记者的推算，该地块目前底价超过30亿元，若保守估计100%溢价，则突破40亿元。
上海今年以来出让的住宅用地（包括含住宅属性的），已超过去年全年总面积，而每次住宅用地的“风头”都盖过商用地。
房地产研究机构易居（中国）昨日给CBN记者提供的最新数据显示，今年1到6月份，上海共出让住宅土地面积为171公顷，而从7月份至今40来天，住宅用地的出让逾130万平方米。截至目前今年住宅用地的出让面积达306公顷，这意味着上海今年已完成40.8%的住宅用地出让计划。按照今年上海土地出让计划，将有750到900公顷的商品住宅用地面世，而根据CBN记者掌握的数字，去年全年上海住宅用地共成交174公顷。
地少，尤其是市场化商品住宅地少，是上海房地产市场上一个不争的事实。
上海台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者分析称：“如今上海楼价攀升的根本原因就是，内环内楼盘价格暴涨，房价水涨船高的背后是供应严重稀缺，有地的不开发，已开发的楼盘像‘挤牙膏’一样每次推出几十套，所以就人为制造出了一种‘饥饿效应’。内环内房价的上扬，又波及到中环甚至外环，让一些供应原本不紧俏的地方，也出现了难以抑制的上涨。这就形成了一种恶性循环。”
昨日，除了长宁区这一商用地，同时挂牌出让的还有上海宝山区的数幅商用及居住用地，多数地理位置欠佳。另外，上海浦东新区共计4幅国有建设用地也同时推出，但这4幅地处“曹路”的地块无一例外都是“大型居住社区地块”，与一般住宅用地出让留有充分时间不同，4幅大型居住社区地块竞买申请时间为10日（昨日）与11日（今日）。
“所谓大型居住社区，通常同时拥有保障性用房用地，以及商用用地，共同之处是最终都是国企接盘为多。此情况之前已经出现过，所以不能将此种用地归纳到市场化土地出让的范畴之内。这将意味着土地市场竞争将愈加激烈。”一知情人士对CBN记者分析说。
根据市场经验，土地供应的失衡将直接带来住宅供应短缺，导致房价上升，所以最终决定房价的不仅是地价本身，还有土地供需是否平衡。
“上海商品住宅年度新增供应从2005年的2257万平方米逐年下滑到了去年的1260万平方米。我们假设以1500万平方米的年度规模计算，合15万套住房，只占上海700万常住家庭的2.1%，供应明显偏少已成现实。” 易居（中国）分析师傅琦称。
“要触动房价，长效机制就是增加供应，短效机制则是抑制需求。现在看来，2005和2008年的两次控制需求，在短期内已经达到平衡供求关系的阶段性目标，如此时增加土地供应，则长远的市场走势或许能得到缓解，可惜除2007年外，土地供应依然明显偏少。”傅琦认为，“当前需求心理完全释放，供求矛盾突出，存量供应已低于2007年的最低点，短期控制需求的政策恐难以避免，但是，解决长期供求关系平衡的长效机制能否积极推进更重要，也值得关注”。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
