11月5日，广东汕头。由中信集团、中国财政学会公私合作研究专业委员会和汕头市政府举办的“新型城镇化PPP模式论坛”，参会人数比原计划增加逾一倍。这可能是近期PPP（公私合作模式）成为热点后的一个体现。
主办方之一中信集团旗下中信地产，其副总裁林竹说：“为什么PPP模式与城镇化相结合？因为城镇化间接或直接拉动35个产业的发展。”
中信地产在汕头就在进行一项以PPP模式推进城镇化的试验。
该名为中信滨海新城的项目俨然“巨无霸”，其规划控制面积约为168 平方公里，主要由南滨片区、北山湾片区、“一江两岸”片区、临港RBD 片区、龙虎滩国际旅游度假区等组成。其中还包括苏埃通道捆绑项目，由苏埃过江隧道建设工程及其捆绑统征地构成。整个滨海新城项目计划开发周期为25年。
在研讨会上，该项目的政企合作框架首次展示。经济观察报留意到，该架构层次较多、相对开放，而关键在于，如何利用土地开发特许授权，实现土地收益及基础设施建设运营。
搭框架找小伙伴
目前启动的南滨片区，“内容”已相当丰富，可粗略概括为四个部分：一是基础设施部分：汕头海湾隧道、市级市政基础设施、区级市政基础设施；二是土地整理：约2757亩集体土地（也称为非统征地）征收整理和4580亩国有土地（也称为统征地）；三是公共建设配套，包括5所中学、5所小学、10所幼儿园、潮汕历史文化博览中心、5处城市公园、12所公共设施，例如雨水泵、气化站等；四是产业配套，包括历史风情商业街、城市商业、旅游酒店、体育健康设施及文化创意园等。此外还涉及红星村的三旧改造。
南滨片区12.4平方公里，投资估算超120亿元，包括捆绑统征地的土地一级开发成本、隧道建设，南滨片区土地一级开发成本等，其中隧道建设就需耗资50亿元。
一名接近中信地产的人士评价：“这是真正的‘城市运营’，中信地产和汕头市濠江区政府共同运作土地，分享土地增值后的收益。在长达25年的开发运营中，资本什么时候该进入、如何进入，都是一门学问。”
据了解，中信地产与濠江区政府为寻找合作伙伴共建滨海新城，搭建了“非常庞大的合作体系”，并交由濠江区人大审议通过。该合作体系主要分为苏埃隧道捆绑项目的合作，以及非统征地项目的合作。
其中引人注目的是苏埃海湾隧道捆绑项目。该隧道被林竹形容为改变汕头格局的基础设施，近期两项重大专题研究成果获得通过。
据介绍，该苏埃隧道捆绑项目部分，汕头市政府授权委托濠江区政府，由后者出资设立隧道公司，并赋予隧道公司负责统征地一级开发和建设苏埃隧道工程的权力。然后由中信滨海新城项目公司向该公司进行增资或收购股权，持有苏埃通道项目公司股权比例为51%。
4580亩统征地向二级开发商出让后，所得收入优先用于支付统征地土地一级开发成本和支付苏埃湾过海隧道项目建设投资，余额作为苏埃隧道项目公司收益，同时汕头市政府以中信滨海新城项目非统征地出让的政府收益部分的50%用以担保隧道建设。
相关资料显示，苏埃隧道项目公司收益按政府和中信滨海新城公司股权向两者分配。政府收益部分（49%）用于支付统征地前期历史成本和债务，如不足，则新城公司收益部分（51%）补足政府历史成本和债务缺口后作为新城公司最终收益。
苏埃隧道建设工程以BT方式建设。中信地产副总裁林竹透露，隧道的建设部分已有中国银行等金融机构支持，而隧道运营部的设想是成立隧道运营基金，通过向外地车辆收费、年票、收取隧道运营配套费及政府财政补贴。
中信滨海新城投资发展有限公司副总裁蓝宇则对经济观察报表示，多个配套设施如何运营还在探讨当中，例如启动片区内的潮汕历史文化博览中心可能也会以设立基金的方式进行。
在研讨会上，林竹指出，苏埃隧道捆绑项目的创新之处有五点，其中包括：通过建设运营与土地开发特许授权，在隧道项目公司实现土地未来收益与特定基础设施建设运营的捆绑；建立多层次的资本运作平台支撑建设与运营的资金需求；双方约定通过市、区两级人大立法通过等。
城市运营
中信地产对项目的非统征地部分，进行土地一级开发，即按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对约定范围内拟征用和农转用土地、存量国有土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁，再以BT方式实施市政道路等基础设施、学校医院等公共配套设施建设，使区域开发具备一定基础、土地达到可入市交易“招拍挂”的条件。
非统征土地招拍挂后所得收入先扣除一级开发成本及出让税费、提取政府规定基金，再由中信滨海新城项目公司与隧道公司、濠江区政府按照6：2：2比例进行分成。
林竹表示，长达二三十年的开发项目，涉及多种层次的资本运作，光靠银行贷款肯定不行，还需要私募基金、信托等资金的支持。
相关资料显示，中信滨海新城项目公司注册资金5亿元，其中中信地产占51%股份，其余合作伙伴合共占股49%。项目启动后，后续部分通过收益滚动进行开发。
根据规划蓝图，中信滨海项目的中期目标是开发建设“一江两岸”片区，打造集行政、商务商业、会展、体育和居住等城市功能为一体的汕头新城核心区，以及北山湾片区——以打造海滨游艇码头、生态树林为特色的集文化交流、休闲、度假、滨海宜居为一体的旅游度假RBD。而远期目标则是开发建设临港RBD片区和龙虎滩国际旅游度假区。
从2011年10月与濠江区政府达成战略合作协议及启动滨海新城以来，中信对整套模式已摸索了三年。根据经验，林竹提出，希望通过国家立法形式加快出台PPP系列法律文件，实现PPP项目的规范化操作，希望出台针对PPP项目的融资政策，关注PPP项目的中长期风险。
林竹还指出，鉴于PPP项目通常为公共产品或公共服务，呼吁政府应适度确定PPP项目运作周期内的税负水平，明确PPP模式下政企双方的利益分享机制，发挥地方政府立法的积极作用，通过地方人大决议等形式进行固化。
据接近汕头市政府人士对经济观察报透露，目前经过濠江区人大通过的方案虽然比其他政企合作方案更有保障，但仍有不足的地方，例如土地基金收入等部分的处理，如能获得汕头市的人大审议通过更好。
中信地产副董事长兼总裁宋川回应称，与政府方面已有约定，方案将会送市人大审议。