□晨报记者 刘畅

    近期，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成指出，“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。”

商业地产价值有望提升

    根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

    从市场价格来看，商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，尤其是二、三线城市。以武汉为例，目前市场上的写字楼项目大多处于小业主分散持有的现状，物业品质难有提升，使租金上升潜力受阻。DTZ戴德梁行研究数据显示，2010年第二季度上海甲级写字楼租金为204元/平方米/月，南京为93.6元/平方米/月，杭州为114元/平方米/月，而武汉仅为59.4元/平方米/月。

开发商融资渠道将拓宽

    一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3-5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链的压力，部分开发商不得不选择分拆出售，而导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。而保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。除此之外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。