GDP、财政收入、房地产相关税收的增速统统回落，地方政府的土地出让金却在逆市飙升，这是2014年前4个月地方经济的真实写照。
    5月13日，财政部公布的最新财政收支情况显示，前4个月地方财政收入同比增长9.2%，4月单月地方财政收入同比增长只有9.8%，均低于去年同期的13.9%和14.7%。稍早前国家统计局公布的一季度各城市GDP数据也显示，包括北京、天津、浙江、广东等地在内的一线省市和不少二三线地区，GDP增速均比2013年一季度有所回落。
    财政部在分析税收变化原因时称，地方财政收入增幅降速，原因是与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税明显回落。其中，4月份房地产营业税、企业所得税分别下降4.2%和3.1%，而在3月则是分别增长10.3%和 11.7%。
    种种不利因素之下，地方政府的土地出让金却实实在在地增长着。
    仍然是财政部的数据，2014年一季度国有土地使用权出让收入10802亿元，同比增长40.3%。而经济观察报从各地国土局和土地交易市场了解到的信息显示，4月份土地出让收入依然非常乐观。
    以北京和上海为例。截至4月25日，北京土地市场2014年来累计土地出让金已达1045.37亿元，相当于2013年全年的57%，即使与2013年前5个月相比，增幅也达到近70%，其中4月单月土地出让金高达300亿元。前4月上海土地总成交金额为573.2亿元，相当于2013年全年的近27%，较去年同期增长75%，其中4月单月增加超过100亿元。
    这种乐观情绪也弥漫于财政系统中，经济观察报采访的数位地方财政局人士均表示，除了三线城市土地出让收入可能会增长缓慢外，其他地方情况不会很差。
    土地出让金在飙升，土地成交量却在下滑。中国指数研究院发布的统计数据显示，今年前4个月，一线城市累计成交面积1053万平方米，环比下降20%，其中北京仅成交240万平方米，同比下跌过半，深圳仅成交95万平方米，同比下跌三成。
    一家中介机构的不动产咨询师告诉经济观察报，从他在江苏为房地产企业处理业务的过程来看，现在房地产商不是没有资金，而是拿不到地，“许多国企为了拿地，会直接收购拥有地块的企业”。
    幻觉？
    市场数据证实了上述咨询师的观感。
    尽管一季度房地产相关税收增速回落，背后原因是多数城市的房地产销售面积和销售金额出现大幅度“双降”，但开发商依然疯狂。
    以保利地产(600048,股吧)为例，一季度新增土地储备的建筑面积比当期签约的销售面积多出150多万平方米。其他几家大房地产企业，其一季度购买商品、接受劳务支付的现金支出也在天量增长，其中有很多是用来购买新地块的。来自国家统计局的信息显示，在商品住宅销售面积下降5.7%的情况下，房地产开发企业的土地购置面积同比下降只有2.3%。
    开发商的疯狂拿地直接推高了土地单价。上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，4　月北上广深四个一线城市土地成交建筑面积为 580.2万平方米，环比下降5%，同比基本持平；成交均价为8416元/平方米，环比增长49.3%，同比暴增105.6%。“房地产商们在"赌"四年前房地产市场回暖情况再现。”上述咨询师说，2008、2009年形势不好，政府开始救市，二手房不收缴土地增值税，到2010、2011年房地产市场就开始疯狂了，现在不少房企还在拿地，证明还在赌当年情况再现。
    对一二线城市的地方政府来说，最好的应对莫过于顺水推舟。很多地方政府人士认为，市场形势虽然不好，但向上传导的过程需要时间，终端销售不好，不可能马上传导到土地上。
    广东省财政系统人士对经济观察报说，该省一个县级市原本地块已经很少，4月土地出让收入非常好，他们认为房地产销售不好若是持续下去，虽然会传导到土地收入，但有一个时间差，所以现在要做的是不再增加供应地块，但要继续推高单块土地的价格。
    而东北的一个地级市，今年的土地出让收入比去年要好很多。该市财政局人士说，今年做收入计划的时候还担心形势不好，增速在内部调低不少，没想到第一季度土地出让形势这么好。所以就增加了土地供应量。
    不过，三四线城市的情况却苦乐不均。经济观察报从财政系统了解到，有的三线城市，第一季度土地收入与2013年同比下降，4月略微同比增长了0.1%；更有极端的城市，4月甚至没有开工一个项目，没有卖出一块地。
    不过，看上去的好日子似乎更像是个幻觉。
    中金公司分析师彭文生认为，虽然一季度土地出让收入同比仍然增长 40%，但主要反映的是土地出让收入收缴国库的时滞，而不是其他因素；而一季度的土地供应量已经同比减少，当前房价下跌的形势可能带动地价下跌，“今年土地财政收入仍有可能像政府年初预算的那样，大幅下跌”。
    支出与债务
    财政部此前公布的2014年政府预算显示，国有土地出让金预算收入增长为-11.8%。
    尽管过去三年的土地出让收入预算增速都是负增长，但只有 2012　年的土地出让收入最终实现了负增长，2011　年和 2013　年土地出让收入都大幅超出预算。2013年国有土地使用权出让收入41250亿元，比2012年增加12732亿元，增长44.6%。
    这一次，还会那么幸运吗？地方政府有没有做好应对土地财政紧缩的准备？恐怕未必。一位省级财政厅债务管理办公室人士对经济观察报表示，省里领导表达过意思，土地出让收入是偿还债务的主力，债务绝对不可以出问题，用任何办法也要保证债务顺延下去，其他资金也可自由使用，但要打个时间差。
    一般来说，地方政府对土地出让收入的渴望，缘于其对专项支出的供血功能和对地方债务的输血功能。
    土地出让金的支出首先是计提各种费用，剩余部分被称为土地出让金净收益，按照固定比例用于三项专项支出，其中10%的农田水利建设资金，10%的教育资金，另外还有不低于10%资金用于统筹廉租房、公租房、城市和国有工矿棚户区改造等保障性安居工程。
    最后的资金才被用于地方政府其他项目支出或者用来偿还地方债务。
    今年4月份，建筑业营业税260亿元，增长10.7%，表示4月的投资速度在增长，新开工项目也在增长。而一旦土地出让收入达不到预期，首先受到影响的就是地方投资的这些自由支出。
    彭文生认为，土地财政下滑给地方财政带来的压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是不利于信贷扩张。总体上会给宏观经济带来紧缩效应。土地收入下降给地方财政带来压力。
    从审计署的数据来看，地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66　亿元的37.23%。
    从未来偿债年度看，2014年到期需偿还的政府负有偿还责任债务占21.89%，2015年、2016年和2017年到期需偿还的分别占17.06%、11.58%和7.79%，2018年及以后到期需偿还的占18.76%。
    上述省级财政厅债务管理办公室人士认为，若是终端市场形势不好，肯定会蔓延到土地出让收入，其实最应该改变的是制度和结构中的问题，“地方本级收入只能够发工资保持基本运营，其他都依靠转移支付，地方政府对土地出让收入的依赖，短时间还将持续下去”。