| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年04月03日 08:01 |
作者： |
郝倩 |
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3月份上海商品住宅的成交数字好得令人兴奋：151万平方米的成交面积，以及价值199亿元的成交额。这其中，单价3万元/平方米以上的高档公寓成交数字是2月份的5.3倍，总价值29亿元。
上海高档住宅来之不易的“春天”是以价格的下跌为代价的。根据高力国际对今年一季度上海高端住宅市场的研究结果，高端住宅的价格大概出现了15%~20%的跌幅。更为不乐观的是，高端住宅的租金仍处在下跌的通道中。这将不可避免地阻碍上海的房价继续上扬。
以价格换成交
“虽然部分开发商调低高端住宅价格，但其降价幅度不明显，销售不畅。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤对《第一财经日报》明确表示。他认为，最近上海市场的高档住宅项目中，只有仁恒河滨城保持较强的销售势头，但是相对于仁恒一贯远高于市价的惯例，此次发售的仁恒河滨城三期约3.3万元/平方米的均价仅略高于周边楼盘。
李庆贤提到的仁恒河滨城3月份成交量位列上海豪宅成交量首位。根据台庆地产的统计数字，该楼盘173套的成交中，40套的售价仅在2.7万~2.9万元/平方米之间――这直接拉低了该楼盘的整体均价。2月份该楼盘成交的33套房源均价还在3.47万元/平方米左右。
同时，高力国际发现，慧芝湖花园1.75万元/平方米的售价低于周边2.1万元/平方米的售价；售价1.9万元/平方米的合生高尔夫公寓低于周边房价2000元/平方米；长宁88金廷的售价则低于周边市场均价4000元/平方米。
事实上，这一价跌量升的状况不仅在豪宅市场有所体现。高力国际的统计报告显示，一季度整个上海住宅市场都呈现为量升价跌的走势。今年内环内1、2月份的销售面积同比增长了9.6%，均价则同比下跌9.2%。
“从我们跟踪的以住宅为主要产品的四大国内开发商（保利、金地、万科、中海）年初的销售情况来看，其销售面积的增幅也远远高于总销售额的涨幅。上海一些拥有较好区位，如在中内环间的楼盘，也往往低价入市。”李庆贤对本报记者表示。2月份的数据显示，这四大开发商销售的住宅总面积与去年同比增幅超过了100%，但销售额的增长明显慢于成交面积的上升。
租金持续下跌的隐忧
在成交量上升的同时，高档住宅的租金仍在下跌。随着跨国公司削减成本，部分外籍租户正在离开中国，新增吸纳量的明显下滑直接导致今年首季高端住宅的平均空置率高达22.6%，比上个季度又有近4%的上升。空置率上升的同时，高端住宅市场的租赁价格也大幅下调至每月每平方米154.9元，环比下跌8.7%，同比更下跌11.5%，其中高端公寓的环比跌幅高达13.7%。
二手房市场方面，部分业主受金融风暴的影响，开始抛售物业，造成高端住宅市场价格的回落，高端楼盘的环比跌幅达15%，整体高端住宅均价降至3.28万元/平方米。
李庆贤表示，租赁市场的持续低迷可能继续作用于整体均价，令高档住宅的价格很难反弹。“由于外部经济环境尚未有好转的迹象，上海高端住宅租赁市场的下行趋势仍将继续一段时间。同时，近年的高端住宅供应较大，租赁市场的疲软将可能使得部分开发商延后推出其租赁项目，或直接转租为售――除非开发商实行相应的折价销售策略，否则高端楼盘还会继续滞销。”
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