地业界有人说，房地产市场的黄金时期已过，黄金时期之后是什么时期？房地产的发展，接下来10年也好，15、20年也好，要走的路和前面的20年肯定是不一样的。

　　刚开始，我们都是以比较独立的形式发展不同的业务，住宅是住宅、商场是商场、办公楼是办公楼、服务公寓是服务公寓，由不同的团队来运作。

　　当时的专一，创造了现在我们不同产品的规模，如果当时没有这样的专一和执着，可能现在我们每个业态都没有这么大的规模。

　　但是走到现在这个阶段，接下来是不是还应该单一作战？如果以军队来形容的话，以前打仗，海军是海军、陆军是陆军、空军是空军，但是现在要求综合作战能力，海陆空合并，如果你还是单一的，以海军跟人家拼，就没有优势了。因为人家的综合作战能力比你强多了。

　　简单来讲，如果一块地是做住宅的，能做住宅的开发商现在很多，竞争很强。从政府的角度说，能盖住宅的有好几万开发商，为什么特别希望你来？如果是一个整体片区的开发，有这种综合开发实力的开发商就会少很多。

　　这也更能体现我们经过前面20年发展所积累的整个房地产开发产业链的综合实力，我们的业务涉及到拿地前在资本市场的运作、拿地、开发等，而且不只开发某一种业态，开发住宅、写字楼、服务公寓、商场等综合业态，盖成后还涉及到经营、运营。

　　城市发展到一定阶段，密度肯定是要提高的，密度一提高，单一项目就比较难存在了，现在很难说在市中心就只盖一个四层楼的购物中心，上面什么都没有。

　　从政府的角度来说，不能浪费购物中心上面的空间，所以上面叠了办公楼、高层的公寓或酒店。

　　在交通枢纽的地方，政府更不希望浪费这种稀有资源，所以地铁交通枢纽上盖就变成了综合体项目，商场、酒店、服务公寓、办公楼、住宅全部衔接起来。发展到了一定规模，工作、生活都不用离开这里，就能满足基本的生活需求，可以在这里居住、工作、购物等，如果管理规划都很好的话，也就没有必要离开了。如果要坐地铁到更远的地方，是因为需要和别人接触。

　　商业地产已经发展到一个阶段，从市场的角度来讲，也看得出好坏。以前很多的商场、办公楼，为了资金回笼就分割出售，这对后期的管理带来很大影响，其实后期的管理运营创造的价值更大。

　　现在政府也意识到这个问题，在拍地的时候限定不能散卖，政府也不希望看到市中心的项目分割得乱七八糟，和街边的菜市场没有什么两样。

　　商业房地产要创造整体的价值，它不是靠建造创造价值，建造只创造了商业房地产的一部分价值，经营创造了另一部分的价值。如果自持去做商业房地产，要么只做一个，有10个的时候，没有一家公司能抗得住持有10年、15年，所以跟资本市场挂钩是非常必要的。

　　我很希望，也很期待中国的资本和金融市场能够更开放，变成能像我们在新加坡做房地产信托、REITs一样来操作，这样更有助于整个商业房地产市场的发展。不然的话，只靠几家大的开发商去持有这些商业房地产，我觉得会有一定的局限。

　　美国、新加坡、澳大利亚等，基本上一些大的基金、财团都在参与投资商业房地产。商业房地产开发之后，租金的价值是一定的，更适合一些要稳定收入、长期持有的投资者持有。中国国内有没有那个体系让保险金或养老金等，拥有一些甲级办公楼享受租金回报。

　　中国商业房地产的建造到了一定规模，如果不和资本市场挂钩，几年后可能就会看到更多的优质地点的商业项目出现分割散售的现象。