| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2009年06月29日 14:39 |
作者： |
桂长元 |
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撰写时间： |
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下半年，适度宽松和低利率的货币政策仍将延续。央行数据显示，国内金融机构月新增贷款创历史新高，截至2009年5月末，广义货币供应量(M2)余额54.82万亿元,同比增长25.74%，增幅比上年末高7.92个百分点。温家宝总理在6月15日表示，下半年中央政府仍将坚持目前向经济中注入资金的做法。
通胀预期下投资需求将出现大幅增长。各国政府08年以来纷纷推行扩张性的货币政策，结果造成全球性的流动性泛滥，预计未来几年全球都将处于高通胀的环境之中。5月份我国CPI、PPI分别同比下滑1.4%、7.2%，分别连续第四、六个月出现负值。尽管我国现在没有出现通胀，但在通胀预期之下，应对的措施是大家不约而同地选择不动产。市场需求结构正由以刚性需求为主，转型成以投资需求为主。
房价回升将抑制市场刚需。新开工面积持续下降，1-5月，同比降幅达到16.2%，市场供需很可能出现逆转并于2010年上半年出现严重的不对称。根据目前国内一、二线城市房地产市场情况，我们认为，09年下半年房价仍然看涨，并将再次抑制主导上半年行情的刚性需求，而且快速上涨的房价将引发政府由支持转为打压的风险。
城市化率每提高一个百分点，相当于再造一个1300万人口的超级大城市。2000-2007年我国城市化率每年大约提高一个百分点，预计未来一段时间仍将保持年均1%左右的增速。若以13亿人口基数计算，相当于每年再造一个拥有1300万人口的超级大城市。若新增人口的人均居住面积为20平米，那么每年新增需求将高达2.6亿平米，约占08年全国商品住宅销售面积的46.5%。我们认为，未来20-30年，城市化进程将是影响我国房地产市场需求最大的社会背景。
政府仍将大力支持房地产行业。房地产行业具有巨大的带动能力，可拉动上、下游共50多个行业。房地产行业的平稳发展，还有利于我国抵御海外金融危机的冲击，增强我国经济的“脱钩”能力。我们认为，在通胀尚未上升到“严防死守”和经济尚未全面复苏之前，预计中央政府的政策主基调还是“保增长”，进而保房地产行业。但值得一提的是，随着房价的上涨，政府对房地产的态度可能从原来的“全面刺激”转向“部分关注风险”。
物业税近期不会推出。从2003年起，政府便开始提出研究征收物业税，由于存在一系列的问题，至今还未推行。从世界各国情况看，物业税的作用是保障地方财政收入，目前尚无调控房地产价格的成功案例。我们认为，开征物业税短期内不会推行，目前物业税“空转”试点仍将继续，但长期而言为充盈地方财政征收将不可避免。
下半年，房屋销量延续高增长的可能性较大。对于房地产销售而言，09年下半年将同时遭遇一个正面与一个负面因素：正面因素是在通胀预期之下投资/投机需求将逐渐升温；负面因素是若交易持续火爆，房价上涨必将接踵而至，这势必会抑制市场刚性需求。房地产市场需求是增强还是衰减将取决于以上两大力量的对比关系，从目前的房地产数据来看，我们对下半年房地产交易量持谨慎乐观态度，即09年下半年房屋销量延续高增长的可能性较大。
维持行业“推荐”投资评级。年初以来销售好转将直接带动地产公司业绩改善，而房价上涨将大幅修复房企毛利率，导致公司盈利大幅增长。下半年，房地产上市公司的相对估值将由年初以来的提高PE逐渐上升到同时上调EPS、PE来实现；绝对估值将因房价上涨、RNAV面临全面重估而得到大幅提高。下半年，房地产销售延续高增长的可能性较大，我们坚持年度策略判断，维持行业“推荐”的投资评级。我们的荐股思路：1）在通胀预期下，寻找拥有大量土地储备、资产属性更强的全国龙头企业。在我们跟踪的重点公司中，这类公司主要包括万科、金地集团、保利地产、招商地产、华侨城；2）拥有大量低成本土地储备、精耕细作的区域龙头企业，如华发股份、滨江集团、栖霞建设。
(具体内容请见附件)
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