| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年03月12日 14:43 |
作者： |
张睿 |
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历史总是惊人地相似。上世纪90年代，房地产热给我们留下的是一个个城市疮疤—烂尾楼。这些城市疮疤，往往都是矗立于城市的核心商圈，位于繁华深处，像是为了时刻警醒世人，切忌房地产泡沫。
然而后人哀之而不鉴之，亦使后人复哀后人也。2007年，房地产市场上充斥着躁动的情绪，人们再次丧失了理性，房价一路飙升，地价疯狂上涨。看不见的手再次使人从狂躁中清醒过来，市场骤然转冷，随着交易量的节节下跌，人们担心，京、沪、穗、深等重点城市会否再次成为烂尾楼的重灾区？紧接着是否又有一批购房者欲哭无泪，又有一群企业深陷债务泥潭，又有大量的银行背负沉重的烂账？在又一个“3·15”消费者维权日来临之际，我们仅以此组稿件警醒人们，不要再好了疮疤忘了痛。
本报记者张睿发自广州
盘活麓景台，中源投资最先想到的是广州市鼓励烂尾楼盘“业主自救”的政策。
这条路第一步要做的是说服其他业主认可他们的续建方案。
麓苑路39号，广州市中心一个闹中取静的地方，坐靠友谊和丽柏商圈，周边一度聚集上世纪90年代的高档商品住宅。但从1996年开始，三栋已经快要完工的烂尾楼成为这里唯一的景观。
总用地面积约10000平方米、总建筑面积80740平方米的麓景台就是其中一处烂尾楼。如今，烂尾13年的麓景台正在走一条靠业主自救复活的路子。
中源投资接手
麓景台是上世纪90年代广州房地产开发热遗留下来的副产品。
1995年由当时的开发商广州市辉煌房地产发展有限公司动工兴建，1996年获得商品房预售许可证。就在项目已经封顶、部分外墙已砌的情况下，开发商出现资金问题，遂将楼盘全部的可出售面积通过预售或是以房抵债的方式处理完毕，2000年被法院查封后完全停工。广州市中级人民法院2002年查实，原开发商因债务累累早已停业，且下落不明。
烂尾十多年里，麓景台一直未找到合适的解决方案。
直至2007年9月，中源投资公司与摩根士丹利的合作伙伴上海合建资产管理公司，签署了委托处置资产协议，获得麓景台项目中总建筑面积为18480平方米全部房产的处置权。
“这个楼盘的产权关系过于复杂。我们现在是一脚踩进去，想要再出来已经不可能了。”该公司董事总经理徐世强对时代周报记者说，8万多平方米的房子，除了预售给小业主之外，还卖给过一些事业机关单位作为福利房，而以房抵债的银行更是达到七家。
业主自救烂尾楼
盘活麓景台，中源投资最先想到的是广州市鼓励烂尾楼盘“业主自救”的政策。这条路第一步要做的是说服其他业主认可他们的续建方案。
为此，2007年12月29日，中源投资在麓景台的广场上组织了一次大规模的动员大会。邀请全体业主和准业主参加，也向相关政府部门发出了邀请。
大会抛出了盘活麓景台的基本思路：由中源投资牵头，业主们筹钱将楼盘续建成功，之后办理产权，业主入住或转卖均可自由选择。而按照前期调研进行的初步计算，中源提出的方案是，业主要为后续工程的建设每平方米再支出2600元。
而业主对此方案却议论纷纷。“对这些业主，我们必须要一个一个的去说服。”“经过一年零三个月的努力，中源到目前为止接受委托续建的总面积达到31500.72平方米。加上中源自己收购来的，共49980.72平方米，占麓景台总建筑面积三分之二以上。”徐世强说。
“打消业主顾虑的方法只能是先不收钱。我们打算完工后再请第三方的评估咨询公司核算续建费用，到时候再按照面积向旧业主分摊。”徐世强对时代周报记者说，“现在所有的费用都是我们先垫着，到现在投入的资金已经超过6000万元。”徐世强一点都不掩饰中源作为“商人”的身份。“单单把楼盘建好还不够，必须将这个十多年前的老盘里里外外都重新包装，实现总体价值的提升，才可能保证利润最大化。”2009年，麓景台更名为麓湖御景。从外表上看，这个项目已经同其他房地产项目没有什么区别了。目前对外售价11000元/平方米左右。
2月23日，麓景台首批70多个房产证发放到业主手中。“因为之前的交易都是权益交易，这批房产证的办理也很复杂，实质的产权是办在原业主建行的名下，再一户一户转给现在的业主。相当于是一个二手房的交易。”徐世强说。
再过两个星期，还有一批房产证将办下来。“如果一切顺利，B栋的交楼在今年能够完成；A、C栋争取在2010年国庆前全部交付使用。”徐世强说。
复活之路曲折
事实上，这条复活之路明显还没有走完。
一方面，中源打的保票没有办法阻止来自其他业主和社会人士的猜疑，跟一些单位业主的沟通也还得继续，而同建行之外的其他一些债权机构进行交易的程序依旧复杂。目前麓景台仍有三分之一左右的楼盘面积未委托中源投资进行续建。
中源方面认为，“根据《物权法》，我们公司组织的续建是受麓景台专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主委托，在法律上，这个续建行为是受到保护的。”麓景台的盘活模式一直得到政府部门的关注，并得到政府相关部门的支持。
中源称，目前如市政外排污、地下永久停车场及御林阁的验收申报，由于原发展商移交的文件不齐全，导致中源向有关部门审批时，很多环节因证明不清晰而多次被退回，且在办理各项手续时，因每个职能部门审核标准不同、程序繁琐，因此导致正常施工和交楼时间被延误。
参与该项目的房地产咨询人士韩世同表示，“这个烂尾楼的盘活模式很特别，但也很难，不一定能够复制。中源投资之所以能做到今天这一步，一方面是因为该公司有强大的资金实力，另一方面也需要有很强的疏通能力。”
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