| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年06月27日 09:44 |
作者： |
程昊 |
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□长城证券投资银行部 程昊
“地王”这一名词近期再度成为市场热议的话题之一。6月10日在广州，“地王”家族又添新丁。珠江新城D8－C3住宅地块以15324元/平方米的楼面地价成为珠江新“地王”。在这次购地过程中，共有16家房地产开发商参与举牌，叫价50次之多。
面对“地王”频现、地价短期持续上涨的情况，投资者陷入了进退两难的境地，房地产行业未来的发展方向到底如何？笔者认为，地产行业的这轮上涨是可持续的。尽管在压抑许久的刚性需求集中释放过后，房价会出现小幅回落，但相信此回落应属上升通道中的正常调整。
自2008年以来，国家先后出台了加大保障性住房建设力度、下调房地产投资资本金率20％的政策，从宏观层面支持了房地产投资平稳较快增长。尤其是后者，对地产商在资金链上的扶持力度巨大，超出了市场的预期。地产行业投资金额大，项目投资周期长，资金链问题一直是地产商持续面临的难题，尤其是在经济危机的大背景下，很多地产商都因资金链断裂而退出市场。就上市公司而言，我们可以说谁能够依托股东背景成功融资，谁就有望顺利度过严冬。对债券市场来说，08年下半年和09年第一季度地产商发行债券的难度也是较大的，投资人普遍对地产债券持谨慎态度。可见，在如此恶劣的外部条件下，超预期的大比例降低投资资本金率对于缓解地产商资金链问题可谓是雪中送炭。
其次，在此政策环境下房地产开发商又是如何应对的呢？据统计，2009年1至5月份，全国房地产开发投资同比增长6.8％。业内一线企业保利地产今年1至5月签约面积、签约金额同比分别增长了150％和157％，投资活跃度高。就连前期一直看空房地产市场的万科，近两个月以来也改变了其原有的保守策略，开始大举拿地，尤其是在二、三线城市的开发力度更大。五月份万科斥资23亿元购入六幅地皮，净占地面积共65.58万平方米，地价23.14亿元。可见，目前开发商看多未来房地产市场的策略愈加趋同。
再次，全球流动性过剩，市场普遍对未来有着强烈的通胀预期。过剩的流动性势必会推高资产价格。为了寻找抵御通胀的避风港湾，房地产投资必将吸引部分流动性，这对于未来房价的持续攀升也构成了有力支持。
正是由于政策的大力扶持和地产商积极乐观的投资行为，再加上市场的刚性购房需求，导致行业量价齐升。销售屡创新高，价格小幅上扬，与今年2至3月份相比，整体房价上涨20％左右。就在此阶段，市场出现了不同声音，看空言论不断袭来，主要是担心地产业再度营造泡沫，并认为房价上涨不可持续，只是昙花一现。也曾有媒体认为回暖的楼市数据背后隐藏着楼市的“推手”等等。
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