编者按：在政策强力支持做多下，楼市不到半年就从“小阳春”步入了“盛夏”，量价齐升，地王频现……仿佛一夜间回到了2007年。就在房地产商弹冠相庆时，又传来二套房贷收紧的消息，虚火的楼价能否承受流动性收缩之重？在各方利益的博弈中，我们要重新思考房地产股的投资。

占地为王 吹起楼市泡沫

■     《红周刊》记者 侯斐

“地王”频现江湖

       2007年各地“地王”频出的情景还历历在目，2008年多宗土地流拍的情景也仿佛只在昨天，可是今天房地产商攻城夺地的时代又回来了，几亿、十几亿资金争当“地王”的消息又开始不断传来。

       北京显然是此次“地王”争夺战的桥头堡，“地王”头衔两个月内四易其主。首先是５月22日，富力地产以10.22亿元拿走广渠门10号地。一个月后，北京通州九棵树地块以17.4亿元成为新的“地王”。仅隔一天，成都中泽就以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。而4天后，“地王”又换成广渠门15号地。

       北京只是近期“地王”争夺战的一个缩影，无论是单价“地王”还是总价“地王”，各地均呈现百花齐放之态势（见表１）。除此之外，虽然没争得“地王”头衔，但却仍以天价拍下土地的公司也不在少数，比如万科18亿拿下号称是“地王之王”的厦门湖边水库片区湖心岛北部地块，楼面地价9163元/平方米。

          据中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月22日至28日，全国20个重点城市共成交住宅类地块35宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，5宗地块溢价水平超过100%，11宗地块溢价水平超过50%，20宗地块溢价成交，2008年多次出现的土地流拍现象在一线城市拍卖过程中绝迹。土地市场的热度大有从“艳阳天”转成“桑拿天”的阵势了。

行业泡沫吹起

       “地价不断被推高并不是什么好征兆”，中国人民大学土地管理系副教授郑华担忧地对《红周刊》说，她认为目前主要是资金推动地价不断提升，这里面不仅有国内宽松货币政策释放出的巨量资金，还有国外资金。而国外热钱进入具有重要战略意义的土地资源，并不断推高其价格，对中国来说并不是好事。

         “下半年，资金维持充裕的可能性很大，而且国外资金对中国的热情也不会轻易减少，因此下半年资金推动地价上涨、继而引发的房价上涨还可能继续下去。”她分析道。可是如果房价一味上涨，却缺乏足够的实际购买力，房地产企业的资金无法回收，资金链不就断了吗？对此，郑华表示股市及楼市的财富效应，使民众的购买力得到提高，很可能就在房价不断上涨的过程中，消费者的热情被煽动起来，形成类似2007年房地产泡沫也不是完全没有可能。

        “北京土地市场的泡沫的确已经出现了。“SOHO中国董事长潘石屹直言泡沫到来了。而北京易居房地产研究所副所长牟增彬也表示，中国土地市场几次陷入疯狂之后，楼市都会出现价格虚高、滞胀的现象，“如果再出现几块这样的地块，明年的土地市场将不可想象，泡沫必然再现”。

占地为王待升值

        对于上市公司，尤其是那些曾在低点买地的上市公司来说，“地王”推动了土地价格的上涨，间接地提升了这些公司的资产价值，从而提升其投资价值。

       中金公司分析师白宏炜认为：“不论是2007年之前还是2007年，拿地较多的公司都会在地王之后获益，隐含的土地价格上升带来企业更高的利润率和增长潜力。”从下表（见表2）我们可以看出，万科A、保利地产等传统的房地产龙头仍然是行业翘首。

        就像在1664点抄底股市的投资者一样，低点买地的房地产公司盈利能力理所当然会很强。2008年年报中，万科A对13个项目共计提的跌价准备金额达到了12.41亿元。

     “现在与2007年的情况有本质区别，2007年的‘地王’都头脑发热，盲目拿地，但是今年是在政府政策的支持下的水到渠成，所以不必有此担心。”市场资深人士陈钢对《红周刊》说。2007年国家政策对房地产是压制态度，但今年在出口不振的情况下，国家把房地产作为拉动内需的重要行业，政策上是鼓励的，而且从中国城市化进程仅为发达国家一半的情况来看，未来几十年中国房地产业都会有较好的发展。

     “投资者现在可以70%的资金购买房地产股票，”多头司令陈钢不改他乐观本性，他看好中低价的房地产股以及各地土地资源比较丰富的房地产公司。具体而言，在珠三角地区，他比较看好万科A、金地集团；在长三角地区，则看好中华企业、苏州高新等；另外，他认为西北地区的天地源、中天城投也有较好的投资价值。

       对于本周后两个交易日房地产板块出现的微调，陈钢显得满不在乎，“前两周涨得太好了，出现微调很正常。调整是好事啊，可以提供买入的机会。”

二套房贷收紧将为楼市降温？