报告提要：

　　政府正式确立“以廉租房为绝对主体的居民住房保障体系”，经济适用房可能将从此淡出历史舞台

　　在昨天公布的《2009-2011 年廉租住房保障规划》中，原来制定的经济适用房的建设计划被全部换成了廉租房，虽然保障性住房建设计划总量并没有明显变化，但是从经济适用房到廉租房的重大结构调整意味着政府正式确立“以廉租房为绝对主体的居民住房保障体系”。

　　政府在推进廉租房建设的同时，也在极力避免对商品房市场形成冲击

　　近期多数城市的房价出现过快上行必然已经或者将要引发政府的担忧，但是我们认为当前政府并没有通过大量建设廉租房来进行“房价调控”的意图。相反，政府完全舍弃经适房而采用廉租房，甚至还可能是为了进一步避免保障性住房对商品房市场的冲击。另外，从政府安排未来三年的廉租房建设进度上看，政府在今年有意采用了更多的货币补偿而少建廉租房的推进方式，这也说清其意在极力避免对商品房市场形成冲击。

　　透过“廉租住房保障规划”窥视可能的政策途径：09年地产面临实质性政策风险的概率很低

　　从公布的“廉租住房保障规划”中，我们看到了政府对居民住房问题的“关心”，也看到了政府对商品房市场的“爱心”，这是政府在面临经济尚未启稳和房价上涨的双重压力下所做的政策平衡。我们认为这种平衡在今年内还不会被打破：政府一方面会通过舆论引导，“口头威慑”等手段尽量平抑投资/投机性需求在地产市场中“推波助澜”，另外一方面又要呵护地产市场来之不易的“繁荣”以点燃经济增长的引擎。总体而言，09 年内地产面临实质性政策风险的概率很低。

　　政府正式确立“以廉租房为绝对主体的居民住房保障体系”

　　在3 月两会上的政府工作报告中，关于“把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设”的试点建议还言尤在耳，而昨天公布的《2009-2011 年廉租住房保障规划》几乎让我们大跌眼镜。原来制定的经济适用房的建设计划被全部换成了廉租房，虽然保障性住房建设计划总量并没有明显变化，但是从经济适用房到廉租房的重大结构调整意味着政府正式确立“以廉租房为绝对主体的居民住房保障体系”。

《2009-2011 年廉租住房保障规划》总体目标：

　　从 2009 年起到2011 年，争取用三年时间，基本解决747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008 年第四季度已开工建设廉租住房38 万套，三年内再新增廉租住房518 万套、新增发放租赁补贴191万户（各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团任务分解见附表）。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

　　经适房 18 年的风华岁月：仓促的谢幕，还是逐渐的淡出？

　　从1991 年的“酝酿时期”到不寻常的2009 年，经济适用房走过了18 年的春秋，中央政府作出的这一重大调整“突然”而又“合乎必然”。经济适用房从2005 年开始就越来越

　　多的集中了舆论的争议，同时，政府从08 年开始大规模推进廉租房建设的力度其实就隐隐表明了政府对经适房的态度。《2009-2011 年廉租住房保障规划》全文中只在三个无关痛痒的地方提到经适房，而失去了中央政策的督促和激励，地方政府更没有动力去大量建设经适房，因此经济适用房很可能将从此逐渐淡出历史的舞台。

1991年：酝酿时期

　　早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。

　　1998年：启动、开建时期

　　1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。

　　1999——2005：高速发展时期

　　从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

　　2005——2006：质疑时期

　　1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。

　　2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。

　　3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。

　　2006——2008：转型时期

　　2006年8月,建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。

　　2009年：仓促的退出历史舞台？

　　还是在逐渐“边缘化”的过程中缓缓谢幕？

　　通过新建、购置和改造等方式筹集房源，同时继续实施租赁补贴制度，多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。新建廉租住房采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式，以配建方式为主。城市棚户区改造要坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则，与廉租住房建设结合起来进行，统筹安排廉租住房、经济适用住房和普通商品住房建设，优先解决城市棚户区低收入住房困难家庭的住房问题。

　　政府在推进廉租房建设的同时，也在极力避免对商品房市场形成冲击

　　尽管我们的确认为近期多数城市的房价出现过快上行必然已经或者将要引发政府的担忧，同时我们也相信政府不会完全坐视“地产泡沫化”的再次加速，但是我们认为当前政府并没有通过大量建设保障性住房来进行“房价调控”的意图。相反，政府完全舍弃经适房而采用廉租房，甚至还可能是为了进一步避免保障性住房对商品房市场的冲击。

　　另外，从政府安排未来三年的廉租房建设进度上看，政府在今年设立了相对更重的解决低收入困难家庭住房问题的目标，但是政府却有意的采用了更多的货币补偿而少建廉租房的推进方式。

　　一方面是政府在拼命搞基建，同时也在力保地产投资的增长，但是另外一方面在其真正容易有所作为的地方却“有所保留”，我们认为这是反映了政府的顾虑和小心翼翼，其在推进廉租房建设的同时，也在极力避免对商品房市场形成冲击。

地产行业直接和间接贡献了 26%左右的GDP

　　最近三年中，房地产行业的总产出（可以近似的用商品房销售额或者房地产投资来衡量）都占到GDP 的10%左右。同时，房地产投资占全部FAI 的比重平均来看也高于20%。根据估计，房地产行业直接和间接贡献了26%左右的GDP，已经成为中国经济名副其实的重要结构性动力引擎之一。

2010 年中国房地产＝2002 年美国房地产？

　　从1991 年至2007 年，美国实体经济中主要部分的资产负债表（C+I+G）经历了一次系统性不可持续的过渡扩张。这意味着其经济驱动引擎，进而其实体经济将不得不面对一次持续时间较长的结构性修复。这对中国来说，则意味着即使出口未来会有恢复性的增长，但是很难再次成为经济增长的强劲结构性引擎。

　　中国在 2002 年至2007 年这段时间经济增长的引擎主要是：净出口（NE）+I(地产为代表的企业投资)。目前看来，未来出口端受到海外经济结构性调整影响，很难再堪重任。但是，就中国企业投资（地产,I）而言，2007 年以来国内房地产的调整类似于美国房地产行业在2001 年短衰退时的调整，即：是一次周期性调整，而非结构性调整。在外需引擎未来面临结构性调整的情况下，国内宏观政策决策层将不得不像2001 年美联储一样，为了推动经济从大的周期性波动中尽快走出来，并避免“W”底的出现，而紧抓地产行业不放，以保证中国经济飞机在“单个结构性引擎”的情况下能够以每年8％左右的速度前进。

政府逐渐退出经适房建设：让市场的归市场，政府的归政府

　　我们认为攀升的流动性对地产的影响才刚刚开始显现，后期还可能有更多的投资性需求可能进入市场，因此今年内地产市场的确面临“泡沫化”倾向，而政府一方面要应对地产泡沫加速膨胀的风险，另一方面还要精心呵护地产投资这一当前仅存的经济增长引擎，因此政府的明智之举则是在商品房市场“全身而退”，让市场的归市场，让政府的归政府，这样才能够以最少的政治压力来换取更多的政策空间。

　　透过“廉租住房保障规划”窥视可能的政策途径：09 年地产面临实质性政策风险的概率很低

　　从公布的“廉租住房保障规划”中，我们看到了政府对居民住房问题的“关心”，也看到了政府对商品房市场的“爱心”，这是政府在面临经济尚未启稳和房价上涨的双重压力下所做的政策平衡。我们认为这种平衡在今年内还不会被打破，政府一方面会通过舆论引导，“口头威慑”等手段尽量平抑投资/投机性需求在地产市场中“推波助澜”，另外一方面又要呵护地产市场来之不易的“繁荣”以点燃经济增长的引擎。总体而言，09 年内地产面临实质性政策风险的概率很低。