| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年03月17日 08:08 |
作者： |
王进 |
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被业界称作“楼市风向标”的上海新年首个房展会“上海之春”于3月15日闭幕。据主办方统计，为期4天的展览，客流量近13万人次，创历年新高；意向交易金额2亿元，现场成交总额1.2亿元，与去年大致持平。
数家参展商在现场告诉记者，今年展会“最大的意外”，是参会人数的众多――从12日开始，尽管上海持续阴雨，但冒雨前来看房的市民始终挤满了展馆。但是与如此之高的人气形成鲜明对比的是，由于实力开发商的缺席和楼盘折扣的“雷声大、雨点小”，观展市民大多出手谨慎，观望气氛浓厚。意向金和成交金额便是明证：在上海楼市火暴的2007年，该展会参展人数虽只有11万，现场成交却达到了2.8亿元，是今年的两倍多。去年由于遭遇楼市宏观调控，展会客流量不到8万人次，成交意向金也达到了2亿元，现场成交1.2亿，和今年的数字几乎相同。
不过，上海楼市目前处于一个回暖期的确成为事实。易居中国昨日公布的最新数据显示，3月份第2周（9日――15日）沪商品住宅成交量回到了2007年10月份的市场高峰水平。全市共成交商品住宅32.38万平方米，环比大幅上升38.3%，这是上海楼市自2007年底受宏观调控下滑以来的近70周新高。
大楼盘缺席
本次房展会此前并不被业界看好。不仅参展商数量从去年的130家减了两成至约百余家，参展楼盘数量也由原先计划的300多个减至200多个。而此前主办方宣称的多家大型房地产商都没有出现在现场：仅有绿地、大华两家布置了由旗下多个项目联展的大型展位。保利、中信地产等开发商只有小展台。而万科、金地、复地等知名地产商更是未见身影。据称其原因在于目前房地产商普遍资金紧张，因此推广成本都大幅缩减。
虽然展会现场人流如织，但许多参展市民对中国证券报记者表示，此次参展的楼盘的综合品质太一般，大部分楼盘都处于中环以外地区，更有大量来自山东、江苏、浙江的楼盘参展。上海本地位于内环和中环内的楼盘屈指可数。即使地段不好，这些参展楼盘的价格也依旧高高在上。大部分外环线楼盘价格已过万，中环内楼盘价格则多在1.5万元以上，一套房子的总价动辄都在150万元以上，“这哪里吃得消，不是说房价降了么？我们怎么一点看不出降在哪里了”。一些地段较好的楼盘则以“无价”姿态来房展会试探价格，来自上海静安、虹口两个黄金地段的两个参展楼盘，销售人员都异口同声说目前尚未开盘，均价也无可奉告。
值得注意的是，此前对于推动春节后上海楼市回暖起了重要作用的“价格战”，在此次展会上以“口惠而实不至”的方式现身，大多楼盘的折扣一改以往8.5、8.8折的力度，回归在9折以上，有的楼盘则打出送工作岗位、送钻戒等五花八门旗号，更是被市民斥为噱头多而实惠少。
卖方心态迅速变化
业内人士表示，房展会上流露出的刚性需求巨大和价格又趋坚挺，已经是目前上海楼市的缩影。
上周，价格和地段都较为适中的大华公园世家和保利海上五月花的周成交量分别达到了149和137套之多，单周卖出百套以上房源是除房价高涨时期以外所罕见的特殊情况。
对此，易居中国分析师薛建雄认为，去年底政府通过降低税费和利率等政策，使得购房成本获得有效下降，使得之前积累的刚性需求被激发；与此同时，政府又大力推进旧城改造，带来新一轮的动迁高潮；旧城改造又让市场看到了新一轮需求扩张的希望，投资客也趁低筑底。三股购买力在展会前后的同时释放，促成上海楼市创新高。
看到需求回暖，许多房产商已经将前期的折扣纷纷取消，此类重新上涨的楼盘在上海比比皆是。
开发商控制推盘速度
在房展会上，中国证券报记者从各开发商处还获悉，虽然为赶集春季房展会，3月9日至15日，上海共有18个楼盘扎堆推出了23.55万平方米商品住宅房源；不过仍比前周16批房源的26.1万平方米少供应了9.8%。导致楼盘批量增加、房源量却不增加的主要原因是，上周仅一家开发商的推盘量在3万平方米以上，其余的17批房源只推30-160套。
薛建雄认为，开发商把2007年政府出台每批次不得少于3万平方米的规定抛之脑后，又重新用少量多批的方式来人为制造“供不应求”，促使观望中的购房者匆忙下单。
无论在房展会还是展会之外的售楼处，记者采访的多家楼盘销售人员均表示，目前楼盘销售已经进入尾声，下单要趁早。“尾盘策略”这一房市火暴期间开发商惯用的营销手段目前又重新变得普遍起来。
不过，业内人士多认为基于上海巨大的存量房和开发商紧绷的资金链，这一“小幅度、多批次”推盘的策略能在多大程度上人为改变“供过于求”的局面，其效用有待检验。分析师回建强告诉记者，近来已有十家房地产企业在上海联交所挂牌出让股权，这一小高潮表明中小房地产企业迫于资金压力，正在倾向通过出让股权的方式筹集资金。而薛建雄则认为，虽然未来三个月沪楼市会迎来一轮成交高峰，但随后的需求可能重新疲软。除了个别前期超跌热销的楼盘会上调价格外，多数楼盘仍将以平价或降价为主。
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