| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年03月18日 09:32 |
作者： |
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主持人：唐文祺
嘉宾：上海中原研究咨询部研究经理龚敏
一、二月份全国楼市成交量出现回升，部分开发商乘此悄然将价格上调。与此同时消费者希望价格进一步下降的愿望却仍然很强烈。3月12日举办的“上海之春”房展会虽人流量创下了13万人次的新纪录，但四天会展期间仅仅达到1.2亿元的意向定金数，创历史新低。市场究竟会在继续观望中僵持下去，还是就此回暖，房地产商可以尽享春日暖阳？上证演播室请来业内人士做出解答。
促销举措力度不够
主持人：与以往相比，此次2009“上海之春”房展会有什么不同之处？
龚敏：这次公布的统计数据显示，今年房展会的人流量，创纪录地达到了13万人次；但现场意向定金却只是4天达到1.2亿元人民币，创下历史新低。我感觉，这次房展会还是表现为“看热闹多、出手少”。
对于开发商来说，在5月传统楼市旺季来临之前，这次房展会可以看做是一次试水。可能有些人会不同意，因为诸如万科、复地等一干品牌开发商纷纷缺席，只有绿地和大华两家企业在展馆中大做文章，整体效果大打折扣。但以我个人角度来看，品牌开发商的缺席，反而起到了吸引注意力的效果。
为什么这么说呢？据我所知，部分开发商正在酝酿新一轮的销售措施，其中包括了促销方式、销售定价、如何更好体现附加值等各个方面，以应对即将来临的5月楼市销售旺季。以万科为例，作为行业老大，在房展会上的一举一动势必成为关注焦点，并以此作为预测后市的衡量基准之一，因此还不如索性不出现于房展会上。这倒不失为营销的一种手段。
从各个参展的楼盘分布区域来看，大多集中于闵行区、松江区及各个郊区新城等外环以外区域，普遍位置较偏。而市民们原本希冀看到的降价、大力促销等情况，并没有发生。从展会现场来看，只有春申丽城推出的二房8.8折、三房8.6折，买房送车位的促销手段力度较大，其他一干楼盘实行的送契税、免物业费等举措，实属司空见惯，并不能构成吸引力。
开发商应避免盲目乐观
主持人：由于今年1-2月份的市场成交情况尚属乐观，“回暖”说法开始产生，你同意这种观点吗？
龚敏：从1、2月份的市场成交量来看，排除掉配套商品房，商品住宅共计成交了11296套，与去年同期相比，成交量仅仅减少了5.6％，表面上看似乎有所起色。但是由于去年很多项目延期开工，今年的市场存货增量只会比2008年更大。对于开发商来说，如何消化存货的压力有增无减。如果开发商对于后市太过乐观，甚至于计划涨价的话，这种判断并不明智。
需要指出的是，市场购买欲望并没有消失。回顾一下前两个月的个盘成交情况，只要开发商把售价调整合理到位了，很容易引发购买力的释放。举例来说吧，大宁板块的慧芝湖花园，历史价格曾经达到过2.2万元/平方米。但在去年年底推出二期时，先是以“八折”优惠来吸引客户，当天就售出130套房。今年前2个月间，开发商仍然采用较为平稳的价格销售，现在的销售均价也不过在1.8至1.9万元/平方米之间，结果销售超过500多套。
我举这个例子是想说明，目前成交量的小幅提升只是前期需求积压的阶段性释放而已。如今的购房者，受到总体经济大环境影响，加上观望等待多时，会表现得更为理性。如果没有实质性的价格松动，并不会轻易选择入市，希望开发商对于后市预测不要盲目乐观。
谨慎挑选合理物业
主持人：从专业人士角度来提建议，如今是不是入市购房的时机？
龚敏：我觉得5月份的市场情况很难预测，因为从这次房展会的情况来看，买卖双方的僵持情况仍然存在。开发商的定价通常会根据可售量或周边楼盘价格来调整，不排除出现个别地理位置好的楼盘进入销售后期时，房源的稀缺会致使开发商提价惜售;但如果采取持续降价的方式，又容易引发购房者的进一步观望情绪。因此，我觉得，市中心区域或者是配套设施完善的偏远区域，在经历了前一轮调整之后，楼盘价格回涨幅度很小，或者保持平稳的话，应该是比较适合刚性需求者购买的。
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