叶国靖
　　
　　5月7日下午，春日的阳光撒满上海。徐汇区万体馆旁边的老式居民区天钥新村内，几位老先生、老太太围坐着，晒着太阳聊着天。每一个晴好的日子，上海几乎在每个老式居民小区都会出现类似的场景。
　　“您知道以房养老吗？”、“您会接受以房养老吗？”面对CBN记者的提问，几位老人感到十分陌生，表示不会考虑“把房子抵押出去”。
　　在现实之中，以房养老“倒按揭”的养老模式，充满丰富的想象空间，除了美丽的诱惑，还有具体施行的哀愁。
　　向美国老太太学习
　　很多人都听说过，中国老太太和美国老太太的笑话。一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：“我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱！”而美国老太太则说：“我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。”
　　现在，中国人的消费观念改变了，美国老太太那边又有话说了：“临终前，我去中国爬了长城，去法国吃了大餐，这些都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”美国老太太“玩转”的是在部分发达国家已成熟的“倒按揭”(reverse mortgage)。
　　所谓“倒按揭”即“住房反向抵押贷款”，放贷对象是有住房的老年人，房产所有者以房屋的产权作为抵押，按月从金融机构领取现金直到身故。实际上，这相当于金融机构通过分期付款(按月支付)的形式，收购原房产所有人拥有的房屋产权。其特点是分期放贷，一次偿还。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
　　倒按揭起源于荷兰，这种贷款方式如今在美国以及欧洲的一些发达国家已经发展得比较成熟，许多老年人将之作为安度晚年的一种有效保障。
　　据CBN记者了解，“以房养老”存在以下几种方式：一种方式是老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人。
　　第二种方式是“以房换养”，有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置。
　　还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。
　　“倒按揭”水土不服？
　　然而在中国内地，“以房养老”的倒按揭模式面临着重重阻力。
　　倒按揭的理念着实带来一场观念碰撞。杭州市房地产中介协会副会长、浙江裕兴不动产经纪有限公司执行总裁郑瑛对CBN记者表示，老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，国人恐怕一下子难以接受，这成为阻碍业务推行的一道社会伦理观念“栅栏”。
　　其次，作为该金融产品的直接参与方之一，银行和保险机构对此项业务的理解尚处于初期研究阶段。据了解，美国的相关计划除了需要政府财政上的资助外，同样需要银行、保险等相关部门的联合运作。
　　昨日，招商银行上海一家支行信贷经理施先生对CBN记者表示，倒按揭是一个复杂的工程，具有一定风险。一方面，银行在与老人签订协议时要尽可能预测老人的寿命，以确定每月支付的数额。但由于老人寿命的不确定性，银行或老人均存在受损可能。比如，银行在与老人签订协议时要评估房产价值，同时预计老人寿命，以确定每月支付的数额。如果老人寿命长于预期，损失在银行，而老人寿命短于预期，则老人受损。另一方面，由于协议年限较长，房屋本身价格随着市场变化会有不确定性，如果再加上利率因素，银行的金融风险就更大。
　　该人士指出，正确并可能的做法是，银行、保险机构等各方积极研究这种产品的可行性与实施方案；与此同时，相关政府积极推进该项工作，将其视为解决养老问题的重大突破方向之一。