| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年04月17日 09:08 |
作者： |
郝倩 |
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“最坏的时候已经过去。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对CBN记者称。
在连续数月来大多数城市楼市成交量翻番的背景之下，2009年一季度总额4.58万亿元人民币的信贷放款为房地产市场持续回暖再添了把“火”。钟伟认为，房地产企业现金充沛，佐以逐渐“脱离病危”的国际形势，都给接下来的房地产市场的又一轮复苏铺平了道路。
没有出现预想中的大规模房企破产，也没有看到楼价的继续下跌――楼市回稳的速度让业内人士大跌眼镜。从2007年的土地癫狂到去年的“现金为王”，转瞬又到了该“买公司，买地”的好时候。
但钟伟同时强调：“优势企业没有体现出优势，劣势企业也没有被淘汰。”此轮房地产行业调整的“速战速决”，给接下来的楼市走向留下伏笔。“经济形势的基本面并没有得到根本改观，今年下半年到明年行业依然存在风险。”SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹对CBN记者明确表示。
回暖是可持续的？
钟伟最近在某论坛上表示，对于房地产公司来说，现在“手持现金已毫无意义”，“现金为王”的时代已经过去，房地产市场的回暖是持续的，房地产的调整行将结束。如此笃定的判断，令眼下随处弥漫的关于楼市是否回暖的争论突然间变得毫无意义。
事实上，在3月份之前，对楼市回暖持警惕态度还是市场上占据主流的观点，但随着楼市成交量的持续攀升，认为这一轮楼市回暖将可以持续的乐观态度逐渐成为市场主流。国家统计局局长马建堂上周关于“中国经济很可能已企稳回暖”的表态更为市场增添了无数信心。
一些数据也给这一积极的观点提供了现实支持。连续3个月的人民币贷款持续攀高，使得一季度的新增贷款达到4.58万亿元，这超过了往年全年的新增贷款金额。在扣除了票据融资以及居民户贷款之后，钟伟估算，其中的3.4万亿元现金流入企业。“一部分贷款用于偿付企业上下游的欠款，还有一部分用作吸纳基建性的存货。但是，更多的资金进入了资本市场：股市和楼市。”
与此同时，房地产融资在一季度也显得更为顺畅。根据国家统计局的数据，1~3月房地产开发企业本年资金来源约1万亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%。充沛的现金为房地产行业持续回暖提供了可能。
钟伟认为，目前房地产回暖可能只是中国在全球不动产复苏大环境下的一个表象。信贷的大幅扩张，最终可能导致楼市、股市在内的资产价格重新上升。这将为开发商利用手中现金“买公司，买地”提供前提。“在房地产市场，目前可见的投资方向是买地，或是用于工程扩大。”
虽然对前景乐观，但钟伟仍然强调，房地产市场仍处在清理存货的阶段，“在脆弱的市场环境下，开发商若是提升销售价格，将立即遭遇销量萎缩。”虽然对开发商如此警告，但他仍然认为，房地产市场全年都将呈现“销售回暖、价格平稳”的状况。
几乎遍及全国的楼市成交量回升已经使部分开发商蠢蠢欲动，意欲提价,但这一举动正在遭遇诸多专家学者的“口诛笔伐”。中国经济体制改革基金理事长樊纲日前也提醒：“现在个别大城市的楼市存在泡沫，但整体形势被压住了，大泡沫被挤出。但是，开发商还是要谨慎定价。”
调整未见底
在钟伟看来，这一轮的行业调整根本没有“见底”就已经匆匆收尾。
回忆这一年来的行业调整，潘石屹对CBN记者称：他曾在一年前分析了国内外资金压力下的中国房地产企业困境，这之后被媒体称为“百日剧变”。事实上，之后发生的情况比他想象的乐观许多。
“去年底，中国大多数的开发商都难以度过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。有许多房地产企业的资金链马上就要绷断。”潘石屹称，“就在紧要关头，中国银行大量发放贷款。”
根据潘石屹了解的情况，截至2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件，允许其延期交纳。他认为：“在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年底，2009年初的生死关头获得注资，度过了这一生死劫。”
“过去一年，如果以货币为标准衡量，全国房价涨跌变化并不大。但如果我们换一个实物参照物――石油，以北京房价为例，一年前平均每平方米房价相当于8桶石油，而今天同一平方米的房价就值22桶石油，相对石油，北京房价一年涨了2.75倍。”潘石屹如此打比方。
钟伟也认为，“存量房烂尾”，以及“房价继续深幅调整10%”的状况都没有出现，“这与宽松的银根相关”。同时，土地市场中并没有发现存量土地的相互转让和收购，非但如此，政府已经在尝试出让新的地块，这都代表着土地市场可能“回暖”。“这也意味着房地产行业的调整是不够深刻的，意味着一些劣势的处于行业靠后的、该出局的企业很侥幸――他们居然没有出局。”
行业调整没有达到真正的洗牌效果，可能留下后患。潘石屹则认为，“未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球的金融危机的演变情况，因为这次金融危机还远远没有结束。”
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