随着房地产调控进入“深水区”，短期政策的边际效应衰减明显，负面影响也逐渐显现，寻求长效机制已经成为当务之急。而从长期来看，房产税不仅有助于构建多层次、常态化的房地产行业监管体系，更存在着替代“土地财政”的可能性———若房产税能够全面覆盖存量房，其理论税收有望突破万亿元规模，与近年来年均全国土地出让收益基本持平。因此，房产税被各方寄予厚望也在情理之中。

　　不过，从近几年沪渝等地房产税试点结果来看，现实并非那么美好。财政部数据显示，最近两年，我国房产税收入基本保持在1000-1500亿元的范围，而今年上半年，我国房产税完成822.30亿元，这一规模与高达万亿元的土地出让收益相距甚远。同时从增速看，今年上半年房产税收入同比增长11.0%，增速比去年同期回落了19.1个百分点。

　　应该说，当前房产税表现“不给力”，试点范围较小是原因之一，但更关键的是，我国房产税制度本身存在着缺陷。这意味着，即使在可以预见的未来，我国房产税试点范围扩容是大概率事件，但在现行制度缺陷没有得到改革之前，房产税很难摆脱被边缘化的命运。

　　笔者认为，当前房产税制度面临的最大问题，在于我国房地产行业的税收种类繁多，房地产部门的实际税负过高。诚然，根据财政部数据，今年上半年，房产税收入占税收总收入的比重仅为1.4%，但算上城镇土地使用税，房地产保有环节的税收占税收总收入已经接近3%。而在交易环节，还有房地产营业税、契税、土地增值税等税收，加之高额的土地出让金，有关数据显示，我国房地产相关财政收入在宽口径财政收入中的占比超过27%，在GDP中的占比超过6%，已经达到甚至超过欧美发达国家的水平，房产税规模进一步增加的空间受到明显制约。

　　因此，如果未来想要进一步发挥房产税在房地产调控中的作用，有关部门首先要对现有的税收结构进行改革，在提高保有环节税收的同时，降低流转环节的税负，让税收政策能够真正地发挥调节社会财富的作用，而不是像目前这样对房地产市场，特别是存量房市场的流转形成阻碍。此外，更要对有重复征税嫌疑的税种，如营业税和土地增值税等进行整合，避免加重居民负担。

　　同时，当前房产税的征税对象仍局限在增量房，这在客观上制约了房产税的增长空间，也导致此前大量投机囤房者不必支付房产税，严重削弱了房产税对保有环节征税的作用和意义，因此，将存量房纳入房产税范围也是未来改革的重要一环。

　　近日，有媒体报道称，此前被国务院“叫停”的“杭州房产税征收试点方案”，成为了财政部、住建部和国税总局等三部门之间对房产税扩围“主流路径”共识的基础。在此方案中，虽然房产税仍对增量住房征收，但在人均免征面积的划定和认定上，已经涉及“存量”。期望有关部门能够进一步研究相关问题，平稳有序地推进房产税改革，为房地产行业的发展提供更坚实的制度基础。