■调查
    5月5日晚间，北京市住建委联合通州区人民政府发布 《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》（以下简称《通知》），明确了对购买通州区商务型公寓应满足北京市住宅限购条件的规定；居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。同时，《通知》还提出商业、办公项目销售对象也将只限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。该《通知》自发布次日起即5月6日即开始正式执行。至此，号称全国最严的通州版“住宅＋商住”双重限购令诞生。
    实际上，坊间围绕商住房限购的传言自2015年8月15日起执行通州住宅限购升级版后即曾传出，但一直未被证实，直到2016年4月中下旬，有关“商住房限购即将于五一前后出台实施”的消息似乎一夜之间传至所有开发商耳中，而深夜抢房戏码也与曾出现在住宅版限购升级前夜如出一辙，中国经济时报记者深入其中，对4月19日风声传出后购房者的蠢蠢欲动，至新政出台后的市场表现差异，以及全过程进展加以跟进，尝试从亲历者角度，对外揭开最严限购诞生前后的层层迷雾。
爆发期：突如其来的通知短信
历史总是惊人地相似。4月19日夜8点30分左右，本报记者几乎在同一时间先后接到了来自三个开发商销售人员的短信，内容大致可概括为：通州商住房限购将出，有购房意向的看房人请马上与我联系。这样的情景，似乎与2015年8月14日出台住宅版限购前夜的情形高度一致，时间回拨至当时，就曾出现开发商连夜签约，其中不乏将售价从每平方米25000元上调至45000元的极端案例。
    难道这样的戏码又要上演？带着些许疑问，本报记者拨通了其中位于通州台湖地区一毗邻环球影城主题公园的商住房项目销售人员的电话。销售孙颖（化名）告诉本报记者，她是在晚饭后接到主管群发的信息，显示通州商住房限购或将立即执行的内容，随后就接到了连夜启动大规模销售的通知，说话间，孙颖刚刚赶到售楼处，“如果要买的话马上过来，或许还能挑到位置好的户型。”孙颖说。
    为了证实此次事件的真伪，本报记者决定前往该项目售楼处一探究竟。当记者驱车赶到售楼处时，已时近夜里10点，但售楼处灯火通明，周边停满了私家车，记者走进售楼处发现，足可以用人满为患形容，数十名售楼人员身边均围绕着若干购房者，原本宽敞的销售大厅似乎显得有些局促。
    人群中，记者发现了手拿合同准备签约的孙颖，她看到记者即快速说道，“我马上要准备签约，请您先到休息区等会儿，我马上过来。”而为了弄清此次事件的原委，记者决定找项目销售主管询问，所幸，在售楼处外，记者发现了该项目销售经理赵永波（化名），由于此前曾打过交道，赵经理主动说起了有关限购的话题。“我也是傍晚时接到通知，说是住建委对开发商内部发布的，但无法证实，不过看发的内容应该不会有错。”赵经理向记者展示了其手机中的通知内容：有关通州商住房限购的三点动向，一是参照本市住宅限购标准对购房人加以限制；二是商住房贷款调整，全款或为标配；三是商业、办公项目只允许销售给企业，不售个人。
    实际上，类似的内容随后持续发酵，各大媒体均对此有所反映，然而，对于此次限购而言，深夜启动大规模限购也还只是个开始。
    发酵期：限购传闻沸沸扬扬
    4月20日凌晨4点，记者接到了上述销售人员孙颖的电话，她告诉记者，刚刚结束了集中销售，单她个人一晚上的签约数量是37单，“截至目前，三栋商办楼有两栋全部售罄，原本打算延后开盘销售的第三栋也开售了30多套。”孙颖说，至于限购什么时候发布，只能听天由命了，孙颖坦言，如果在限购前未能全部销售，对于他们的项目而言或将是灾难性的打击。
    事实上，自4月19日夜间传出各大开发商接到有关商住房限购的风声后，4月20日起各大媒体都对此展开报道，也不乏一些知名媒体信誓旦旦地称“商住房限购最快4月22日发布实施”，而有关限购内容也与前述大相径庭。而为了继续对限购传闻加以证实，本报记者几经周折找到了在通州当地从事房地产相关业务十余年的资深从业者董阳（化名），其曾参与通州多个知名楼盘项目的销售团队组建，值得一提的是，在去年住宅版限购升级前，他曾策划主导以“加推＋提价”模式将全部剩余项目赶在限购升级前销售一空的案例。
    而当记者此次联系到董阳时，他也正“临危受命”，刚刚组建了一个全新项目的销售团队。4月25日晚间，记者按照地址如约来到位于通州区大运河东岸的该项目售楼处，董阳刚刚结束了对销售人员的培训，略显疲惫地向本报记者谈及了此次限购的传言。
    “按照政府的想法，对商住房限购就是要管住个人购买的口子，将项目预留给未来引进的跨国公司，为产业布局考虑。”董阳说，这次开发商选在限购风声四起的档口组建销售的确显得有些冒险，如果还没实质启动就赶上限购，一切准备都是无用功；而最尴尬也最担心的，就是一旦启动了销售，又赶上限购，那可就是挣扎等死的状态了。
    在董阳的眼里，通州的商住房项目可以分为两类，一类是位于运河核心区的一些诸如保利、绿地、富力、华茂等大开发商的项目，另一类就是分散布局在通州区境内各个板块的传统开发商住宅配件的商业、办公项目。“实际上，产业引进的职能更多由核心区的大开发商所肩负，但这些大开发商也更热衷于出售给个人，对接住房需求，毕竟，在住宅限购升级后，商住房项目单价更高，也最好获利。”董阳直指运河核心区的沙盘对记者展示称，运河沿岸除了北部的极大项目快要竣工外，南部只有富力一家步调最快，应该已经快销售殆尽，而其附近的两个地块从去年至今都未曾有过动静，原因就是开发商与政府正在博弈，即究竟是按照商业、办公对接产业引进还是以满足居住需求为先，开发成公寓项目，显然政府更倾向于前者。
    而对于当前被炒得沸沸扬扬的商住房限购，董阳认为，一旦限购，肯定对前述的两类商住房项目区别对待，这样一定会让那些传统配件商业、办公立项的项目深受打击。
结束期：限购靴子落地
    在如今的互联网时代，话题的更新速度是惊人的，围绕商住房限购的传言也伴随时间的流逝有所沉积，4月20日至 “五一”假期前后，该话题热度锐减，直到无人问津，随之而来的假期也让市场归于沉寂，也许，对于大多数人而言，更愿意将这轮围绕商住房限购的传言看作是与以往一样的炒作，目的就是要继续抬高商住房价格，然而，事情往往不会朝着人们预期的那样发展。
    虽然市场氛围出现了些许异样，但仍无法改变传言对成交量的刺激，有媒体报道称受传言影响，通州某商住项目一周内就成交了3000套房。4月29日，孙颖告诉记者，尽管成交量有所上升，但这些天市场氛围有些变化，她每天都催促着有购房意愿的购房者尽快出手，生怕被卡在限购的门外，但往往事与愿违，她说，“很多人这些天都不再相信会出台商住房限购，都指责我说这是炒作，也有一些4月19日晚上来签约的客户想要反悔不买了。”孙颖说，赶上“五一”假期，这些天来看房的人也不多了，似乎大家都觉得不会限购了。
    然而，5月5日深夜，限购的靴子落地了。当天深夜，《通知》发布后，同时附有权威解读，北京市住建委有关负责人表示，去年8月出台 《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州区住房市场过热势头。但在非住宅市场，包括商务型公寓以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，还存在投机炒作。商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响北京城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。本次适时强化此类项目的销售管理，充分体现了北京市对于城市副中心建设和房地产市场平稳健康发展的高度重视和坚定决心。短期看，将有效降低通州房地产市场热度，长期看，将有利于区域长远健康发展。
    这样的解释显然已经穷尽了各界看待限购政策的认知，毕竟，无论从理由和初衷来看，通州区的“住宅＋商住”双重限购都具有充分必要的实施理由，而对于开发商和购房人而言，则是再度增添了冰火两重天的经历。
    不同于孙颖的销售项目从限购传言的火爆到限购前夕的不温不火，的确有项目实现了限购前夜上车。有报道称有项目在限购前夜加推50套房源，也有房企在4月份完成旗下两个商住项目共计4108套房源的售罄，让自己成功在限购新政掀起巨浪前得以保全。显然，孙颖所在的销售项目不在此列，限购令出台后不到十分钟，记者收到了孙颖的信息，显示：政策落地，都踏实了……以前不急的现在彻底不用急了。跑得还是不够快，没有赶上。