改革开放初期，在邓小平先生的倡导和支持下，国内共成立了三家民营金融企业：中信、光大和爱建。。在此后的发展过程中，中信和光大先后被收归国有：其中中信集团于2011年12月27日改制为国有独资公司；而光大集团则早在2000年已改制为国有独资企业，此后在13年1月改制成为由财政部、汇金公司等股东投资的股份制公司，目前爱建股份已成为唯一一家具有浓厚政府背景的民营企业。

　　公司重组后重新扬帆起航

　　12年上海国际集团参与重组，解决了公司的历史遗留问题。2004年始，公司旗下的爱建证券、爱建信托先后爆发了“刘顺新案”和“颜立燕、马建平案”，使公司遭受了巨额资产损失，产生了不良社会影响。此后公司始终在进行艰苦的资产重组和资产追索。直至2012年6月，经中国证监会核准，公司完成非公开发行股票募集资金工作，引进上海国际集团有限公司等战略投资者，困扰公司多年的历史遗留问题得到基本解决。

　　此后，公司步入新的发展阶段。2012年3月，《爱建股份战略定位与业务发展规划》正式发布。公司致力于成为一家以金融业为主体、专注于提供财富管理和资产管理综合服务的成长性上市公司。

　　2.2公司从单一信托到综合金融，确立六大金融支柱

　　从单一信托业务到六大金融支柱。《爱建股份战略定位与业务发展规划》正式发布后，公司致力于成为一家以金融业为主体、专注于提供财富管理和资产管理综合服务的成长性上市公司。13年相继成立了融资租赁、资产管理、资本管理、产业发展等全资子公司；目前公司已经形成以信托、证券、资产管理、资本管理、财富管理和融资租赁六大金融支柱为主，产业发展、建筑设计等地产业务为辅的综合金融地产平台；更利于发挥行业间的协同效应。

　　2.3公司主营信托业务发展迅猛

　　爱建信托简介。爱建信托是由上海爱建股份有限公司投资组建，于1986年8月经中国人民银行及国家外汇管理局批准成立，系全国首家民营非银行金融机构，公司注册资本金10亿元。爱建信托发扬“爱国建设”精神，坚持“稳中求进”理念，诚信经营，开拓创新，为国家尤其是为上海的许多重大项目提供了大量的金融支持，曾于2002年7月成功发行了国内首个规范的资金信托产品--上海外环隧道项目集合资金信托计划。

　　近几年爱建信托飞速发展。爱建信托抓住增资和重新登记的有利条件，加大业务开拓力度，保持了良好发展态势。过去5年的净利润平均增速接近100%，远高于同期信托行业整体利润增速，推动上市公司整体业绩大幅上升。

　　爱建信托主动类资产占比较高。爱建信托近几年来始终注重培养、提升主动管理能力，促进信托业务结构科学转型。公司2008~2012年的主动类资产平均增速高达42%；截至12年底，爱建信托主动类管理资产占总信托资产的比例达到75%，大幅高于安信信托37.7%的占比，同时也高于信托行业。

　　尽管13年以来手续费率略有下滑，但在高速增长的主动类信托资产推动下预计13年爱建信托利润将继续实现接近50%的高速增长。

　　2.4爱建证券

　　爱建证券简介：爱建证券于2002年成立，并于2006年10月完成增资扩股，目前注册资本为11亿元人民币。公司为浦东新区人民政府金融控股平台--陆家嘴金融发展有限公司旗下控股企业，爱建股份持股比例为20.23%。公司总部所在地为上海市，并在上海、深圳、厦门、宁波、嘉兴、重庆、北京、广西等大中城市设立了16家证券营业部，员工总数500余人。目前公司经营范围包括：1）证券的承销和上市推荐；2）证券自营；3）代理买卖证券业务,代理证券还本付息和红利的支付；4）证券投资咨询；5）资产管理；6）发起设立证券投资基金和基金管理公司；7）中国证监会批准的其他业务。

　　截至12年底，公司总资产约为28.2亿元，净资产为12.0亿元，净资本8.8亿元，营业收入1.7亿元，实现利润约1200万元。

　　2.5公司旗下其他金融地产业务

　　公司近两年抓住增资良机，建立了《战略定位与业务发展规划》，致力于成为一家“以金融业为主体，专注于提供财富管理和资产管理综合服务的成长性上市公司”。为此，公司近两年先后成立了爱建资产管理等一系列金融地产公司，这些公司将成为公司未来的利润增长点。

　　3.估值与投资建议

　　1爱建股份相对估值

　　与12年定增价格相比，目前公司估值相对安全。12年中上海国际集团等参与公司定增时的价格为9.12元，当时公司主营的信托业务主动类管理资产约89亿元，11年的净利润为1.2亿元。与当时相比，我们预计13年底爱建信托管理资产将大幅提升200%到约280亿元，而13年全年净利润预计将大幅提升260%至4.3亿元。但截至14年3月10日收盘，公司股价为9.19元，与12年定增时相比几乎没有任何上涨；目前估值相对安全。

　　2爱建股份绝对估值

　　我们采用分布估值的方法为公司进行分部估值：公司可主要分成三部分：1.全资子公司爱建信托；2.公司持有20.23%的爱建证券；3.其他部分。

　　爱建信托部分：公司持有爱建信托100%的股份，我们采用净资产及信托管理资产的方法为爱建信托估值：1）采用信托公司常用的PB估值水平，设定为2倍；2）若用2倍PB与上市公司安信信托市值进行估计，可倒算出安信信托的信托管理资产对于估值的贡献比例约为7%，考虑到爱建信托信托管理资产主动类资产占比远高于安信信托（75.4%V.S.37.7%），因此我们设定爱建信托信托管理资产对于估值的贡献比例约为8%；由此可估算出爱建信托部分对于公司的估值贡献约为92.3亿元。

　　爱建证券部分：公司持有20.23%的爱建证券股份，我们采用小券商市占率类比的方法为爱建证券部分估值；

　　截至2013年11月，爱建证券的经纪业务市场份额为0.16%，我们选取上市公司中与其市场份额较为相近的三家小券商：东北证券、国金证券和西南证券来为爱建证券进行估值。用市占率类比的方法可以计算出爱建证券的估值约为48.9亿元，再考虑到爱建股份仅占20.23%的股份，证券部分对于上市公司的估值贡献为9.9亿元。

　　给予爱建股份每股13.95元的估值。除信托和证券两部分意外，其他部分我们用1倍PB进行估值。根据我们的测算：爱建股份的整体估值应约为154.2亿元，折合每股13.95元。

　　3.3投资建议

　　公司为独具特色的民营企业，目前此类政府背景浓厚的民营金融企业只剩下爱建股份一家。公司的特殊股权背景造就两点优势：1）大股东为民营企业，符合“鼓励民营发展金融”的政策。同时大股东又有着浓厚的政府背景，公司历任董事长均与地方政府关系密切，此外第二大股东为上海国资委全资子公司，在政策上或将享有优势。2）公司是上海地方企业，且旗下爱建信托等金融公司的注册地在自贸区，最受益于自贸区概念。此外公司在自贸区中外高桥地区已有一处自有土地，目前作为仓库使用，将直接享受自贸区地产升值带来的溢价。

　　公司重组后重新扬帆起航，从单一信托到六大金融平台。公司04年遭受资产损失，直至12年中引进上海国际集团等战略投资者才步入新的阶段；致力于成为一家以金融业为主体、专注于提供财富管理和资产管理综合服务的成长性上市公司。目前公司已经形成以信托、证券、资产管理、资本管理、财富管理和融资租赁六大金融支柱为主，产业发展、建筑设计等地产业务为辅的综合金融地产平台；更利于发挥行业间的协同效应。

　　给予公司目标价13.95元。公司估值可分为三部分：1）采用净资产及信托管理资产的方法为爱建信托估值；2）采用市占率类比法为爱建证券估值；3）采用PB为其他部分估值。给予公司6个月目标价13.95元，预测13及14年EPS分别为0.39和0.49元，对应PE分别为35.8及28.6倍。

　　风险提示：业务进展低于预期，市场成交与指数持续下跌。