| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年03月18日 07:41 |
作者： |
林喆 |
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为推动房地产消费，近期，构建政策性住房金融支持体系的政策建议引起了主管部门的关注。有消息称，住房和城乡建设部已着手住房担保体系的建设和完善。房地产消费的启动与金融产品的支持密不可分，而金融创新也往往伴随着风险的放大，美国次贷危机引发的全球金融海啸便是前车之鉴。而在美国两大住房按揭担保机构――房利美和房贷美的运营已出现重大危机的阴影下，我国推出的住房担保等金融创新制度，在设计上将采取什么样的运营模式，又如何防范和化解风险，值得深究。
就目前而言，我国拟议中的住房担保将主要作为住房保障配套措施，担保的对象包括中低收入、购买保障性住房的人群。担保机构在收取担保费用的同时，为购房人群获得更低首付比例、优惠利率，从而提前释放置业需求。
不过，担保制度一旦走上市场化的路径，其服务的对象必然超出保障性购房者的范围。按照住房担保制度倡导者的设想，未来预期收入稳定、但当前支付能力不足的群体，中等收入但在住房保障之外的“夹心层”，也将纳入住房担保服务的视野。
显然，从刺激住房消费、扩大内需的角度看，住房担保等支持型房产金融创新制度将逐步建立起来，并带动房地产市场稳步扩张。而这种金融产品的服务对象必然不会仅仅局限于受政策保障的人群。而这意味着，中国房地产市场的发展，在一定程度上可能走美国金融创新的路径，“美式风险”不得不防。
以美国为例，20世纪30年代，经济衰退和失业率上升，为了拯救金融业和稳定社会，1934年美国国会通过《联邦住房法》，成立了美国联邦住宅管理局，为普通居民住房抵押贷款提供全额担保。美国退伍军人管理局1944年起提供退伍军人的住宅贷款抵押担保，美国农场主管理局也向农场主提供类似的担保。以上三家政府政策性担保机构，主要面向中低收入家庭。担保条件比较优惠，但资格审核十分严。担保年限一般在15－30年，贷款比例在70%－95%，政府机构担保的住房贷款约占全部抵押贷款市场的20%左右。20世纪中后期，美国现代私营抵押贷款担保业发展，私营担保机构面向所有担保需求者，经营简单、灵活，凡有一定支付能力，均可申请抵押贷款，审核门槛大幅降低。
房利美和房贷美开始便是住房抵押贷款的担保机构，但后来逐步私有化，并发展成为住房市场提供流动性及购买力的机构。它们在二级市场上收购按揭贷款，组成一个资产池，然后以此为基础在公开市场向投资者发行证券，即抵押支持证券，它们为还款利息和基于他们证券的本金回报提供担保。这种按揭二级市场提高了按揭贷款商可用资金的供给，从而提高了新购房者可用资金的供给，但同时，也“乘数效应”式的放大了金融风险。
多种融资形式和贷款担保机制可以分散风险，提高居民住宅购买力，促进住宅产业发展的作用。但历史经验也证明，过高价格是风险的集中体现，在目前的房地产市场中，以保增长的名义推出的金融创新产品，都应考虑如何真正有利于行业的健康发展。
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