编者按：继5月新盘集中亮相后，6月市场也保持上月的开盘量，热度依然不减。但纯新盘量明显没有5月份多，老项目占比份额最重。从历年市场发展趋势看，入市项目增多是正常现象，而近期成交量回升，也会影响新盘入市销售。

　　一、新开盘市场特征

　　1、纯新盘减少 老盘占主力

　　本月纯新盘量与上月相比，明显回落不少。主要是5月纯新盘入市较集中，而一些原计划6月开盘的项目又延迟开盘时间，从整体上就对本月纯新盘入市造成影响。而老项目中，多为一些市场热销的项目，如首城国际、悦溪、北京新天地等，从这些项目的销售情况看，在不断增长的价格中，成交量也非常高，特别是一些老项目社区规模大，周边配套、交通出行的便利，很受置业者追捧。从这部分置业人群购买力可以看出，市场刚性需求还是非常强。

　　2、高端项目多 开盘价格增高

　　由于别墅和公寓项目开盘量较多，整体提升了本月新盘的价格水平。亚运新新家园、御园、霄云里8号、帝景·博悦、工三PLAZA等项目价格都定在20000元以上，而10000元～20000元的项目，所占比例也高达33.33%。价格在10000元以下的项目，主要都集中在五、六环以外，但所占份额不高，特别是本月唯一限价房项目东亚瑞晶苑，4960元的价格也是开盘项目中偏低的。因此，从本月开盘的整体情形看，开盘价格还是高价居多。

　　3、明年交房项目多

　　从期房和现房成交情况看，现房购买力明显高于期房，虽然目前开盘项目中现房不多，但是从即将于今年或明年交房的项目情况目看，量还是非常高，特别是2010年交房量，将达到一个高峰。从本月27个开盘项目看，有近18个项目是在明年交房，因此，项目在对外宣传时也会把交房时间作为卖点，引起置业关注，达到成交目的。

　　二、本月新盘整体概况

　　北京楼市受去年低成交影响后，土地市场也受到影响，不过，近期土地市场成交升温，特别是广渠门10号地拍卖，不仅带动了楼市的火热，也带动了该地块周边的项目升温。众所周知，地段好的项目其产品定位以及开发成本都趋高，特别是目前三环内在售的住宅产品，都以精装公寓或酒店式公寓为主，其销售价格最高的达到30000元以上，最低的也在22000元，从未来发展看，地段越好的土地，其开发高品质楼盘的可能性越高，而价格也高。

　　本月开盘项目中住宅依旧是占主导，而公寓和别墅所占的比例也高于上月，说明这种类型的住宅产品还是很有市场，特别是一些原规划写字楼产品改成公寓物业销售，也很受投资者关注。本月公寓开盘项目中最大的特点是地段好，三四环公寓项目明显增多，如帝景·博悦、林达海渔广场、霄云里8号、优唐·大都会，而二环内最受关注的工三PLAZA项目，其地段的稀缺性以及产品精装交付等优势，在开盘前的宣传期，也吸引了众多投资者的目光，而销售定价也达到了35000元/平方米。

　　三、本月新开盘项目区域分布

　　从本月新盘区域分布情况看，朝阳最多，有11个，高于上月7个项目的开盘量。不过较为不同的是，老盘多，纯新盘少。7个老项目，分别是：悦溪、优唐·大都会、北京新天地、首城国际、禧福汇、帝景·博悦、亚运新新家园。4个纯新盘：卡夫卡公社、霄云里8号、林达海渔广场、工三PLAZA。其次是海淀和通州区，各有4个项目开盘，顺义、昌平区各2个开盘项目，宣武、石景山、大兴、延庆各1个开盘项目。从各区项目分布情况看，价格最贵的是朝阳区亚运新新家园别墅项目，50000元/平方米，该项目由于地段、精装修以及现房等优势，在销售价格上定位较高。

　　除此之外，一些地段好的精装公寓项目，如工三PLAZA、帝景·博悦、霄云里8号等，价格都在20000元～35000元/平方米，也拉大了与其它项目的销售价格。不过，一些地段较远的项目，其定价就明显较低，如通州区的东亚瑞晶苑4960元/平方米，延庆县的燕羽山庄3000元/平方米，是本月新盘项目中价格最低的两个。

　　而五六环间的项目，其定价也不低，THE HOUSE专家国际花园14000元/平方米，而现房价格达到了16000元/平方米，珠江拉维小镇8000元/平方米，金色漫香林14000元/平方米，北京新天地12500元/平方米，悦溪11000～13000元/平方米，世纪星城三期8000元/平方米，UP生活9600元/平方米，卡夫卡公社13000元/平方米，这些项目的入市，也推动了本月销售价格的增长。

　　四、新盘项目热点商圈分析

燕莎区域

　　燕莎区域集中了外销公寓、酒店、甲级写字楼，形成了较为浓郁的商务及涉外环境。由于外籍人士居多，该区域租赁市场非常火热。不仅有来自CBD、建国门区域，还有在燕莎区域的跨国企业，这部分高端人群，是支撑区域持续高租金的最大来源。不过，作为高收入消费人群的聚集地，公寓产品开发却明显受限，这主要是由于城区土地开发稀缺，造成该物业供不应求。所以，会出现供应少租价高的现象。

　　本月开盘项目：工三PLAZA 霄云里8号

　　与工人体育场相对的工三PLAZA项目，目前还处于开发期。该项目是集酒店式公寓、商业、写字楼为一体的综合体，虽然还未正式进入销售期，但是前期认购已聚集了不少有需求的投资者。35000元/平方米价格也仅是定价，前期交了诚意金的客户，价格会在3万以下。不过交房时间较长，需要2011年。酒店式公寓具有普通公寓无法比拟的长处。特别是成熟商务中心地段，人员流动较聚集，加之周边服务配套完善，很受商务人士的喜爱。

　　霄云里8号是波菲特行政公寓的新名，这个项目曾经在2007年开盘销售，从目前25000元/平方米的价格看，虽然精装修送家具家电，并有98折优惠，但还是高于两年前的售价，不过这仅是自住的价格，如果投资型房源，价格在29500元～31000元/平方米，价格趋高。从房地产交易管理网的成交数据显示，该项目成交情况并不理想，退房达到23套，退房率7.57%，所占比例还是较高。从2007年至今304套房源仅售出91套。

　　双井区域：

　　由于地处CBD区域，双井区域的住宅在近两年的开发中也逐步上扬，周边配套成熟、交通便捷，最关键的是供应量越来越少，使得该区域住宅“物以稀为贵”，影响房价逐渐走高。而近期富力集团10.22亿元高价拿下广渠路10号地块后，必然会引发周边楼市的升温，带动新一轮的价格回升。因此，在越来越多置业者选择四环、五环外安家时，三环地段的吸引力还是非常大的。

　　本月开盘项目：首城国际

　　首城国际从去年至今已连续销售了好几栋，价格也是越涨越高，从初期最低价10800元/平方米到现在14800元/平方米，价格增长了约4000元/平方米，但是从置业者的购买热情看，还是很火热，说明该区域产品的稀缺性促成了热销，从这种销售趋势看，该项目还会有上涨空间，特别是地铁10号线的开通，更是带动该片区租赁市场的火热，更是吸引了不少投资者眼光。

　　亦庄区域：

　　亦庄是北京经济开发技术最集中的区域，目前该区域不再只有工业，还有公建和居住区域，可口可乐、和路雪、诺基亚、IBM等67家世界500强企业和2000多家国内企业进驻，推动了区域的发展。由于知名企业众多，企业给亦庄所带来的购房客户也占到非常高的比例。而很多在国贸附近工作的白领以及外企员工，由于来回往返的时间近，也会选择在此安家。随着区域发展，其市场发展空间也会越来越明显。

　　本月开盘项目：金色漫香林 UP生活

　　金色漫香林占地148万平方米，算得上区域中的大盘。而4000亩国际企业文化公园和18洞高尔夫球场与项目相邻，更加提升了居住环境。由于仅0.34低密度开发，拼叠别墅和花园洋房所占份额较多，因此也提升了项目的定位。随着未来轻轨开发，会让置业者出行变得更加便捷。

　　UP生活主要以5.4米超高LOFT空间为主，这种户型设计比较适合年青置业人群，而42－82平方米户型是项目的主力，价格9600元/平方米，毛坯交付，由于是商业立项，该项目的产权仅有50年。作为亦庄区的纯新盘项目，UP生活更多打造的是灵动空间，除此之外，周边完善的商业配套，更是吸引置业者的关注。

　　五、新盘项目价格分析

　　在经历一个月成交回落期后，北京楼市又出现升温，在经历去年低迷期后，房价回涨引发置业者持币观望，但这种观望趋势明显没有延长太久，说明置业者的置业需求还是非常强，虽然都期盼着房价下跌，但越来越高的房价也经受不住长时间等待。所以在5月第三周，成交量又开始出现回升。特别是近期土地市场的热销，也说明房地产市场的升温势头越来越高。目前在售的首城国际、北京新天地等项目，价格虽然增长，但是置业者的购买热情还是非常高，在对未来楼市发展无法做出判断时，只能提早购买。

　　本月开盘的项目中，住宅为主，公寓和别墅所占比例还是有增长，而其它物业形式没有出现。其中，住宅物业14个，公寓物业8个，别墅物业5个。这些新开盘的项目中，除了新兴年代、雍景四季、蓝岸丽舍、保利垄上四个项目还没有定价外，燕羽山庄价格最低3000元/平方米，东亚瑞晶苑4960元/平方米，是开盘项目价格最低的两个。其它项目都在8000元/平方米以上，而最贵的是亚运新新家园50000元/平方米，公寓物业中最贵的是御园和工三PLAZA，都在35000元/平方米。珠江拉维小镇、国展公馆、世纪星城三期三个项目都是在8000元/平方米，UP生活9600元/平方米，是本月开盘项目中价格较低的项目。

　　THE HOUSE专家国际花园、金色漫香林、北京新天地、首城国际、藤花紫院、华润·西堤红山、禧福汇、悦溪、UP生活、帝景·博悦、林达海渔广场、卡夫卡公社、霄云里8号、优唐·大都会、金科·帕提欧都在万元以上，由于万元以上的项目占据了本月开盘市场的主力，因此，也提升了本月整体开盘价格水平。

　　从本月新盘规模走势情况看，10000元（含）—15000元的规模所占份额最高。售价在10000元（含）—15000元/平方米的项目有6个，占新盘项目总数的26%。这些项目中卡夫卡公社建筑面积仅有3万多平方米，而其它项目都是在10万平方米以上，特别是北京新天地和首城国际，规模都超过了60万平方米。10000元/平方米以下的项目5个，占新盘总数的21.74%，15000（含）—25000元/平方米项目5个，占新盘总数的21.74%；25000（含）—30000元/平方米以上项目6个，占新盘总数的26%，还有4个未定价项目，因此在项目总量中剔除了这几个项目。

　　不难发现的是，本月中高端项目明显居多，因此，该价格段的规模占比份额就明显居高。下图反映的是不同价格段新开盘住宅项目的面积规模比较。

　　根据不同区域新盘项目价格的统计显示，与上月相同，海淀区依旧是本月开盘价格最高的，除了新兴年代还没有定价外，藤花紫院20000元/平方米，御园35000元/平方米，THE HOUSE专家国际花园期房14000元/平方米，现房16000元/平方米，因此，从整体上拉升了该区域的住宅价格水平，如图4所示。而顺义、通州、延庆由于地段因素影响，是本月开盘价格最低的区域，都在8000元以下。

　　而其它区域的开盘价格都在10000元以上，从区域分布上看，由于区域开发限制，有些区域仅有一个项目入市销售，因此，我们所统计的价格，只以新盘价格为主，但不能完全等同于各方位的真实价格水平。海淀区本月开盘4个项目，由于定价较高，因此也提升了区域的整体价格，价格23667元/平方米；朝阳区共11个项目开盘，价格23573元/平方米，位第二；宣武区只有1个项目开盘，价格18000元/平方米；大兴区开盘1个项目，价格14000元/平方米；顺义区开盘2个项目，价格8000元/平方米；通州区开盘4个项目，价格7640元/平方米；延庆县开盘1个项目，价格3000元/平方米。而昌平区和石景山区由于开盘价格未定，因此，在统计区域价格中，未包含这两个区域的新盘。

　　六、总结

　　6月新盘不仅量多，且价格定位都居高，特别是一些二、三环的公寓项目，都超过了30000元/平方米的价格，而一些别墅项目的入市也带动了整体价格的走高。不过，对于这些高价项目，市场实际成交还是不乐观，从目前置业者的购买需求看，10000元～15000元/平方米之间的住宅，成交较高，除此之外，成熟区域的项目，市场销售更加火热，这也说明，价格过高的住宅对于一般置业者而言，还是存在过大的负担，相反，对于投资者，还是有购买需求。因此，从本月开盘的项目物业分布情况看，住宅和公寓所占比例还是较高，从近期公寓物业的开盘情况看，这种物业的市场需求还是很强。

　　从地段上看，本月开盘项目中燕莎、双井、亚奥、CBD、朝青、玉泉路、马甸等热点区域的开盘量明显增多，除了老项目后期的推广之外，一些纯新盘项目的入市，在地理位置上的优势也是非常明显，如工三PLAZA、藤花紫院等，因此，这部分项目在开盘价格中明显居高。而首城、悦溪等一些热销的楼盘，价格增长更加明显。