| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年03月17日 13:51 |
作者： |
尹中立 |
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进入2009年以来，有观点认为，我国房地产市场会在年内第三季度复苏。如果从周期波动的特点及规律来判断，这一结论显然过分乐观。我国的这轮房地产周期至少上涨了7年之久，而下行时间到目前为止只有1年多的时间。2009年应该是房地产“熊市”刚刚开始的阶段，希望房地产市场马上再“牛”起来，看来是不现实的
■本期专家 尹中立
中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任
2008年初，笔者认为影响2008年房地产价格波动的主要因素是股价与物价，认为股价是楼价的先行指标，结论是“股价已经处在高估的状态（当时的指数是5500点左右），下跌的概率大于上涨的概率。由此推论，2008年的楼价很难延续2007年涨势”，“通货膨胀本身对楼市、股市是正面的刺激因素，但通货膨胀的恶化所带来的金融紧缩，才是牛市的真正杀手”。
2008年已经成为过去，房地产市场的走势与我的分析基本一致。从统计数据看，2008年全国的房价比2007年下跌不到1%，但交易量明显萎缩，房地产投资出现明显的“拐点”，统计数据显示，2008年70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%。2008年1至11月，商品房销售面积同比减少18.3%。从2008年第三季度开始，房地产投资开始减少。
房地产市场出现“拐点”已经是事实，不论是开发商还是学界对此基本形成一致意见。那么，从经济周期的角度来分析，房地产市场的未来究竟呈何走势？
对房地产周期的研究要追溯到20世纪30年代。在经济大萧条年代里，美国学者霍默·霍伊特于1933年完成了《百年来芝加哥地区的土地价值》研究，发现房地产市场存在周期波动规律。但作者自己并没有总结房地产周期的长度是多少，通过对该研究的数据整理，后来的研究者总结了这个周期的长度大约为18年。在他的研究资料里，芝加哥土地价格分别在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年出现高点，这些价格高点之间的时间间隔分别为20年、13年、22年和34年，平均时间长度约18年。
另一位距离我们时间更近的关于房地产周期的研究者是罗伊·温茨利克，他是一个房地产经纪商。1974年他完成一项研究，该研究覆盖了美国1795年至1973年的历史，时间跨度长达178年。他的研究发现，平均的房地产周期长度为18.33年。类似的研究还有不少，结论都支持房地产存在18年的周期假说。
房地产行业是典型的周期行业，周期波动是房地产行业最重要的特征。认识这一点对于我国老百姓来说很重要，在这几年房价不断上涨过程中，有一种言论十分流行，认为房价永远是上涨的！
对于市场各参与主体来说，大家非常关注的是对房地产每个周期高点及低点的预测，即对房地产市场“拐点”的预测。因为准确预测到高点的时间就可以避免市场下滑带来的风险与损失，而找准市场低点则可以比别人赚更多的财富。2008年的地产市场“拐点”之争实际就是该心态的充分反映。
如果确认了市场“拐点”，剩下的事情就要好办得多了。众多关于房地产周期的研究发现，每个周期的上升阶段与下降阶段在时间长度上基本上都是对称的，即上涨了多长时间就会下跌多长时间。而且趋势一旦形成就很难改变，这与股市的运行是有差异的，股市在一年之内都有较大的起伏，股市往往是上涨一段时间之后就连续下跌一段时间。
房地产市场的波动之所以与股市波动有差异，主要有以下几个原因：一是因为房地产的价格形成机制与股市有较大的不同，股价主要是由交易所的集中交易系统形成的，而房地产的交易是非常分散进行的，价格透明度较差；二是房地产的投资决策周期很长，一栋楼房从计划买地到施工、竣工、卖房，少则3年5年，多则十几年时间；三是房地产市场对利率的敏感性比股市差，尤其是国外的住房按揭贷款大多实行固定利率。
我国的房地产市场比较特殊，在1998年之前，由于住房分配制度基本上还停留在计划经济时代的实物配给制，房地产市场的各主体还没有真正市场化，土地的市场化程度也很低，因此不存在所谓的房地产市场，也就不存在房地产市场的波动规律了。在上个世纪90年代初期，深圳、海南等局部市场曾经有过房地产市场的大幅度波动，但没有全国范围内的价格波动。因此，我国没有房地产市场波动的历史数据或经验。
进入2009年后，有观点认为，我国房地产市场会在年内第三季度复苏。如果从周期波动的特点及规律来判断，这一结论显然过分乐观。我国的这轮房地产周期至少上涨了7年之久，而下行时间到目前为止只有1年多的时间。2009年应该是房地产熊市刚刚开始的阶段，希望房地产市场马上再“牛”起来，看来是不现实的。
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