| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年06月03日 06:03 |
作者： |
杨志刚 |
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■观察
下调资本金比例为房地产公司打了一针强心剂，刺激着高价抢地、捂盘惜售的一幕幕活剧再次上演。应该清醒地看到，下调商品房资本金比例是一把双刃剑，刺激土地市场活跃的同时，也为未来房地产市场的调整埋下了伏笔。政府应加大推地的规模和速度，防止地价推升房价带来的金融风险。
虽然地产商拿地不能动用贷款，只能动用自有资金，但整个项目的资金压力毕竟小了很多，再加上市场持续回暖，地产商拿地的积极性大增，在北京等一线城市，疯狂抢地的一幕已经重现。
以北京为例，虽然根据易居中国综合研究部的研究报告，北京的商品房空置率在全国位居前列，但最近开发商拿地一点都不含糊，连通州的非核心地块都可以拍出5000元/平方米的楼面地价，疯狂的气氛弥漫在土地市场上。
值得注意的是，资本市场非常配合地产商的拿地行为，净负债率高、积极拿地的公司，股价表现最为抢眼。可以预计，如果楼市景气度继续维持，腰包鼓起来的地产商高价抢地将成为普遍行为，上市公司的高价融资必将随之而来。如果土地市场和商品房市场日后出现明显调整，吃亏的将不仅仅是开发商和银行，也包括广大股民甚至机构投资者。
在地产市场中，政府扮演着最关键的角色。最近，国家税务总局发布《土地增值税清算管理规程》，又提出酝酿开征物业税，被认为是对房价上涨的警告。但物业税毕竟难以在短期内开征，严格清算土地增值税不会改变楼市发展的大趋势，政府有必要从土地这个源头上防范地产市场的风险。包括开发商在内的许多业内人士呼吁，为了防止高价抢地之风蔓延，政府就应该加大推地的规模和速度，“不紧不慢”的推地方式并不可取。
有研究人士认为，下调商品房项目资本金比例，不是因为开发商缺钱，而是要鼓励开发商以合理的价格消化存货，从而能更快地利用高杠杆开发新项目，使商品房供给自然增加，不至于出现供不应求现象，房价也不会涨得太快。
这种观点比较适用于大型开发商。由于开发规模大，大型开发商追求快速的资金周转率，较少采用捂盘惜售的销售手段，下调资本金比例可以在一定程度上促使其增加商品房供应量。
但对于中小型开发商来说，其开发规模较小，更依靠单个项目的利润率，在市场持续回暖、利率较低的大环境下，指望其以“合理价格”推盘并加快开发速度并不现实。而且，从北京土地市场的情况来看，中小型开发商拿地的热情非常高，成为地价上涨的重要推动力量。土地市场和商品房市场一旦出现调整，中小型公司受到的冲击会更大。
因此，在下调商品房项目资本金比例的同时，政府应密切关注房地产市场的动向，一旦疯狂拿地之风蔓延，应迅速加大推地规模，切实防范市场调整的风险。
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