政府出台以上规定，实际上是为了严禁开发商捂盘。

　　6月8日，陆家嘴向锦江集团发出的一封紧急函件，让陆家嘴旗下万余平方米土地储备陷入双业主纠纷中，而陆家嘴通过分批转让该地块的获益模式也得以曝光。

　　双业主之争引发对土地管理法规的修改。近日，上海市规划和国土管理局对《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》）的重新解读修订，对陆家嘴等企业的土地开发方式来了一个界定。《条例》要求，对于一次批地分期开发，要分别办理登记；随后销售的土地登记管理，也将进一步规范。

　　小区不得分期开发

　　以往，由于缺少对房地产登记基本单元的相关规定，上海房地产市场出现了开发商擅自分割宗地开发建设，或不按照规划批准的原始设计擅自将商场、办公楼分割成若干单位出售产权，并要求登记机构办理登记的现象。新《条例》实施后，上海土地登记将以“宗地”为基本单元。

　　所谓“宗地”，指的是土地权属界线封闭的地块或空间，其确定的依据是建设用地批准文件。

　　在过去几年，上海部分开发商因地块分割分期开发，因涉及到住宅小区整体规划的改变，而引起小区矛盾不断。日前，陆家嘴与锦江集团的土地权属争议也与地块分割有关。

　　6月8日，陆家嘴向锦江集团发出了一封紧急函件，要求锦江集团停止其子公司天丰速冻食品厂（下称“天丰食品厂”）对一块土地的出租。陆家嘴称，该地块已于2001年划拨给自己。据了解，陆家嘴拥有世纪大道A块整个25万平方米的“房地产权证”，天丰食品厂拥有其中1万多平方米。资料显示，2002-2007年间，陆家嘴多次出让“世纪大道A块”中的小块土地使用权，合计金额达2.43亿元。陆家嘴工作人员表示，公司转让的小块土地，均是通过和业主谈妥之后再转让给第三方。

　　不过，陆家嘴这种运作方式存在隐患，或将面临土地产权争议、高额动迁费用等。因为“世纪大道A块”是拥有成熟居民区、商业区的地块，而陆家嘴实施的是“成片土地开发转让”方式。陆家嘴工作人员对时代周报记者表示，“世纪大道A块”确实有少量小块土地出让，剩下的部分将与居民工厂“进行协商”拆迁。

　　而上海这种土地分批转让的企业为数不少。上海市规划国土部门相关负责人表示，之所以出现这种情况，主要原因在于，以往缺少对房地产登记基本单元的规定。

　　新《条例》规定，以往在新建房屋所有权初始登记时，仅要求提供质检部门的建筑工程质量监督竣工验收单备案报告，对建设单位是否依法用地和履行出让合同、划拨决定书的情况，没有专门的核查要求，因此有时会发生小区配套设施建设不到位、建设单位擅自改变、不按规定要求开发等情况。新《条例》规定，在“竣工验收证明”中，应包括规划土地部门对依法依约用地状况的检查核验意见。

　　严禁开发商捂盘

　　根据新《条例》，居住房屋原则上以套为基本单元，非成套但已登记的维持原状；非居住房屋以规划确定的完整功能，可以独立使用，如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对时代周报记者表示，政府出台以上规定，实际上是为了严禁开发商捂盘。新《条例》明确了房地产登记以房屋、土地的最小单位为基本单元，在一定程度上限制了开发商只对市场推出部分单元楼，造成房源供应紧张以便推高房价的行为。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则认为，新《条例》的实施，可有效杜绝土地开发规划中的暗箱操作，便于政府和公众的监督。“重点是《条例》本身主要是为规范开发商行为，制定行业行为标准，促进上海楼市有序的发展。”陆骑麟说道。