一边是开发商建成写字楼后急于整售，一边是老牌商业持有者将酒店、商场改建成写字楼拼抢需求，旱涝不均的写字楼市场，正如今年这个漫长的夏季。

　　对开发商整售写字楼的困惑，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓非常理解，但他却少有这种烦恼。众所周知，凯德的商业拥有国内房地产企业难以匹敌的资本平台，通过资产证券化的方式，同基金投资者一道持有大型商业项目，不必卖掉项目变现，同时，给在适合条件下收购扩张留足了空间。

　　对于在国内已经拥有19个写字楼的凯德来说，如何通过连锁效应匹配一二线城市供需、提升写字楼板块的整体租金回报和出租率，同时在市场上寻找适宜标的进行投资，丰富上述写字楼矩阵，成为了新课题。

　　对这两个问题，做投资出身的罗臻毓都给出了答案。

　　访谈

　　经济观察报：凯德是一家综合性开发商，不过，在中国好像大家更熟悉的是商场。

　　罗臻毓：的确，大家对凯德的商场更为了解，其实，凯德集团从2000年开始布局商业地产，2013年初更明确提出综合体发展战略。

　　目前，商场和服务公寓业务已经产生了很好的连锁效应。凯德的服务公寓品牌雅诗阁在国内主要城市都有布局，可以为一些企业租户提供跨区域整体解决方案，商场也是，很多大的租户在凯德全国的商场都有进驻。

　　但我们之前并没有把写字楼按照这种思路去经营管理，随着市场竞争越来越激烈，我们希望写字楼也能产生这样的连锁效应。

　　经济观察报：连锁效应的基础应该是数量和布局，凯德目前有多少写字楼呢？

　　罗臻毓：目前凯德在中国有19栋写字楼，总计约120万平方米的持有面积，分布在上海、北京、深圳、成都等11个城市。19个写字楼里，有17个都在综合体里，也有位于产业园区的写字楼。我们一直强调综合体概念，因为综合体多业态的商务休闲配套，可以为办公楼租户提供更多便利，形成一个小的生态系统，可以说综合体为办公楼增值，为办公楼租户提供更多附加值。

　　如果我们把全国办公楼物业整合起来，从租赁的角度，可以为企业提供整体解决方案。

　　比如说，企业主要的办公地可以选择地处城市核心商务区的凯德办公楼，而一些后勤部门则可以放在租金相对便宜地段的办公楼物业。再比如，一些跨国企业往往会在北京、上海等多个城市有对写字楼的需求，凯德办公楼物业的全国布局就可以为他们提供整体解决方案。

　　经济观察报：已经有专门的团队来负责这件事了吗？

　　罗臻毓：我们有一个团队会从整体资产的角度去衡量与协调，发挥资源优势，为大租户提供全面、整体服务。各个区域也有租赁部门为租户解决在当地的实际需求。

　　这种做法和之前有很大不同，以前是通过不同的中介一个物业一个物业地去推广，而现在则可以一起推广，发挥协同效应。

　　经济观察报：凯德对于办公楼有新的计划吗？

　　罗臻毓：在新建的写字楼，我们会有计划地去做一些新的尝试，比如上海的凯德大厦，我们不会把所有空间都做成办公区域，而可能打造一些共享跟开放的空间，让租户集体享用。

　　经济观察报：类似于共享空间、联合办公的形式？

　　罗臻毓：我们在新加坡的写字楼Capital　Tower里已经开始试点众创共享空间，为一些小规模科技公司、初创公司提供适合他们需求的办公场所。一般情况下，租户租了写字楼需要装修，至少要花好几个月，而共享办公空间的形式则可以让租户便捷入驻，节省时间。

　　当然，不一定是科技公司、创业公司或者起步型公司才会用到共享空间，从全国的趋势看，这种需求分很多种。

　　其中一种需求就来自大公司。像凯德这样的公司，如果要设立一个小团队去探索新的业务，我们就可以把它放在共享空间里，等到新的概念孵化到一定规模，再把它拿回到公司里。

　　另外还有一种需求，比如我们成都的租户，有员工去上海出差，但在上海没有办公室，员工要么去咖啡馆，要么就在酒店工作。如果我在上海来福士里拿出一定的空间，可以限量限时给你使用，相信很多客户是有这个需求的。

　　经济观察报：连锁写字楼的想法已经实施了吗？

　　罗臻毓：已经启动了。新的写字楼在建时，我们就已经规划出这样的空间。同时，在一些现有的写字楼物业里，也跟一些写字楼的租户做service　office和business　center。

　　经济观察报：进入共享空间办公市场，凯德会不会和这个行业已有的运营者产生竞争？

　　罗臻毓：我们应该是跟这些运营者一起合作，没有必要从零学起。现在都在讲共享经济，我们也要有这种思路。

　　共享办公空间一个很重要的方面是要有社区和网络效应。新兴的公司选择共享空间，不一定是因为地点方便，而是经营者能够提供一些其他的服务内容。

　　而一些共享空间的运营者之所以愿意跟我们合作，是因为我们能够帮他们更快地实现跨区域布局。

　　经济观察报：怎么看二线城市的写字楼市场？

　　罗臻毓：写字楼的发展跟城市的经济结构具有很大的相关性。写字楼租户中有很大一部分都是金融、服务行业的企业。

　　如果一个城市的经济结构偏向制造业或者重工业，这类企业通常会选择在产业园区盖一栋自己的办公楼，而不会首选在城市核心商务区域花费高昂的租金租用办公楼。

　　但是，中国经济转型的趋势，其实是有利于写字楼发展的，一线城市不用说，像上海、北京这样的城市，对写字楼的吸纳量是非常大的。

　　现在二线城市也在转型，对写字楼的需求量在增加，但是二线城市市场目前主要的问题不是没有需求，而是供应量实在太多了，消化速度肯定没有一线城市快。

　　经济观察报：凯德如何保持自己的竞争优势呢？

　　罗臻毓：在这种艰难的市场竞争里，我们要脱颖而出，一方面依靠凯德在综合体开发和运营方面的优势，我们的办公楼物业大多在来福士等大型综合体里，由世界知名大师所设计，这样多业态完善的商务配套能够为租户提供更多的附加值、增值空间。在服务上，物业都是由五大行等国际一流物业管理公司提供服务，租户入驻后可以享受到最优质的服务，减少后顾之忧。不仅在一线城市受到市场的肯定，在成都、天津这样整体空置率偏高的城市，我们的办公楼物业在同区域内从出租率和租金水平来看也都是领先的。另一方面就需要通过刚刚我所讲的集中管理和连锁效应。

　　经济观察报：目前凯德旗下的几个来福士项目进展如何了？

　　罗臻毓：目前在全球有9个来福士综合体，其中8个都在中国。今年也是来福士品牌30周年。除了已经投入运营的北京、上海、成都和宁波来福士，上海长宁、深圳、杭州和重庆来福士在未来的1~2年将陆续全面开业。5月份深圳来福士也已经封顶了。沪杭深三座来福士的写字楼部分已经面市，其中上海长宁来福士T3座写字楼已满租。其他办公楼物业如凯德星贸大厦和苏州中心也已经开始招商。

　　另外，前几天北京来福士获得了LEED认证，这也是凯德在中国第十个获得LEED认证的办公楼物业。

　　经济观察报：二三线城市供应量过大，洗牌过程中，凯德会考虑进行收购吗？

　　罗臻毓：在这些城市，我们确实看到很多拓展业务的机会，一些盖到一半的楼，或者一些已经建好的楼，如果物业本身能够达到我们的要求，价格合理，预计能够达到一定的租金回报，我们不排除会收购一些项目。

　　经济观察报：现在凯德的写字楼都是自建吗？

　　罗臻毓：基本上都是自建，也有一栋我们是以基金的形式参与投资。

　　经济观察报：很多开发商做综合体的时候都倾向将写字楼直接整售。

　　罗臻毓：整体销售可能会带来不错的一次性收益，如今，在国内主要城市，做商业地产已经不像以前那样，可以以比较低的价格盖楼了。像北京来福士这样的项目，算上地价没有几十亿很难做得出来，而更大的项目可能需要上百亿。

　　这种项目持有一个，靠租金收入需要十几二十年才能收回成本，但是如果在全国持有十几个、几十个，我想没有一个开发商有这么雄厚的资金，能够拿上千亿资产放在那里。一定要有一个渠道回笼资金，开拓其他业务。

　　凯德很早就意识到这个问题，一开始就在做资本平台，来福士等综合体项目，都是我们和长线投资者合作，共同持有。包括全球的一些养老基金、国家主权基金等，他们关注的是长期回报率。

　　这种融资方式能够减轻集团对综合体项目的资本投入，如果一个综合体是100亿，我可能只占用40亿，其他60亿都是这些长线投资者的。在长线持有的情况下，我们就没有必要把综合体分割去卖了。

　　刚刚提到的在中国的19个写字楼大部分都在不同的综合体里，属于不同的基金，凯德在每个基金中的股份占比不同，但是资产管理、物业管理还是我们自己在操作。

　　经济观察报：凯德的写字楼都是通过这种方式持有的吗？

　　罗臻毓：即使一开始没有在基金里，运作一段时间以后，我们也可以把它证券化，或者放进基金里，让大家参股，还是可以持有的。

　　如果是要销售的物业，最初从设计上就会做区分。比如凯德深圳来福士项目，原本一共四块地，我们把其中的两块盖成来福士，另外两块地上的写字楼，从设计时就是打算卖掉的。

　　经济观察报：写字楼要达到什么样的标准才能满足这些基金的要求？

　　罗臻毓：中国的城市，尤其是一线城市，IR（内部收益率）基本要达到两位数，可能早期更高。

　　现在市场上交易的写字楼年租金回报基本都在5%以下，超过5%的应该就算很不错了。

　　目前澳大利亚、英国等主要市场已经比较成熟，资产的增值率不是很高，主要靠租金回报，这就要求租金回报率至少要高于贷款利率。

　　而现在在中国，租金回报率在3%-4%的写字楼也会有人愿意买，主要是看好未来的升值空间，租金也会上涨。

　　经济观察报：凯德写字楼的回报情况呢？

　　罗臻毓：基本上，我们运营的办公楼租金回报率都超过我刚刚说的数字，大概在5%-7%。

　　我们主要有两个衡量点，其一，长期持有的物业每年都会进行估值调整，如果市场估值增加了，那么租金也要相应上调。。

　　另一个指标是原投入成本，如果一些项目原来的投入成本较低，基本上现在回报率已经高于两位数了，比如北京来福士。