| 来源： |
诺德基金 |
发布时间： |
2012年08月06日 08:41 |
作者： |
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上周地产股度然遭遇黑色星期四，地产龙头万科跌幅6.75%,保利地产大跌9.17%，招商地产深跌9.81%,苏宁环球更是被牢牢封在了跌停的位置上，一时间恐慌情绪在地产板块中蔓延，人们不禁要问，地产到底发生了什么事情？随后一则关于取消期房地产预售制度的传言迅速扩散，随后住建部表示，他们目前并没有发布取消预售证的相关政策，也不会出来对这件事进行表态和证实。
我国的房地产预售制度确立于1994年，是全国人大常委会通过的一项专门法律《中华人民共和国城市房地产管理法》。房地产预售制度主要借鉴的是香港、东南亚等地区的做法。在房地产市场化起步的初期，其对于解决开发商资金短缺，促进房地产的快速发展，起到了积极的作用，随着时间的推移，它的弊端也日益显现。但是，对于取消“预售制度”的这一则传言，如果稍加分析，个人认为其在目前的形势下实行的可能性就不大。取消预售制度，表面上看似收紧开发商资金链，对开发商是当头一棒，实则是加速地产的供需矛盾，促进地产价格上涨。目前预售的期房占到新房成交的比例高达70%，按照地产从开工到竣工验收一般一至两年的建设周期，一旦取消预售制度，意味着这70%的房源要等到一两年竣工后才能上市出售，这其中还未考虑开发商因为实行该政策后资金不足导致的破产、烂尾楼和工期拖延的情况，在目前地产市场成交量大幅反弹，价格出现上涨的背景下，此举将会导致市场供需更加失衡。因此即使取消预售制度，预计也是一个通过加大开发商自有资金比例来逐步实现，政策如果一步到位将对市场形成巨大冲击。关于“取消预售”这一政策建议的提法并不新鲜，前几年“两会”就有代表委员提过类似的方案，取消预售证制度必须通过人大常委会立法通过，实施起来周期会比较长。
但地产股真的是被这一则传言导致巨幅调整的吗？个人认为问题不是这么简单，其有着背后深层次的原因。首先年初以来很多地产股本身涨幅可观，目前楼市成交量回暖，房价出现上涨苗条，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，7月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.33%，这是自六月止跌后再次环比上涨。在此背景下，国务院派出8个督察组对16个省市的房地产调控进行专项督查，此举再次引起了对未来楼市政策可能加码的猜想，市场信心不稳，一有风吹草动便出现抛售。因此如果房地产价格继续上涨，地产有可能面临更加严峻的政策风险。(全景网特约/诺德基金)
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