| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年07月01日 04:54 |
作者： |
袁雪峰 |
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⊙水星投资副总经理 袁雪峰
楼市的确已经回暖，无可争议。现在有争议的是能持续多久？涨多久？
这个问题要从三方面找答案。第一看政府，政府在何时会出手调控；第二看投资客；第三看真实购房者尤其是改善型购房者还有多大购买能力。
先看政府，我觉得地方政府在积极托市，中央政府左右为难。
自全国工商联在今年两会上发布报告称土地和税收成本占到房价的50%～60%后，外界对于这一说法一直存在争议。近期，国土资源部开始调查全国商品房用地的地价，调查的结果是地价只占房价的15-30%。
其实二者不矛盾。国土部的说法是基于对地方政府出让土地而言，其调研对象可能还包括一部分三线城市在内（共监测35个重点城市），所以它的加权平均地价占比可以低到15%。而工商联主要是基于对主流开发商的调研。一方面主流开发商的地盘主要在一二线城市，地价偏高。另一方面开发商的拿地方式很多，可以从政府手里拿，也有从其他开发商处购买，甚至从土地掮客那里买等等。这样，开发商计算的地价就不是净的“一手地价”。我们公司目前在北京正谈着一块地，地价占比已经高达60%了。
提起这件事的目的是因为我觉得这个争议的背后蕴藏着中央政府的态度。中央政府现在的态度很微妙。一方面，要考虑到民生，房价不能上涨太快。另一方面房地产市场的回暖不仅有利于保8，也有利于提振国内外对中国经济的信心。难怪有人说，房地产市场的回暖是对宏观经济的“雪中送炭”。
再看投资客。只要通胀预期还存在，只要政府不出手管制，投资客就会持续下去。今天的投资客还是有别于07年的投资客。07年的投资客有点类似于“击鼓传花”游戏，他们更偏向于投机、炒作，因为看好后市，希望赚取差价。而今天的投资客主要还是以对抗通胀，防止财富贬值为目的，群体上没有炒家那么大，对高房价的支撑力度也没有那么强劲。
最后，我们再看最终的接盘者――购房者。
以北京为例，一些年薪在数十万元的阶层已经觉得买不起房。过去中心城区8000元每平方米的房子现在则需要2.5万元甚至到3万元，基本上是3-4倍左右的涨幅。以一套140平方米的房子为例，过去总价是112万元，首付是22.4万元（两成），月供6765元（按6.66%利率计算，下同）；今天，该套住宅的总价是350万元（按2.5万元/平方米计算），首付70万元（两成），月供21140.63元，这样的月供今天有几个人付得起？难怪一些老总级别的人也说买不起房，他们是城市中高端大户型住宅的改善型需求者，更甭提刚性需求者了。
因此，从消费者角度看，购房能力已经严重不足。
综上所述，我认为政府出手调控的概率在未来一年内是不大的。那么，房地产火爆上扬的势头还能走多远呢？我相信不会持续太长时间。当通胀真正起来时，当美国经济止跌回升时，我相信中国政府会出手调控楼市。
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