| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2009年06月23日 05:24 |
作者： |
马红漫 |
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如果在中国寻找能够持续十余年“走牛”的市场，那就只有房地产一个了。近期国内的房价表明，这样的牛市丝毫没有受到金融危机的影响，仍在持续疯狂之中。房屋销售价格指数最近3个月环比连续增长，5月份环比增幅达到0.6%，较上个月扩大了0.2个百分点。房屋销量方面，回暖的趋势也非常明显。5月份全国商品房销售面积同比大幅增长51.31%，增幅较4月份扩大了12.3个百分点，环比增11.13%。不仅如此，全国各地排队买房、抢购等现象再度重现，温州炒房团也高调重出江湖。
无法想象，这一切近乎疯狂的举动竟然是处于金融危机的背景之下。诚然，近期的诸多经济迹象似乎表明，宏观经济复苏态势已趋向明显，但必须要指出的是，宏观经济的复苏绝非是支撑房价上涨的理由，恰恰相反，监管部门必须要高度警惕房地产市场的畸形繁荣，以防止最终成为阻碍经济复苏的障碍。
无须讳言，有关于房地产市场的政策选项，对调控部门而言是一道难题。如果单纯从实现总量经济目标的角度看，选择再度刺激房地产市场活跃度，的确能够发挥出事半而功倍的神奇效果。但问题的关键在于，如此短视的政策选项是否符合经济结构优化的长期目标，是否能够顺应经济可持续增长的战略导向。遗憾的是，答案正好相反。
房地产市场的翘楚地位缘于上一轮金融危机。11年前面对东南亚金融危机的冲击，通过房地产拉动经济增长成为了彼时的政策首选项，而之后的经济表现也证明了这一点。中国经济能够迅速从东南亚金融危机中走出来，并出现了长达数年的经济高速增长，房地产业可谓功不可没。其中的作用机理要害在于，房地产业繁荣能够发挥出极强的投资乘数效应。测算显示，房地产业的投资乘数达到2.5到3倍，为各个行业之首。正因此，房地产投资能够通过倍数影响整个经济体的投资增长，是为实现总量经济增长目标的“最佳选择”。但遗憾的是，这一“最佳选择”却是以巨大的社会成本为代价。正所谓时过境迁，时下虽然同样面对海外金融危机冲击，但是房地产业的市场定位与影响却早已物是人非。伴随着房价十年来来的飙升，已经严重削弱了公众的市场消费能力与意愿。当下，为了购置一套住房，几乎需要穷尽两代人三户家庭的全部储蓄，由此必然会导致公众消费开支的谨慎与压缩，甚至是节衣缩食，抑制其他消费支出。不仅对于居民消费形成制约，房地产业本身具有高杠杆特征，开发商成本一般不过占到总投资规模的30%，这就意味着房地产项目占用了规模极为庞大的银行信贷资产，由此对其他产业投资造成了明显的挤出效应。可见，房地产业的过度繁荣固然能够从形式上优化总量指标，但其背后却是其他更多市场消费需求的萎缩，其他更多产业投资增长的乏力。里外抵消之下，不仅房地产拉动经济增长的作用并没有看起来那样大，更为重要的是，这样的结果背离了拉动内需市场和优化产业结构的政策导向。可以说，房地产业的“一家独大”优化了总量的经济数据，但是却伤害了经济增长的质量。
遗憾的是，路径依赖与习惯思维仍然在影响着相关部门的政策选择。在房价盘整震荡不过一年多之后，近期房价的飙升不仅让价格完全涨了回去，甚至出现再创新高的奇迹。与之相对比，经济复苏态势则显得缓慢了许多。而在这一对比落差中，不难看到一些政策部门的影响与作用。
最典型的一点，基于房地产市场的投机属性，开发商往往通过人为制造紧张气氛操纵价格，近期排队买房、炒作房号、压盘囤积等现象就是典型表现。遗憾的是，尽管根据相关法规这些操纵行为本应该受到严厉打击，但现实中却罕见行政部门依法履责。刚性需求的爆发与开发商的炒作由此而“相得益彰”，房价则在其股掌间翻身向上。行政部门的监管缺位并非只是简单的失职，更重要的原因在于自身的利益诉求。因为对于地方财政而言，只有房地产市场交投活跃才能够让土地出让金收益增长，由此来缓解因危机而吃紧的地方财政困难问题。正是在这样的现实政策状况之下，才会出现万科40天40亿元拿地、富力地产以1.5万元/平方米的楼面地价竞价的新闻，而这些新闻让人感觉房地产业已经回到了2007年的疯狂时代。
历史经验表明，对于房地产市场的调控政策基调来不得半点犹疑，否则就会出现政策效果的倒退，最终背离公众的良好期望。需要再度重申的政策导向就是遏制高房价，不仅要想方设法让商品房价回归理性，同时政府要全面担负起中低收入家庭的保障性住房供应。这一最基本的房地产市场政策导向不能够因为金融危机而改变，也更不能够让金融危机成为助推房价上行的理由。否则，被高房价所侵蚀的公众消费能力，最终还是会阻碍经济复苏的步伐，并且成为下一轮经济危机的潜在导火线，当下的政策成效换来的只能是长期的经济困局。
由此，围绕房地产市场的政策选择，其实是长期目标与短期目标的博弈，是经济救急与机制养生的区别，同时也是对于调控部门，特别是地方调控部门的现实考验。
（作者系经济学博士）
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