《上海市经济适用住房管理试行办法》日前正式公布，然而，人们对经济适用房的争议还在继续，当前的焦点主要集中在三个方面---即经适房的准入条件能否真正实现"居者有其屋"？经适房的申请程序能否保障公平？经适房的大批供应是否会拉低商品房整体均价？

　　在6月25日举行的上海市政府新闻发布会上，公布了《上海市经济适用住房管理试行办法》。自此，上海经济适用房的"准入门槛"正式敲定。

　　早已被国际大都市的高房价"折磨"得不堪忍受的市民，对这一保障性举措大多持肯定态度。根据今年年初公布的一组数据，在3400多条反馈意见中，仅有20余条持相反意见。"网调结果显示，86.9%的市民愿意购房。"而且，更为乐观的意见认为，经济适用房虽然会对附近商品住房的价格产生一定影响，但不会对本市房价整体造成很大冲击。

　　但争议还在继续，当前的焦点主要集中在三个方面---即经适房的准入条件能否真正实现"居者有其屋"？经适房的申请程序能否保障公平？经适房的大批供应是否会拉低商品房整体均价？

　　准入条件能否实现"居者有其屋"？

　　经济适用房真的能给不堪忍受高房价者带来福音吗？

　　家庭成员必须具有常住户口7年以上，在申请区居住5年以上；人均建筑面积15平方米以下；人均月可支配收入2300元以下，可支配财产7万元以下；申请前5年未发生过房产交易行为……

　　这样的准入条件，使得本来不少满怀期待的市民倒吸一口凉气。原因在于，在高收入、高储蓄的上海，人均月可支配收入2300元以下，可支配财产7万元以下的条件算得上颇为严格。

　　月均收入2300元，意味着家庭的年收入在8万元左右。28岁市民张先生的收入条件恰恰高于这一标准："我的月收入在3000元左右，经济适用房的申请标准是肯定够不上了。但你能说我买房没有困难吗？父母退休在家，自己马上就要结婚了，这个收入，三个月工资不吃不喝都未必够得上买1平方米。"

　　张先生这样的情况，在这个大都市中不在少数。实际情况是，虽然有困难，但此次他们又被挡在了"政策优惠"的外面。

　　这就是保障性住房体系发展中的必经之痛，要把政策优惠面有序地、循序渐进地扩大。事实上，经济适用房的推出，恰恰说明了中国住房制度可能出现的可喜走向---继"保障房+商品房"双轨住房体系提出之后，"保障房（廉租房）+商品房+半保障房（经济适用房）"一分为三的市场格局，可能将在不久的将来纳入政策考量。

　　国务院参事室"房产业发展和住房保障"调研课题组特约研究员、中国民（私）营经济研究会会长保育钧此前表示："中国住房制度改革问题相当复杂，'一分为二'地看待住房问题还不够，应该'一分为三'。"具体就是将边界模糊的经济适用房单列为"半保障房"，实现"廉租房+商品房+经济适用房"的合理住房体系。在他看来，兼有商品房属性和保障房属性的经济适用房虽然定性颇显尴尬，但仍不应停建或取消："毕竟它联系着一大块群体，一旦取消，这部分人群的住房问题可能会面临上不着天、下不着地的局面。"

　　对于月均收入在2300元以下的群体购房需求，本次推出的经济适用房尽可能地加以满足，甚至推出了"先租后买"的优惠政策。《试行办法》规定：经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。在该项政策下，保障的覆盖面将尽可能地最大化。

　　此外，经适房的销售价格也将最大程度地优惠购房者。记者注意到，早在去年12月公布的《试行办法》（征求意见稿）中已明确规定，房地产开发企业兴建的经济适用住房项目利润率不得高于3%，政府制定机构实施建设的经济适用房住房不得有利润，政府指导管理销售价格。

　　但像张先生这样的需求群体也不必过分担心，因为记者注意到，上海住房保障和房屋管理局局长刘海生在上周四的新闻发布会上已经对申请条件的放宽"稍露口风"："我们今年在闵行、徐汇试点，先紧后松，今后将根据上海的情况，可能还会逐步放松条件。"

　　放松经济适用房准入条件的保障，是上海经适房建设力度的不断加大。据了解，2009年上海新开工经济适用房400万平方米，维持去年的开工规模和水平。2008年开工建设的400万平方米经济适用房将陆续竣工。400万平方米的经济适用房可以安排6万套住房，由此可见今明两年里上海将有超过12万户家庭从中受惠。

　　申请程序能否保障公平？

　　由于经济适用房的选址和建设标准与普通商品房相比并没有显著下降，而价格却远为低廉，经适房申请程序的执行成为了众人关注的焦点。

　　近来，国内房产界发生的两起涉嫌腐败案都与经济适用房有关，一是郑州规划用于建设经济适用房的土地建起联排别墅和两幢楼中楼，二是武汉经济适用房摇号作假。此外，虽未经媒体的正式报道，但某地经济适用房楼下停满名车的传闻仍不绝于耳。这些都可作为上海经适房推出的前车之鉴。

　　业内人士丝毫不掩饰自己对于经适房寻租问题的担忧。如资深财经评论员叶檀撰文指出："只要政府官员在经济适用房中拥有庞大的寻租空间，类似情况就难以杜绝，撤了一个逯军，会有其他逯军站起来，原因很简单，中间的寻租收益实在太诱人了。"

　　叶檀继续分析道："联想到此前温州官员低价购买政策性住房案等案例，以及公务员系统大面积购买经适房与两限房的现象，不难看出，经济适用房领域已经形成从审批、开发、中介到购买的一条龙腐败，在一定程度上已经成为针对某一特殊群体的优惠政策，慷社会之慨为有寻租资格的人服务。"

　　如何保证上海申购经济适用房的公平性？

　　6月25日，《上海市经济适用住房管理试行办法》正式公布，规定经济适用申购实行"两级审核、两次公示"。

　　据介绍，上海市经济适用房的申购准入条件，包括户籍年限、家庭可支配收入和财产限额、住房困难面积标准、申购前原有住房转让限制等。符合条件的家庭或个人可提出申请，并接受经济和住房状况核查。

　　所谓"两级审核、两次公示"，是指符合初审条件的申请人，要在户籍所在地和实际居住地进行第一次公示；复审符合条件的，还要通过指定媒体向社会进行第二次公示。此外，经济适用房的供应采取两次公开摇号方式。在申购过程中弄虚作假、隐瞒实情，或伪造证明的人员和单位，其不良信用将被记录，直至追究法律责任。

　　刘海生表示，如果当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，当事人已取得的申请资格将被取消，并被禁止5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构将按照规定予以收回，并追究其法律责任。

　　大批供应是否会拉低商品房整体均价？

　　如果从理论上来看，经济适用房肯定会在一定程度上影响当前的高房价。

　　一方面，经适房的大批量投入将改善市场的供求关系。在体量上，上海经适房供应量巨大。2009年上海继续新开工400万平方米的经适房，维持了去年的开工规模和水平，并占到了2009年全市房地产市场的22%。此外，依据《上海市住房建设规划（2008-2012）》，上海新开工住房建筑面积约为9300万平方米，其中配建经适房和廉租房共计2000万平方米。也就是说，未来5年平均每5套新建住房中，就有1套经适房或廉租房。

　　另一方面，上海目前在建的经适房项目的选址和配套措施并不差，如目前正在位于轨道交通沿线处的浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等大基地上统筹建设的一批经济适用住房项目。这将迫使同一地区相似房源的开发商让利出售，拉低地区房屋销售均价。

　　这些住房的价格，也将大大低于同地区商品房。据业内人士估计，在位于浦东等地的上海经适房基地，与周边房价相比，经适房价格相当于其5折。如三林地区，与其周边1.2万元的价格相比，其价格约在6000元左右。在宝山顾村，相关人士称经适房的价格将定在4000元以上。而在距离该基地车程10分钟的上海知名楼盘保利·叶上海，售楼人士称均价为9800元。在上海新江湾城，据称经适房价格或将控制在3500元/平方米，而包括华润橡树湾和新江湾城一号等在售公寓的价格均在17000元-22000元/平方米左右。

　　但从短期看来，经适房很难拉低上海商品房的均价。前期上海房价均价突然上涨，主要是资金出于对通胀预期的担忧而寻找投资标的，上涨楼盘大多为高档楼盘和别墅，经济适用房对这些房产的价格不可能产生实质性的影响。

　　经适房和商品房之间的关系，或许更加确切的比喻是"一条道上的两条轨"，如刘海生表示。他说，增加经济适用住房供应既有利于本市中低收入住房困难家庭，也有利于本市的房地产市场供应结构。上海有两个特点，一是住房困难户多，二是房价仍偏高。所以从这个角度来说，建设经适房对完善上海的住房供应、解决中低收入家庭的居住困难有积极的作用。经适房都是小户型中低价，供应量有限，总体而言，对商品房市场影响不会太大。